Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2016 г. по делу N 33-16038/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

Кудасовой Т.А., Кордюковой Г.Л.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в судебном заседании от 22 сентября 2016 года гражданское дело N 2-2204/2016 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года по иску Конушкиной Л. В. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя Конушкиной Л.В. - Ф., представителя конкурсного управляющего ООО "ТД "Сигма" Г. - З., судебная коллегия городского суда

УСТАНОВИЛА:

Конушкина Л.В. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение "адрес" от ООО "Торговый Дом "Сигма" к Конушкиной Л.В., признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 23 января 2012 года заключила с ООО "Торговый дом "Сигма" предварительный договор купли-продажи нежилого помещения "адрес", в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, после окончания строительства многоквартирного дома и оформления права собственности ответчика на помещение. 25 января 2012 года истица в полном объеме исполнила обязательство по оплате стоимости помещения в размере " ... ". Несмотря на то, что многоквартирный дом построен, право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком, последний уклонился от заключения основного договора купли-продажи. При таком положении истица полагает, что приобрела право собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года (с учетом определения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 14 апреля 2016 года об исправлении описки) исковые требования удовлетворены частично.

Данным решением суд обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение "адрес" к Конушкиной Л. В. по договору N 338/2 купли-продажи нежилого помещения от 23 января 2012 года, заключенному с ООО "Торговый дом "Сигма", ИНН 7810636750.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Конушкина Л.В., представители АО "БАНК ГОРОД", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитета имущественных отношений, в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.

Согласно части 1 статьи 327, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда соответствует нормам действующего законодательства и не подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что 23 января 2012 года между ООО "Торговый Дом "Сигма" и Конушкиной Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи N 338/2, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме со встроенными помещениями по строительному адресу: "адрес" (л.д. 5).

Согласно п. 7 договора стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Цена договора определена сторонами в пункте 8 Предварительного договора и составляет " ... ".

В соответствии с Приложением N 1 к предварительному договору N 338/2 от 23 января 2012 года, предметом договора купли-продажи является нежилое помещение "адрес" имеющее следующие характеристики: общая площадь - " ... " кв.м., этаж - 01, подъезд - 02 (л.д. 9).

25 января 2012 года Конушкина Л.В. перечислила на банковский счет ООО "Торговый Дом "Сигма" в счет оплаты стоимости нежилого помещения " ... ", что подтверждается платежным поручением N ... от 25 января 2012 года, выпиской по операциям на счете (специальном банковском счете) ООО "Торговый Дом "Сигма" (л.д. 13, 62-66).

27 января 2012 года Конушкина Л.В. и ООО "Торговый Дом "Сигма" подписали предварительный акт приема-передачи, согласно которому нежилое помещение "адрес" передано истице для проведения ремонтных работ и пользования (л.д. 24).

22 марта 2012 года зарегистрировано право собственности ответчика на указанное нежилое помещение (т.1 л.д.15).

16 февраля 2012 года и 22 ноября 2012 года Конушкина Л.В. обращалась в ООО "Торговый Дом "Сигма" с заявлениями о заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, которые были оставлены ответчиком без ответа (т.1 л.д. 21, 22).

Разрешая требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключенный между Конушкиной Л.В. и ООО "Торговый Дом "Сигма" договор, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по условиям данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Конушкиной Л.В. уплатить полную стоимость помещения до подписания основного договора, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

В связи с чем суд первой инстанции правильно квалифицировал данный предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (применительно к договорам, заключаемым путем составления одного документа, подписываемого сторонами, акцепт выражается в подписании договора), и только в случаях, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, по смыслу п. 1 и 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не установлено в договоре, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил о том, что уплаченные Конушкиной Л.В. по договору денежные средства были ей возвращены 18 октября 2012 года на основании расходного кассового ордера N 717 и 31 декабря 2012 года на основании расходного кассового ордера N 846.

