Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 06 октября 2016 г. по делу N 33-12456/2016

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Акининой О.А.

судей Самодуровой Н.Н., Ефремовой Л.Н.,

при секретаре Устяк Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Болдовой Е.В. на решение Кировского районного суда г.о.Самара от 11 июля 2016г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Болдовой Е.В. к Ушаковой М.С. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов, отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

объяснения Болдовой Е.В. и её представителя Милову И.Е. в поддержание доводов апелляционной жалобы,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец - Болдова Е.В.(продавец) обратилась в суд с иском к Ушаковой М.С. (покупателю) о взыскании недоплаченных денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества в сумме 500000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены в размере 990 000 рублей, ссылаясь на следующее.

Ранее истцу Болдовой Е.В. на праве собственности по адресу: "адрес", принадлежали:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, площадью 530 кв.м.,

- дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 120 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, истец Болдова Е.В. продала ответчику Ушаковой М.С указанные земельный участок и жилой дом по цене 990 тысяч рублей, в том числе: стоимость земельного участка - 300 000 рублей, стоимость дома - 690 000 рублей.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что денежная сумма в размере 190 000 рублей передана истцу(продавцу) на момент подписания договора купли-продажи, а остальные 800 000 рублей - подлежали передаче в следующем порядке: 300 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ. и 500 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного расчета.

Однако фактически дом и участок проданы истцом за 4 000 000 рублей.

В настоящее время ответчиком из 4 000 000 рублей недоплачены 500000 рублей

Доказательством того, что вышеуказанное недвижимое имущество продавались истцом за 4 000 000 рублей, является Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ заключено между истцом и ответчиком, согласно условиям которого, истцу передается задаток в сумме 50 000 рублей - как подтверждение намерения заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 4 000 000 рублей.

Ответчик оплатила 50 000 рублей истцу в качестве задатка, что подтверждается распиской.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в качестве предоплаты оплатила истцу 199 000 руб.

До заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик передала истцу 249 000 рублей (50000 + 199 000 руб.).

В день заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик передала истцу 2 760 000 рублей, а затем: 160 000 рублей - по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, 110 000 рублей - по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, 40 000 рублей - по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

Всего ответчиком истцу передано 3 319 000 рублей (50 000 руб. + 2 760 000 руб. + 160000 руб. + 110 000 руб. + 40 000 руб.).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также является доказательством того, что дом и участок проданы истцом за 4 000 000 рублей, так как в настоящее время ответчиком не выплачены указанные в договоре денежные средства, подлежащих оплате ответчиком в рассрочку.

Истец добросовестно исполнила все обязательства по договору купли-продажи, передав соответствующее недвижимое имущество покупателю при подписании договора купли-продажи.

Ответчик не исполнила обязательства по договору в полном объеме, не оплатив 500 000 рублей, что является нарушением п.2 договора.

До настоящего времени объекты недвижимости находятся в залоге, поскольку обязательства по оплате приобретаемого имущества ответчиком не исполнены.

В настоящее время истцом проведена оценка заложенного недвижимого имущества, согласно которой, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 4095 000 руб.

Начальную продажную цену имущества для торгов следует установить в размере 3 276 000 рублей, что составляет 80% от 4 095 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате услуг оценщика в размере 6 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик должна была полностью рассчитаться с истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чего не исполнено ответчиком.

Поэтому, в силу ст. 395 ГК РФ, с ДД.ММ.ГГГГ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых за период с ДД.ММ.ГГГГ. (за 436 дней просрочки) составляет 63583,33 руб. (500 000 руб. х 436 дней х 10,5%) : 360).

Всего истцом от ответчика получено 3500000 рублей.

Истец, уточнив исковые требования, просила суд:

1) взыскать с Ушаковой М.С. в пользу истца:

- денежные средства в размере 500 000 рублей, неоплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,

- проценты за пользование чужими денежными средствами - 63583,33 руб.,

- расходы за составление отчета по оценке заложенного имущества - 6 500 рублей,

- расходы по оплате госпошлины - 8 346 рублей,

2) обратить взыскание на заложенное имущество, а именно на:

-земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 530 кв.м., расположенный по адресу: "адрес"

- дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 120 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" с определением начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 3 276 000 рублей.

Ответчик Ушакова М.С. иск не признала, утверждая первоначально, что была договоренность о стоимости имущества в сумме 3,5 миллиона рублей.

Представитель ответчика иск не признала, утверждая, что ответчиком(покупателем) полностью исполнено обязательство по передаче денежных средств по договору купли-продажи.

