Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 октября 2016 г. по делу N 33-19002/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,

судей Фетинга Н.Н., Богдановой Л.В.

с участием прокурора Черновой Е.В.

при секретаре Мусакаеве М.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябова А.А. к Денекину В.И., Денекину А.В., Денекиной Т.А., третьи лица: УФМС России по Ростовской области, ПАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения N5221, о выселении по апелляционной жалобе Денекина В.И., Денекиной Т.А., Денекина А.В. на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 апреля 2016 г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

Рябов А.А. обратился в суд с иском к Денекину В.И., Денекину А.В., Денекиной Т.А. о выселении, ссылаясь на то, что 14 ноября 2013 года он приобрёл по договору купли-продажи с использованием кредитных средств у Денекина В.И. жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. При продаже домовладения в нём были зарегистрированы Денекин В.И., Денекин А.В., которые, согласно договору, могли проживать и быть зарегистрированными в отчуждаемом имуществе до 20 декабря 2013 года, однако после указанной даты они продолжают проживать в домовладении, также в домовладении проживает супруга Денекина В.И. Денекина Т.А. Членами семьи истца ответчики никогда не являлись, их регистрация и проживание в принадлежащем ему на праве собственности жилом доме ограничивает права владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

На основании изложенного, истец, с учётом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил выселить Денекина В.И., Денекина А.В., Денекину Т.А. из принадлежащего ему жилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Криворожская, д. 50 в связи с утратой права пользования жилым помещением при переходе права собственности.

Решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 апреля 2016 года исковые требования Рябова А.А. удовлетворены в полном объеме. Суд выселил Денекина В.И., Денекина А.В., Денекину Т.А. из жилого дома N50 по ул. Криворожская в г.Ростове-на-Дону.

В апелляционной жалобе Денекин В.И., Денекина Т.А., Денекин А.В. ставят вопрос об отмене указанного решения суда первой инстанции и просят принять по делу новое решение, ссылаясь на то, что межу сторонами спора 14 ноября 2013г. был заключен договор, в силу которого Денекин В.И., Денекина Т.А., Денекин А.В. сохраняют свои права быть зарегистрированными и проживать в спорном домовладении, что не получило оценки в обжалуемом решении.

Поэтому апеллянты полагают, что требования о выселении могли быть заявлены Рябовым А.А. только после расторжения указанного соглашения от 14 ноября 2013 года.

Кроме того, заявители жалобы указывают на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в лишении ответчиков возможности ознакомиться с исковым заявлением, а также с другими материалами дела, о чем ответчиками в заседании 25 апреля 2016 года было заявлено ходатайство, которое суд первой инстанции отклонил.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков Денекина В.И., Денекина А.В., Денекиной Т.А., третьих лиц: УФМС России по Ростовской области, ПАО "Сбербанк России", извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Рябова А.А., его представителя Теплякову М.Г., заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 292, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Жилищного кодекса РФ, и исходил из того, что правовых оснований для проживания в спорном жилом доме у Денекина В.И., Денекина А.В., Денекиной ТА., как бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи, не имеется, собственник жилого дома возражает против их проживания в принадлежащем ему домовладении, они не являются членами его семьи, а поэтому подлежат принудительному выселению.

С правильностью таких выводов суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, полагая из несоответствующими фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном применении норм материального права.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Пункт 1 статьи 558 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-О).

Как следует из материалов дела, Денекин В.И., Денекин А.В., Денекина Т.А. фактически проживают в жилом доме литер "М" общей площадью 405,4 кв.м, жилой площадью 138,2 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Собственником указанного жилого дома ранее являлся Денекин В.И., который по договору купли-продажи от 14 ноября 2013г. отчудил его в собственность Рябова А.В. за цену в размере 30 000 000 руб., из которых 25 500 000 руб. покупателем были оплачены за счет целевого кредита, предоставленного ему ОАО "Сбербанк России" по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.11.2013.

В настоящее время Рябов А.В. является титульным собственником жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и кроме того указанное имущество обременено ипотекой в пользу ПАО "Сбербанк России".

Принимая решение о выселении Денекина В.И., Денекина А.В., Денекиной Т.А. из домовладения, суд первой инстанции сослался на положения договора купли-продажи от 14 ноября 2013г., но не дал при этом оценки представленному ответчиками соглашению, заключенному 14 ноября 2013г. между Денекиным В.И., Денекиной Т.А. с одной стороны и Рябовым А.А., Рябовой С.В., с другой, одновременно с договором купли продажи.

Между тем, положениями указанного договора-обязательства (п. 4) предусмотрено, что Денекин В.И., Денекина Т.А. и Денекин А.В. остаются прописанными и проживают в домовладении по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, без указания какого-либо срока, либо иных условий сохранения таких прав.

Одновременно указанный договор предусматривает обязательство Денекина В.И. и Денекиной Т.А. погашать задолженность по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.11.2013г., заключенному Рябовым А.А. с ОАО "Сбербанк России", под условием чего Рябов А.А. и Рябова С.В. обязались после полного погашения задолженности по кредитному договору, передать спорные домовладение и земельный участок обратно в собственность Денекина В.И.

Факт заключения указанного выше соглашения истцом Рябовым А.А. опровергнут не был, как и не было представлено доказательств его расторжения либо признания недействительным.

Учитывая объективную взаимосвязь описанных выше договора купли-продажи домовладения и земельного участка от 14 ноября 2013г. (л.д.9-12) и договора-обязательства от 14 ноября 2013г. (л.д. 64), содержащиеся в них условия подлежат совместному толкованию, что при рассмотрении дела было проигнорировано судом первой инстанции.

Принимая во внимание дополнительный характер договора-обязательства от 14 ноября 2013г. к договору купли-продажи, а также факт его заключения уже после основного договора, судебная коллегия полагает, что содержащиеся в нем условия о бессрочном праве ответчиков проживать в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеют приоритет перед п. 4.1.6 договора купли-продажи в котором такое право ограничено сроком до 20.12.2013.

При таких обстоятельствах, применительно к правилам ст. 292 и 558 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 14 ноября 2013г. был заключен на условиях сохранения за ответчиками бессрочного и безусловного права пользования отчужденным жилым помещением.

Поскольку указанное право проживания до настоящего времени не прекращено, равно как договор-обязательство от 14 ноября 2013г., заключенный между Денекиным В.И., Денекиной Т.А. с одной стороны и Рябовым А.А., Рябовой С.В., с другой стороны, не изменен, не расторгнут и не признан недействительным, выводы суда первой инстанции о том, что ответчики подлежат выселению из занимаемого жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН нельзя признать правильными.

Напротив судебная коллегия полагает, что Денекин В.И., Денекина Т.А. и Денекин А.В. в настоящее время пользуются спорным жилым помещением на основании сохраняющего свою силу соглашения с его собственником, которым при обращении в суд с иском о выселении не было представлено доказательств обратному.

При таких обстоятельствах решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 апреля 2016 г. подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Рябова А.А.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 апреля 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске Рябова А.А. к Денекину В.И., Денекину А.В., Денекиной Т.А. о выселении отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 ноября 2016г.