Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 августа 2016 г. по делу N 33-15731/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Цыганковой В.А.

судей

Пошурковой Е.В., Осининой Н.А.

при секретаре

Коновалове Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 августа 2016 года апелляционную жалобу Комитета Имущественных отношений Санкт -Петербурга на решение Петродворцового районного суда Санкт -Петербурга от 06 мая 2016 года по иску Комитета имущественных отношений Санкт -Петербурга к Лучкину " ... " о расторжении договора купли -продажи земельного участка и по встречному иску Лучкина " ... " к Комитету имущественных отношений Санкт -Петербурга об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли -продажи

Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., выслушав объяснения Цветовой Ю.В., представляющей интересы Комитета имущественных отношений Санкт -Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт -Петербурга", ответчика Лучкина Е.П., его предстателя Силыч А.Г., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений СПб (КИО) обратился в суд с иском о расторжении договора N ... -АЗВ от "дата" купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием по адресу: "адрес", возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга жилого дома, расположенного по указанному адресу, площадью " ... " кв.м., кадастровый N ... , этажность - 2, и земельного участка площадью "адрес" кв.м, кадастровый N ... , указывая, что первоначально здание и земельный участок отчуждались из государственной собственности Б.В. на основании договора от "дата" N " ... " заключенного по результатам торгов. Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено обязательство покупателя осуществить реконструкцию здания в течении 42 месяцев с момента заключения договора. Между КИО в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действовавшего от имени и по поручению Комитета, Б.В. и Лучкиным Е.П. "дата" был заключен договор N ... -АЗВ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием. Договором от 15.08. 2013 г. на ответчика были возложены обязательства в их неисполненной части (пункт 3.2.3 договора от "дата"), т.е. до "дата" Поскольку в указанный срок данное условие (реконструкция) ответчиком выполнено не было, то, согласно пункту 6.7 договора от "дата", ст.309, 450 ГК РФ имеются основания для расторжения в судебном порядке договора и возвращения в государственную собственность Санкт-Петербурга земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Лучкин Е.П. предъявил встречный иск, в котором просил обязать КИО заключить с ним дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от "дата" N ... -АЗВ о переносе срока осуществления реконструкции здания, изменив пункт 3.2.3. указанного договора на условия в следующей редакции: "Осуществить реконструкцию здания в течение 36 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда". В обоснование иска указал, что в ходе производства работ по обследованию земельного участка была установлена необходимость проведения дополнительных работ по усилению склона земельного участка, что повлекло за собой дополнительную разработку проектной документации и ее согласование и объективную невозможность завершить исполнение договора в установленные сроки. Полагал, что истцом не представлены доказательства того, что нарушение им условий пункта 3.2.3 договора влечет ущерб для истца, здание, отнесенное к объектам культурного наследия, восстанавливается под контролем КГИОП, разрешительная и проектная документация разработана и сдана на согласование, ранее получения от КГИОП необходимых согласований он не вправе начать выполнять работы (т.1 л.д.78, т.3 л.д.144).

Решением Петродворцового районного суда Санкт -Петербурга от 06 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга отказано.

Встречные исковые требования Лучкина Е.П. удовлетворены, суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Лучкиным Е.П. дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от "дата" N ... -АЗВ о переносе срока осуществления реконструкции здания.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт -Петербурга просить отменить решение суда от 30 марта 2016 года как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции третье лицо Б.В., представитель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что "дата" между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Б.В. был заключен договор, в соответствии с которым Б.В. был продан земельный участок и жилой дом, расположенный на этом участке, находящиеся по адресу: "адрес" Пунктом 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязанность осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

"дата" между Комитетом по управлению городским имуществом в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Б.В. и Лучкиным Е.П. был заключен договор N ... , по которому собственником дома и земельного участка стал Лучкин Е.П. Срок реконструкции остался неизменным, подлежащим исчислению с "дата".

Земельный участок и расположенное на нем здание, на основании решения исполкома Ленгорсовета N ... от "дата" является объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом (с территорией)". Распоряжением КГИОП от "дата" N ... утвержден предмет охраны указанного памятника, в связи с чем все ремонтно-строительные и реставрационные работы подлежат обязательному согласованию с КГИОП, а ответчик обязан заключить с КГИОП охранное обязательство. Земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия регионального значения, градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП.

По акту приема-передачи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, объектом культурного наследия от "дата" и акту приема-передачи недвижимости от "дата" жилой дом и земельный участок переданы ответчику, оплата ответчиком произведена в полном объеме, право собственности ответчика на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке "дата".

"дата" Б.В. с КГИОП заключено охранное обязательство N ... на объект культурного наследия регионального значения "Жилой дом (с территорией)" (л.д.102-106 т.1).

Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.2.3 договора купли-продажи от "дата" ответчик принял на себя обязательство осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от "дата" Условие указано в договоре как существенное и было включено в Договор на основании распоряжения КУГИ от "дата" N ... -рз. Согласно пункту 6.7 договора при невыполнении покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора в срок более трех месяцев, договор расторгается в установленном законом порядке. При расторжении договора в государственную собственность возвращается земельный участок, включая находящийся на нем объект недвижимости, которые продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Комитет, предъявляя в суд иск, ссылался на то, что до настоящего времени не выполнены работы по устройству временного ограждения земельного участка, здание и земельный участок находятся в запущенном, антисанитарным состоянии, не обеспечено предотвращение несанкционированного доступа на Объект третьих лиц, работы в отношении здания не ведутся, что подтверждается актом от "дата" проверки выполнения условий договора купли-продажи от "дата".

"дата" ответчику было направлено письмо с уведомлением об истечении срока выполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 Договора, а "дата" направлено предложение о расторжении Договора, продаже здания и земельного участка на торгах на условиях раздела 7 Договора от "дата" и направления уполномоченного представителя для подписания соглашения. Ответ на указанное предложение от ответчика не поступил, согласие на расторжение договора не последовало.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, установив, что срок, предусмотренный договором Лучкиным Е.П. нарушен, но одновременно с этим, не согласился с истцом в том, что допущенное Лучкины Е.П. нарушение должно быть признано существенным, влекущим за собой расторжение договора.

Судебная коллегия находит правомерным такой вывод суда первой инстанции, так как существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора, а также причинение такого ущерба, при котором сторона в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

Поскольку денежные средства от продажи объекта (земельный участок, дом) истцом получены, заинтересованность Лучкина Е.П. в исполнении условий договора подтверждается представленной в материалы дела проектной, разрешительно-строительной документацией, оформленной и полученной Лучкиным Е.П. в период с ноября 2013 года и до марта 2016 года, что еще раз подтверждает намерение Лучкина Е.П. восстановить памятник культурного наследия, то, оснований считать, что нарушением сроков договора истцу причинен ущерб или не будет достигнута цель договора не имеется.

Также суд обоснованно учел и то, что при расторжении договора будут нарушены интересы государства по сохранению объекта культурного наследия, поскольку указанный объект будет вновь продаваться с торгов, для организации которых потребуется время, новому собственнику также будет установлен новый срок выполнения условий договора, такому собственнику придется снова проходить процедуру получения задания КГИОП, согласования проектной документации, что несомненно затянет получение окончательного результата в виде восстановления объекта культурного наследия.

Разрешая требования Лучкина Е.П. об изменении условий договора в части установления новых сроков, суд первой инстанции, приняв во внимание ссылку Лучкина Е.П. на то, что при обследовании земельного участка была установлена необходимость проведения дополнительных работ по усилению склона земельного участка, что повлекло за собой дополнительную разработку проектной документации и ее согласование и объективную невозможность завершить исполнение договора в установленные сроки; то, что до подписания охранного обязательства с КГИОП Лучкин Е.П. не вправе был производить строительные, ремонтные или земляные работы и только "дата" между Лучкиным Е.П. и КГИОП было подписано соглашение, которым срок выполнения реставрационно-восстановительных работ установлен в течение 18 месяцев со дня заключения соглашения (т. 1 л.д. 132), а также множественную проектную строительно - разрешительную документацию, оформленную и полученную Лучкиным Е.П., как указано выше, в период с ноября 2013 года и до марта 2016 года, отсутствие ущерба для истца, пришел к правомерному выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, позволяющих суду изменить условия договора от "дата" относительно сроков осуществления реконструкции здания.

Суд второй инстанции с приведенной судом в решении оценкой соглашается, поскольку в материалах дела не имеется сведений, позволяющих считать, что Лучкин Е.П. при заключении договора "дата" знал о сложности рельефа земельного участка, на котором надлежит проводить работы, не предпринимал всех необходимых мер для исполнения условий договора, о причинении истцу ущерба, а также сведений, подтверждающих, что в дальнейшем Лучкиным Е.П. и измененные условия договора не будут исполнены.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда об отказе в удовлетворении иска, заявленного Комитетом, о расторжении договора и об удовлетворении встречных требований Лучкина Е.П. об изменении условий договора является верным.

Доводы апелляционной жалобы Комитета, аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении, устных пояснениях, возражениях относительно предъявленных встречных требований. Эти доводы были предметом судебного исследования, им судом дана надлежащая правовая оценка, не соглашаться с которой оснований у судебной коллегии не имеется. Нарушений норм материального права, повлекших вынесение незаконного решения, первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петродворцового районного суда Санкт -Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: