Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 октября 2016 г. по делу N 33-18660/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Мазановой Т.П.,

судей

Артемьева А.П.,

Пименовой С.Ю

при секретаре Кульмаметовой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 27.10.2016 дело по иску Борисихиной Д.В. к акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой", действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Сити-Капитал", об уменьшении цены товара, признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок, взыскании процентов, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе истца Борисихиной Д.В. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 07.07.2016.

Заслушав доклад судьи Пименовой С.Ю., пояснения истца Борисихиной Д.В., представителя ответчика акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой" Банникова В.В., представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости "ЕКБ-Строй-Инвест" Андреевой Л.К., судебная коллегия

установила:

Борисихина Д.В. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что заключила 05.09.2014 с акционерным обществом "Управляющая компания "Инвестстрой", действующим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Сити-Капитал" (далее АО УК "Инвестстрой") предварительный договор купли-продажи ... , ... , суммарной площадью 68,95 кв.м (общая площадь - 57,7 кв.м, площадь балконов/лоджий (с коэффициентом 0,5) - 1,25 кв.м), расположенной по адресу ... , со сроком передачи квартиры до 31.12.2014.

18.09.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи ... , общей площадью 66,9 кв.м.

19.12.2014 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 66,9 кв.м. После заключении договора купли-продажи истцу был передан кадастровый паспорт квартиры от 20.08.2014, а также экспликация и выписка из технического паспорта здания по данным технической инвентаризации 31.03.2014, общая площадь помещения составляет 66,9 кв.м.

Полагала, что при заключении предварительного договора до нее продавцом не доведена полная и достоверная информация о реальной общей площади квартиры, что в соответствии со статьями 12, 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет ей право требования соразмерного уменьшения цены товара, размер которой составляет 162436, 55 рублей. При этом полагала пункт 8.1 предварительного договора купли-продажи, исключающий перерасчет стоимости квартиры по результатам произведенных фактических замеров специализированной организацией, недействительным, равно как и пункт 1.5 договора купли-продажи от 19.12.2014. Просила также взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку на основании статьи 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", компенсацию морального вреда - 50000 рублей, штраф.

Судом постановленорешение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного ввиду неправильного установления обстоятельств по делу, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, не применения закона, подлежащего применению. Автором указано, что в ходе рассмотрения дела в дело представлен акт приема-передачи квартиры от застройщика ответчику от 01.07.2014, в котором общая площадь спорного помещения установлена в размере 66,9 кв.м. Согласно пункту 2.1.4 договора долевого участия застройщик обязался передать участнику все документы для оформления права собственности не позднее 30 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, считает, что до 01.08.2014 все документы на квартиру должны быть у ответчика, кроме того указывает на правовую значимость сведений об объекте в акте приема-передачи квартиры. Данные суждения, по мнению истца, указывают на то, что ответчик на момент заключения договора владел достоверной информацией об общей площади квартиры. Более того, продавец, заключая договор с истцом на основании сведений договора долевого участия с застройщиком, видя разную информацию о площади объекта в договоре и акте, не уточнил такие сведения, в том числе на сайте публичной кадастровой карты. Полагает, что суд, указывая, что обязанность продавца по изменению условий заключаемых с потребителем договора купли-продажи связана с моментом получения ответчиком оригинала кадастрового паспорта, фактически пришел к выводу об обязанности продавца по предоставлению полной и достоверной информации о товаре до получения кадастрового паспорта, кроме того, суд не привел правовую оценку временного периода, в течение которого допустимо информирование покупателя по спорному вопросу. Считает, что информация о площади квартиры, известная продавцу из акта принятия объекта, до покупателя доведена не была. Кроме того, из дела видно, что объект (квартира) поставлен на кадастровый учет ранее заключения предварительного договора с покупателем. Данное обстоятельство указывает на то, что продавец мог получить и довести до покупателя достоверную информацию о площади квартиры уже на стадии заключения предварительного договора купли-продажи. Суд не дал правовой оценки бездействию ответчика относительно уточнения информации. Также полагает выводы суда об отсутствии оснований для признания условий договоров недействительными, неправильными. Ссылается на положение пункта 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходит из того, что само по себе условие об изменении площади квартиры в готовом, введенном в эксплуатацию доме, представляет собой заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности ответчика за умышленное нарушение обязательства. Не согласен с выводом суда о том, что недостатком товара (жилого помещения) является такой недостаток, который привел к ухудшению объекта и сделал его непригодным. Судом неверно истолкованы расчеты истца об уменьшении цены договора.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Борисихина Д.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представители ответчика АО "УК "Инвестстрой" Банников В.В., третьего лица ООО "Центр недвижимости "ЕКБ-Строй-Инвест" Андреева Л.К. с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая решение суда законным и обоснованным.

Выслушав стороны и третье лицо, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 данного Закона информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

На основании пункта 2 статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как предусмотрено пунктом 3 данной нормы предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно материалам дела 02.10.2012 между А. и ЗАО УК "Инвестстрой" (ныне АО УК "Инвестстрой") (участник) заключен договор долевого участия в строительстве ... двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: ... В приложении ... к договору площадь ... , позднее проданной истцу, составляет 68,95 кв.м ( ... ).

01.07.2014 между А. и ЗАО УК "Инвестстрой" составлен акт приема передачи квартир в соответствии с договором долевого участия от 02.10.2012, площадь ... указана 66,9 кв.м ...

05.09.2014 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор покупки ... , в соответствии с которым стороны обязались до 31.12.2014, после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, подписать договор купли-продажи жилого помещения под номером ... находящегося в многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, расположенном по адресу ...