По ходатайству истицы, оспаривавшей подписи на представленных ответчиком расходных кассовых ордерах, судом первой инстанции была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы N 1025/01 от 27 июля 2015 года, выполненной экспертом ООО "Центр судебной экспертизы", подписи от имени Конушкинои Л.В. и рукописный текст "четырнадцать миллионов" на расходом кассовом ордера N 717 от 18 октября 2012 года и рукописный текст "шесть миллионов семьсот девяносто" на расходом кассовом ордере N 846 от 31 декабря 2012 года, выполнены не Конушкиной Л.В., а каким-то другим лицом (л.д. 138-151).

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы, поскольку заключение экспертизы составлено организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Экспертиза проведена по определению суда, эксперт предупреждался по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения перед проведением экспертизы. Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Конушкина Л.В. не отказалась от исполнения договора купли-продажи нежилого помещения и не получала денежные средства, уплаченные по договору.

По правилам п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Разрешая требования истца в части государственной регистрации перехода права собственности суд первой инстанции, обоснованно принял во внимание, что заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилого помещения от 23 января 2012 года в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан, цена договора уплачена покупателем в полном объеме, помещение передано продавцом покупателю на основании акта от 27 января 2012 года, при этом ответчик от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется, в связи с чем пришел к правильному выводу об обоснованности заявленного Конушкиной Л.Д. требования о государственной регистрации перехода права на спорный объект недвижимого имущества.

Из представленной Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу копии договора ипотеки усматривается, что 28 августа 2014 года, то есть после заключения договора купли-продажи с Конушкиной Л.В., ООО "Торговый Дом "Сигма" заключило с АКБ "ГОРОД" договор об ипотеке N 455/1-Зл-Ип, в соответствии с которым ответчик в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств общества по кредитному договору N 445-КЛВ-Юл от 27 июля 2014 года передал АКБ "ГОРОД" нежилое помещение общей площадью " ... " кв.м., находящееся по адресу: "адрес" (л.д. 172-180).

Согласно сообщению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 15 января 2015 года в государственной регистрации договора ипотеки отказано.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга по делу N А56-20502/2015 в удовлетворении требования АО "БАНК ГОРОД" о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки отказано.

Таким образом, договор об ипотеке, заключенный 28 августа 2014 года между АКБ "ГОРОД" и ООО "Торговый Дом "Сига" в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Таким образом, поскольку по состоянию на день разрешения спора договор об ипотеке не прошел государственную регистрацию, то в силу абз. 3 п. 1ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является ничтожным.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств того, что договор, заключенный с истицей не исполнен, денежные средства по договору возвращены ответчиком, объект по акту приема-передачи не передавался, как того требуют положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной ответчика не представлено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно квалифицировал предварительный договор как основной, поскольку в силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае не направления сторонами предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, несостоятельны, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Конушкиной Л.В. уплатить полную стоимость помещения до подписания "основного договора".

Кроме того, как следует из материалов дела, 16.02.2012 и 22.11.2012 Конушкина Л.В. обращалась к ответчику о заключении основного договора купли-продажи, что подтверждается заявлениями Конушкиной Л.В., направленными в адрес ответчика, которые зарегистрированы за входящими номерами N 102 от 16.02.2012 и N 730 от 22.11.2012 соответственно /л.д. 21,22 т. 1/.

Довод ответчика о том, что спорный объект истцу не передавался, в связи с чем представителем ответчика было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по вопросу давности изготовления акта приема-передачи объекта от 27.01.2012, также не может быть принят во внимание, поскольку судом первой инстанции по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза, от которой ответчик впоследствии отказался (т.2 л.д.1).

Как следует из показаний истца в суде апелляционной инстанции, спорное нежилое помещение ей фактически было передано, в нем находятся принадлежащие ей и её семье вещи, стройматериалы, однако, в настоящее время она не имеет доступа в помещение в связи с тем, что ответчик сменил замки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что генеральный директор ООО "Торговый дом Сигма" Б. является отцом ребенка истицы, а также о необращении с иском в суд в течении длительного времени, не имеют правового значения для рассмотрения спора.

Так же не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о фальсификации платежных документов, подтверждающих выплату истице денежных средств, поскольку доказательств указанному доводу не представлено.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи