Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14 октября 2016 г. по делу N 33-17887/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Коренева А. С., судей Деменевой Л. С., Ильиной О. В. при секретаре судебного заседания Верещагиной Э. А. с участием прокурора Волковой М. Н. рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Вентпром" к Слободчиковой Т. Д., Слободчикову Е. Л. о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа от " ... ", выселении из жилого помещения, взыскании задолженности по платежам за пользование объектом

по апелляционной жалобе ответчиков на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 18.07.2016.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения ответчика Слободчикова Е. Л., являющегося также представителем ответчика Слободчиковой Т. Д., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца Хакимовой Л. М., возражавшей против доводов жалобы, заключение прокурора, полагавшей, что решение суда в части выселения ответчиков подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Вентпром" (далее - ООО "Вентпром") обратилось в суд с названным иском. В обоснование иска указано, что ООО "Вентпром" является собственником жилого помещения по адресу: " ... ", в отношении которого предыдущим собственником заключен договор найма с правом выкупа от " ... " со Слободчиковой Т. Д. В квартире также проживает Слободчиков Е. Л. Поскольку Слободчикова Т. Д. в период с 01.02.2015 по 01.03.2016 не вносила предусмотренную договором плату за пользование квартирой в размере " ... " руб. ежемесячно, просил:

расторгнуть договор найма жилого помещения с правом выкупа от " ... " со Слободчиковой Т. Д.,

выселить Слободчикову Т. Д., Слободчикова Е. Л. из квартиры,

взыскать со Слободчиковой Т. Д. в пользу ООО "Вентпром" задолженность по платежам за пользование объектом за период с 01.02.2015 по 01.03.2016 в размере 156000 руб., пени в размере 63 741 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 18.07.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований. Указывает на необоснованные отказ в привлечении в качестве третьего лица предыдущего собственника квартиры - ЗАО "Уралприватбанк", отказ в принятии встречного иска об оспаривании договоров, на основании которых возникли обязательства ответчиков, при том, что у ответчиков имелось преимущественное право покупки квартиры. Также ссылается на то, что решение суда по другому делу с участием того же истца и ответчика Слободчиковой Т. Д. не имеет преюдициального значения по данному делу. Полагает, что судом не исследованы доказательства, представленные Слободчиковым Е. Л., подтверждающие тяжелое материальное положение, отсутствие злоупотребления, и в данной части допущены необоснованные суждения о незаконных действиях ответчика Слободчиковой Т. Д. не вносившей плату за пользование квартирой.

В судебное заседание явились лица, указанные во вводной части определения. Другие лица не явились. Судебная коллегия установила, что стороны извещены надлежащим образом. Заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступило. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по данному делу.

Из материалов дела следует, что ранее собственником жилого помещения по адресу: " ... ", общей площадью " ... " кв.м. являлась Слободчикова Т. Д.

У Слободчиковой Т. Д. перед ЗАО " ... " до " ... " г. возникла задолженность по кредитному договору. В связи с этим между Слободчиковой Т. Д. и ЗАО " ... " было заключено соглашение об отступном от " ... ", по которому право собственности на квартиру перешло к ЗАО " ... "

По договору найма жилого помещения с правом выкупа от " ... " ЗАО " ... " передал, а Слободчикова Т. Д. приняла во владение и пользование указанную квартиру (п. " ... ") на срок с " ... " по " ... " (п. " ... "), с условием внесения платежей в счет уплаты выкупной цены в общем размере " ... " руб. и платы за пользование квартирой в размере " ... " руб. ежемесячно, не позднее последнего рабочего дня каждого месяца (п. " ... ").

На основании договора купли-продажи от " ... " право собственности на квартиру от ЗАО " ... " перешло к ООО "Вентпром". Право собственности истца зарегистрировано " ... ".

В квартире зарегистрированы и проживают ответчики.

В период с 01.02.2015 по 01.03.2016 Слободчикова Т. Д. плату за пользование квартирой не вносила.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что ответчик Слободчикова Т. Д. более шести месяцев ненадлежащим образом исполняла обязательства по внесению платы за наем жилого помещения.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными, соответствующими обстоятельствам дела и положениям закона, а доводы жалобы ответчика являются необоснованными по следующим основаниям.

Истец является собственником жилого помещения, и в отношении жилого помещения при его приобретении действовал договор найма от " ... " жилого помещения, по которому ответчик Слободчикова Т. Д. являлась нанимателем жилого помещения.

Поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, истец стал наймодателем жилого помещения, а ответчик продолжила проживать в жилом помещении на тех же условиях, на которых был заключен договор с предыдущим наймодателем.

Таким образом, в отношении жилого помещения между собственником и нанимателем Слободчиковой Т. Д. сложились отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, так называемый договор коммерческого найма).

Ответчик Слободчикова Т. Д. в период с 01.02.2015 по 01.03.2016 не исполняла обязательства по внесению платы за пользование жилым помещением, соответственно, у него возникла задолженность по данной плате.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, является основанием для расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя (абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ранее истец уже обращался с иском о расторжении договора найма жилого помещения и выселении из него ответчика Слободчикову Т. Д. Решением " ... " суда " ... " от " ... ". " ... ".2015 в удовлетворении данных требований было отказано. В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации была предоставлен срок для устранения нарушений. Этим же решением от 2015 г. в пользу истца была взыскана задолженность за период с 01.09.2014 по 01.02.2015.

Является ошибочным вывод суда о том, что решение суда от " ... ". " ... ".2015 имеет преюдициальное значение для разрешения вопроса о действительности сделок, на основании которых истец является собственником и наймодателем жилого помещения, поскольку указанным решением от 2015 года вопрос о действительности данных договоров не разрешался.

Вместе с тем, до настоящего времени право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано, является действующим. Отсутствует судебное решение, вступившее в законную силу, которым были бы признаны недействительными сделки, в том числе соглашение об отступном, договор купли-продажи квартиры истцу. В связи с указанным, возражения ответчиков о недействительности сделок не могут быть положены в основу для отказа в удовлетворении требований.

Действительно, в ходе разбирательства ответчик оформил встречный иск о признании недействительными договоров залога квартиры, соглашения об отступном, договора купли-продажи квартиры истцу, заявил ходатайство о его принятии к производству суда. Данное ходатайство судом было оставлено без удовлетворения определением, внесенным в протокол судебного заседания от 18.07.2016. Кроме того, судом было разъяснено право ответчика на обращение с самостоятельным иском.

Вопреки доводам жалобы сам по себе отказ в принятии встречного иска не является процессуальным нарушением.

Так, в соответствии со ст. 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

Принятие к производству встречного иска в соответствии со ст. 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, отказ в принятии встречных исковых требований в рамках настоящего дела не препятствует реализации ответчиком права на обращение за судебной защитой путем предъявления самостоятельного иска.

Доводы жалобы о нарушении преимущественного права покупки квартиры Слободчиковой Т. Д. являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, кроме того, отсутствуют доказательства возможности такого выкупа, поскольку в счёт выкупной цены ответчиками также не производились платежи.

Учитывая, что истец повторно обратился с иском о расторжении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя, доказательств, подтверждающих факт того, что ответчиком Слободчиковой Т. Д. предпринимались действия по устранению допущенных нарушений, в материалы дела не представлены, напротив Слободчиков Е. Л. пояснил, что ни одного платежа в счет погашения ранее возникшей задолженности, предъявленной ко взысканию в настоящему деле, ими не внесено, уважительных причин невнесения платы ответчиками также не указано, суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора.

Поскольку право пользования ответчиков жилым помещением основано на договоре, который расторгнут, соответственно, ответчики обязаны освободить помещение (прекратить пользоваться им) (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также вопреки доводам жалобы судом не допущено процессуальных нарушений в части отказа в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО " ... ", поскольку решение по делу не могло повлиять на права и обязанности ЗАО " ... " по отношению к сторонам (ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка Слободчикова Е. Л. в суде апелляционной инстанции на то, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма жилого помещения с правом выкупа, подлежало государственной регистрации истцом после приобретения им жилого помещения, несостоятельна, так как отсутствие регистрации обременения в соответствии Федеральным законом N 217-ФЗ от 21.01.2014 не свидетельствует о недействительности сделки.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 18.07.2016оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков - без удовлетворения.

Председательствующий

А. С. Коренев

Судья

Л. С. Деменева

Судья

О. В. Ильина