В пункте 1 предварительного договора указана суммарная площадь квартиры 68,95 кв.м. Кроме того, указано, что изменение суммарной площади квартиры возможно не более, чем на 10 % от площади квартиры, указанной выше.

Пунктом 8 предварительного договора предусмотрено условие, что площадь квартиры, указанная в пункте 1 договора, определена в соответствии с данными проектной документации и окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических замеров специализированной организацией. Перерасчет стоимости квартиры по результатам произведенных фактических замеров специализированной организацией не производится, стоимость квартиры пересмотру не подлежит.

Цена квартиры установлена пунктом 4 предварительного договора и составила 5600 000 рублей, оплачена истцом 15.09.2014 ...

11.09.2014 А. передало ЗАО УК "Инвестстрой" оригиналы кадастровых паспортов на квартиры, в том числе на ...

18.09.2014 квартира общей площадью 66,9 кв.м (площадь указана в соответствии с данными кадастрового паспорта) передана ЗАО УК "Инвестстрой" истцу ...

19.12.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи ... , расположенной по адресу: ... , кадастровый ... , ... общей площадью 66,9 кв.м ...

Истец при обращении в суд полагала, что указание ответчиком в предварительном договоре купли-продажи квартиры площади 68,95 кв.м, фактически не соответствующей реальной, является нарушением положений статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и свидетельствует о не предоставлении истцу полной и достоверной информации о квартире, что, соответственно, влечет последствия, предусмотренные статьей 18 данного закона в виде уменьшения цены договора.

Суд правильно не нашел оснований для удовлетворения данного требования истца.

На момент заключения предварительного договора с истцом ответчик не обладал достоверной информацией относительно точного параметра общей площади квартиры, заключал данный договор на основании сведений, имеющихся в договоре долевого участия в строительстве, где общая площадь спорного объекта указана 68,95 кв.м. Наличие сведений в акте приема-передачи квартиры от 20.07.2014 об иной площади квартиры (66,9 кв.м) не указывает о допущении со стороны ответчика нарушения законодательства о защите прав потребителей, поскольку материалами дела объективно установлено, что оригинал кадастрового паспорта на квартиру истца ЗАО УК "Инвестстрой" получило только 11.09.2014, то есть после заключения предварительного договора с истцом.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что по смыслу статей 10-12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не предоставление исполнителем полной и достоверной информации, которое влечет последствия, предусмотренные статьями 12,18 данного Закона, должно быть осуществлено на стадии заключения основного договора купли-продажи товара, поскольку, по своей сути предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. При этом потребитель, видя изменение условий основного договора от предварительного, вправе его не заключать. По истечении срока предварительного договора его действие прекратится. Данный вывод полностью согласуется с положением статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Как видно из дела, уже на момент передачи квартиры истцу (18.09.2014) и заключения основного договора купли-продажи от 19.12.2014 истцу была предоставлена полная и достоверная информация о площади приобретаемого объекта (66,9), в связи с чем, констатировать о нарушении ее прав как потребителя на момент заключения договора не представляется возможным. Более того, зная с 18.09.2014 (акт о передаче квартиры) о том, что общая площадь квартиры составляет 66,9 кв.м, а не 68,95 кв.м, истец 19.12.2014 добровольно заключила с ответчиком договор купли-продажи.

При таком положении довод апелляционной жалобы о том, что ответчик, зная о разнице показателя общей площади квартиры истца, был обязан уточнить данные сведения, признается несостоятельным, равно как и другие суждения относительно правовой значимости акта приема-передачи квартир, заключенного 20.07.2014 между застройщиком и участником, в рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Судом верно не установлено правовых оснований для признания пункта 8.1 предварительного договора от 05.09.2014 и пункта 1.5 договора купли-продажи квартиры от 19.12.2014.

Условием пункта 8.1 предварительного договора предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в пункте 1 договора, определена в соответствии с данными проектной документации и окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических замеров специализированной организацией. Перерасчет стоимости квартиры по результатам произведенных фактических замеров специализированной организацией не производится, стоимость квартиры пересмотру не подлежит.

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи общая площадь квартиры установлена 66, 9 кв.м.

Истец полагал, что само по себе условие об изменении площади квартиры в готовом, введенном в эксплуатацию доме, представляет собой заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности ответчика за умышленное нарушение обязательства, то есть является ничтожным.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника.

На основании пункта 2 статьи 400 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу пункта 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Данная норма содержится в главе 25 Гражданского кодекса Российской Федерации "Ответственность за неисполнение обязательств".

Обязательством применительно к предварительному договору является заключение в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, условие договора об изменении цены является диспозитивным, законодательного запрета на невозможность включения в договор условия, равного содержащемуся в пункте 8.1 предварительного договора о не подлежащей перерасчету стоимости квартиры ввиду изменения площади помещения, не имеется.

Кроме того, из буквального толкования данного пункта следует обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при окончательном определении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади.

Данное условие не устанавливает какого-либо преимущества продавца перед покупателем.

Не противоречит данное условие договора и положениям пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для покупателя-потребителя, а также необоснованных преимуществ для продавца, кроме того, данное условие содержится только в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Пункт 1.5 договора купли-продажи квартиры содержит указание на реальную площадь переданного истцу объекта.

В этой связи оснований считать, что в предварительном договоре (пункт 8.1) содержится условие об устранении или ограничении ответственности исполнителя за умышленное нарушение обязательства не имеется, суждение апелляционной жалобы во внимание не принимается, как основанное на неправильном толковании норм материального права.

Другие доводы апелляционной жалобы, при установленных обстоятельствах, правового значения не имеют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 части 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 07.07.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Борисихиной Д.В. - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 28.10.2016.

Председательствующий Т.П. Мазанова

Судьи А.П. Артемьев

С.Ю. Пименова