Судом постановленовышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истцом ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении иска, в том числе по тем основаниям, что судом первой инстанции дана неверная оценка Соглашению о задатке, из которого следует, что стороны определили цену имущества в сумме 4000000 руб.; что на момент заключения договора купли-продажи, ответчик должна была истице 800 000 руб., порядок передачи данной суммы и был определен договором купли-продажи, что судом не учтено признание ответчика Ушаковой М.С. о наличии соглашения о стоимости продаваемого имущества в сумме 3500000 руб., фактически ею оплачено 3319000 руб. (то есть ответчиком признается недоплата 181000 руб. (3500000 руб. - 3319000 руб.), что суд неправильно не принял во внимание данное признание ответчика иска в части, что судом необоснованно отказано во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст.456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом, правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из материалов дела, ранее истцу Болдовой Е.В. на праве собственности по адресу: "адрес" принадлежали:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, площадью 530 кв.м.,

- дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 120 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, истец Болдова Е.В. продала ответчику Ушаковой М.С указанные земельный участок и жилой дом по цене 990 тысяч рублей, в том числе: стоимость земельного участка составляет 300 000 рублей, стоимость дома - 690 000 рублей.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что денежная сумма в размере 190 000 рублей передана истцу(продавцу) на момент подписания договора купли-продажи, а остальные 800 000 рублей - подлежат передаче в следующем порядке: 300 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ, а 500 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного расчета.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передала истцу задаток в сумме 50 000 рублей, что подтверждается распиской (л.д.69).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ушакова М.С. передала истцу денежные средства в размере 199 000 рублей в качестве предоплаты за дом, общей площадью 120 кв.м., находящийся по адресу: "адрес"л.д.70).

ДД.ММ.ГГГГ истец Болдова Е.В. взяла деньги в сумме 2 760 000 рублей у ответчика Ушаковой М.С. в счет уплаты за дом и участок, находящийся в "адрес" что подтверждается распиской (л.д.71).

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Ушаковой М.С. в установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок и на дом - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на земельный участок и на дом - в пользу залогодержателя Болдовой Е.В.(истца).

Так, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ,

-право собственности на вышеуказанный земельный участок и дом зарегистрировано на имя ответчика Ушаковой М.С.,

-с ограничением ипотеки по ДД.ММ.ГГГГ в пользу истца Болдовой Е.В. на основании договора вышеуказанного купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-14, 74-75).

В счет оплаты за дом и участок ответчик передала истцу:

- ДД.ММ.ГГГГ - 110 000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ - 40 000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ - 160 000 рублей.

Истцом не оспаривается, что за земельный участок и за дом от ответчика ею получено 3319000 руб. (50000+199000 +2 760000 + 110000+40000+160000).

Суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что стоимость продаваемого недвижимого имущества составляла 990 000 рублей, в том числе: стоимость земельного участка - 300 000 рублей, стоимость дома - 690 000 рублей.

Согласно статьи 555 ГК РФ, цена продаваемой недвижимости является существенным условием договор купли-продажи.

В данном случае, в договоре купли-продажи стороны указали цену продаваемой недвижимости в размере 990 000 рублей, которые продавцом получены полностью, что не оспаривается сторонами.

Договор купли-продажи подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности за ответчиком зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При обращении ДД.ММ.ГГГГ году истца к ответчику с претензией об уплате оставшихся 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, истцом в данной претензии указано, что имущество было продано за 990 000 рублей (л.д.12).

Согласно постановлениям правоохранительных органов (постановлениям ГЭБ и ПК отдела МВД России по "адрес") от ДД.ММ.ГГГГ., в возбуждении уголовного дела по обращению Болдовой Е.В. о противоправных действиях Ушаковой М.С. отказано по п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, в связи с отсутствием в действиях Ушаковой М.С. признаков состава преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ.

Из текста указанных постановлений следует, что при опросе истца Болдовой Е.В., она пояснила о том, что цена договора составила 990 000 рублей (л.д.99-101, 104-105).

Кроме того, в рамках настоящего дела - истец в первоначальных исковых требованиях указывала о том, что продала недвижимое имущество ответчику за 990 000 рублей, и лишь после предъявления ответчиком расписок о передаче денежных средств истцу в сумме, превышающей 990 000 рублей, истец стала утверждать, что цена, указанная в договоре, не соответствует фактической стоимости проданного имущества.

Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, в котором указано об установлении стоимости жилого помещения в размере 4 миллиона рублей, суд правильно не принял во внимание, так как указанное Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку данное Соглашение прекратило свое действие при заключении основного договора купли-продажи.

Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ закрепляет лишь передачу задатка в размере 50 000 рублей и не устанавливает для сторон иные обязанности, в том числе в части установления стоимости продаваемой недвижимости.

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.(заключенного позже Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.) предусмотрена недействительность иных соглашений, кроме договора купли-продажи.

Так, согласно п. 8 основного договора купли-продажи, " договор содержит весь объем соглашений между сторонами и делает недействительными все другие обязательства и предоставления" (л.д.10).

В силу ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке несет в себе обеспечение исполнение обязательств по заключению основного договора и его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Стороны не заключали предварительный договор купли-продажи.

Юридическим закреплением сделки купли-продажи недвижимого имущества является договор купли-продажи с указанием всех существенных условий, в том числе и цены имущества в размере 990000 рублей, что содержит в себе договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, стоимость проданного недвижимого имущества составляет 990 000 рублей.

При этом, ответчик передала истцу до заключения договор купли-продажи:

- ДД.ММ.ГГГГ - задаток в сумме 50000 руб. (л.д.69),

- ДД.ММ.ГГГГ - аванс 199000 руб. (л.д.70),

Ответчик также передала истцу после заключения договора купли-продажи следующие денежные средства:

- ДД.ММ.ГГГГ - 160 000 рублей(л.д.73),

- ДД.ММ.ГГГГ - 110 000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ - 40 000 рублей (л.д.72).

ДД.ММ.ГГГГ после заключения договора купли-продажи, ответчик передала истцу 2 760 000 рублей в счет уплаты за дом и участок, что подтверждается письменной распиской истца (л.д.71).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными расписками, выданными истцом ответчику, что не оспаривается сторонами.

Истцом ответчику всего передано 3319000 руб., что не оспаривается сторонами.

На основании изложенного, суд правильно признал, что ответчиком исполнены обязательства по оплате товара в полном объеме.

Доводы истца о том, что стоимость проданного имущества составляла 4 миллиона рублей, что ответчик не доплатила ей 500 000 рублей, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, поскольку истцом не представлены допустимые и достоверные доказательства в обоснование данных доводов.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что в суде первой инстанции сама ответчик признала стоимость проданного имущества в размере 3500000 рублей, что указывает на недоплату ответчиком 181000 рублей (3500000 руб. - 3319000 руб.), судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, так как указанные первоначальные показания ответчика не влекут к частичному удовлетворению иска, поскольку в последующих показаниях сторона ответчика не признала факт недоплаты, утверждая, что по договору купли-продажи стороной покупателя исполнены все обязательства по оплате за товар.

В данном случае, из материалов дела не следует, что признание ответчиком иска в части оформлено в установленном нормами ГПК РФ порядке, как этого требуют статьи 39 и 173 ГПК РФ.

Поэтому первоначальные показания ответчика (не подтвержденные позже) не означают признание ответчиком иска в части, влекущим удовлетворение иска в части, в силу требований статей 39, 173 ГПК РФ, учитывая, что стороны в договоре купли-продажи установили цену недвижимости в размере 990000 рублей.

При таких обстоятельствах, в силу ст. 56 ГПК РФ, сторона истца обязана доказать об иной цене товара, чем указано в договоре купли-продажи.

По утверждениям стороны истца, с учетом фактической продажи недвижимости за 4 миллиона рублей и фактического получения от ответчика(покупателя) на момент заключения договора купли-продажи денежных сумм в размере 3009000 руб.(50000+199000 +2760 000), в данном договоре купли-продажи и было указано(по утверждениям истца) о рассрочке уплаты оставшихся 800000 рублей (300 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ. и 500 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ

Данные доводы стороны истца не могут быть основанием для удовлетворения исковых требований, так как при цене товара в 990000 руб. (как указано в договоре купли-продажи), сторона ответчика обоснованно утверждает об исполнении условий договора об оплате за товар.

Сторонами не заявлено исковых требований об изменении условий договора купли-продажи в части указания цены товара, являющегося существенным условием договора купли-продажи, в связи с чем, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд первой инстанции не вправе выйти за пределы исковых требований и устанавливать иную цену товара, чем стороны указали в договоре купли-продажи.

В силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ, что следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в Постановлении от 19.12.2003г. N 23 "О судебном решении".

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В данном случае, имеется письменный договор купли-продажи, в котором указана цена товара в размере 990000 руб., и данный договор купли-продажи не признан недействительным и не изменен - в части указания цены товара.

В противном случае (при удовлетворении исковых требований полностью или в части) будут нарушены положения части 3 статьи 196 ГПК РФ, а также принципы разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, установленных статьёй 10 ГК РФ, так как при наличии волеизъявления об установлении иной цены товара, стороны сделки имели возможность указать иную цену товара.

Согласно ч. 4 ст. 10 ГПК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не имеется доказательств тому, что стороны не имели реальную возможность указать иную цену товара, чем 990000 руб.

Поскольку стороны сделки указали цену товара в размере 990000 руб., в связи с чем, при разрешении настоящего спора следует исходить из данной цены товара.

Истцом не доказано, что ответчик частично не исполнила свои обязательства по оплате за приобретенный товар.

В данном случае, указание в договоре купли-продажи об оплате ответчиком истцу определенной суммы денежных средств в рассрочку, с достаточной достоверностью не подтверждают установление иной цены товара, чем 990 000 рублей.

Поскольку установлено, что ответчик исполнила свои обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем, в силу 395 ГК РФ отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, так как отсутствует факт пользования ответчиком чужими денежными средствами.

В связи с отсутствием задолженности ответчика по договору купли-продажи, не имеется правовых оснований для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать полностью.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы направленных на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили в решении суда правильную правовую оценку.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Кировского районного суда г.о.Самара от 11 июля 2016г. - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Болдовой Е.В. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: