Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 октября 2016 г. по делу N 33-19076/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ковалева A.M.

судей Молотиевского А.Г., Хаянян Т.А.

при секретаре Абросимовой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельниковой Л.Д. к Комитету по управлению имуществом г. Батайска, 3-е лицо: Администрация г. Батайска о признании незаконными действий по отказу в заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом г. Батайска на решение Батайского городского суда Ростовской области от 08 августа 2016 г. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия

установила:

Мельникова Л.Д. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что 27.11.2011 года между КУИ г. Батайска и ФИО был заключен договор аренды земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 3000 кв.м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вид разрешенного использования: строительство оздоровительного комплекса. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "непродовольственные магазины". В последующем, 23.09.2014 по соглашению между КУИ г. Батайска и ФИО. срок договора был продлен до 20.06.2017 с видом разрешенного использования "непродовольственные магазины".

23.04.2015 между ФИО и Мельниковой Л.Д. был заключен договор переуступки прав аренды вышеуказанного земельного участка при наличии согласия со стороны арендодателя (КУИ г. Батайска), договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. На арендованном земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 122, 7 кв.м. этажность 2, собственником которого является Мельникова Л.Д.

Мельникова Л.Д. обратилась с заявлением в МФЦ г Батайска о продлении договора аренды земельного участка на срок 49 лет, однако КУИ г Батайска ей в этом отказал со ссылкой на то, что на земельном участке общей площадью 3000 кв.м. находится нежилое помещение, площадь которого составляет 122,7 кв.м., что не соответствует площади застройки испрашиваемого в аренду земельного участка. В этой связи истцу было предложено произвести раздел земельного участка и оформить после раздела земельный участок с находящимся на нем зданием в аренду сроком на 49 лет.

Не согласившись с данным отказом, Мельникова Л.Д. обратилась в суд. Уточнив исковые требования, просила признать незаконными действия КУИ г. Батайска по отказу в предоставлении ей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "д", кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3000 кв.м. сроком на 49 лет; обязать КУИ г. Батайска заключить с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "д", кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3000 кв.м. на срок 49 лет, вид разрешенного использования: непродовольственные магазины.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 08 августа 2016 г. действия КУИ г. Батайска по отказу в предоставлении по договору аренды Мельниковой Л.Д. земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "д", кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3000 кв.м. на срок 49 лет признаны незаконными.

При этом суд обязал КУИ г. Батайска заключить с Мельниковой Л.Д. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "д", кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3000 кв.м. на срок 49 лет, вид разрешенного использования: непродовольственные магазины.

Не согласившись с решением суда, КУИ г. Батайска подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда об обязании КУИ заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН вид разрешенного строительства непродовольственные магазины, общей площадью 3000 кв.м. сроком на 49 лет, без проведения торгов.

В обоснование апелляционной жалобы КУИ г. Батайска повторно излагает позицию, выраженную в суде первой инстанции при рассмотрении иска, и указывает, что размер испрашиваемого земельного участка должен быть непосредственно связан с функциональным назначением объекта недвижимости и противоположное толкование ведёт к тому, что, злоупотребляя положениями земельного законодательства, можно без аукциона заключить договор аренды земельного участка, размер которого превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимой для её эксплуатации.

В возражении на апелляционную жалобу Мельникова Л.Д. просит оставить судебный акт без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КУИ г. Батайска Серикова В.Е., действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы. Представитель Мельниковой Л.Д. по доверенности Волков С.А. возражал против доводов апелляционной жалобы.

Стороны и третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, дело рассмотрено в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ в их отсутствие, так как они извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеются в материалах дела уведомления, а о причинах своей неявки не сообщили суду.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя КУИ г. Батайска - Серикову В.Е., представителя истца - Волкова С.А., судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда.

Как следует из материалов дела, 27.11.2011 между КУИ г. Батайска и ФИО был заключен договор аренды земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН "д", общей площадью 3000 кв.м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вид разрешенного использования: строительство оздоровительного комплекса. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка был в установленном законом порядке изменен на "непродовольственные магазины", что нашло отражение в кадастровом паспорте на земельный участок от 07.02.2014, при этом, площадь участка 3000 кв.м. осталась неизменной.

В последующем на основании соглашения от 23.09.2014 между КУИ г. Батайска и ФИО срок договора аренды земельного участка был продлен до 20.06.2017.

23.04.2015 года между ФИО. и Мельниковой Л.Д. был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка.

Также материалами дела подтверждается, что на указанном земельном участке находится 2-х этажное нежилое здание общей площадью 122,7 кв.м., собственником которого является истец.

05.11.2015 истец обратилась с заявлением в МФЦ г. Батайска о продлении договора аренды земельного участка на срок 49 лет, однако, ей письмом КУИ г. Батайска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.5 от 28.04.2016 в этом было отказано ввиду того, что площадь испрашиваемого земельного участка (3000 кв.м.) превышает площадь его застройки (122,7 кв.м.) в три и более раза. Мельниковой Л.Д. было предложено произвести раздел земельного участка, после чего оформить право аренды на земельный участок соответствующей площади его застройки и необходимой для дальнейшей эксплуатации, расположенного на нём здания.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался ст. ст. 35, 39.1, 39.6, 39.8, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчиком не предоставлено доказательств формирования земельного участка с нарушением норм предоставления земельного участка, формирования спорного участка для целей, в том числе, не связанных с эксплуатацией непродовольственного магазина. Суд также отметил, что при изменении вида разрешенного использования участка, площадь участка осталась неизменной, а, исходя из предоставленного истцом проекта непродовольственного магазина, усматривается необходимость устройства вспомогательных помещений, складов для хранения сыпучих строительных материалов, торговлю которыми истец может осуществлять.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Мельниковой Л.Д.

С таким выводом суда согласиться нельзя, так как он сделан при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением закона.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные правовые условия для продления заключенного между сторонами договора аренды отсутствуют, поскольку срок его действия не истек, и не наступили основания, предусмотренные п. 4.3.2 договора аренды, для реализации права арендатора для заключения договора аренды на новый срок.

Само по себе то, что договором аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловной обязанности арендодателя заключить такой договор на новый срок.

Из буквального содержания пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Однако, как следует из дела, испрашиваемый земельный участок никому иному в аренду не передавался, он находится в аренде у истца, и нет решения ответчика о предоставлении спорного земельного участка в аренду иному лицу.

Кроме того, истец, заявляя о понуждении ответчика заключить договор аренды на новый срок, испрашивает предоставленный ему ранее земельный участок, тогда как ответчик, являясь собственником, не намерен передавать в аренду тот же земельный участок. В своем отказе истцу в заключении договора аренды на новый срок ответчик указал на необходимость раздела спорного земельного участка, исходя из соблюдения требований п. 2.2.2 главы 2 Положения о порядке предоставления земельных участков в городе Батайске, утвержденного 30.03.2016 решением Батайской городской Думы. В частности, ответчик заявил истцу, что названное Положение предусматривает, что в том случае, если при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка установлено, что площадь земельного участка в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка, принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка. При этом ответчик обоснованно указал истцу на то, что испрашиваемый в аренду на новый срок земельный участок, площадью 3000 кв.м,. при площади расположенного на нём объекта недвижимости истца в 122, 7 кв.м., в три и более раза превышает застроенную его площадь.

Причем следует отметить, что суд первой инстанции ошибочно посчитал, что поскольку ответчиком не доказано формирование земельного участка с нарушением норм (площади) при предоставлении в аренду истцу для эксплуатации непродовольственного магазина, и усматривается необходимость дальнейшей застройки участка: устройства вспомогательных помещений, складов для хранения сыпучих строительных материалов, то истец вправе испрашивать в аренду на новый срок земельный участок, площадью, превышающей в три и более раза застроенную его площадь. Суд первой инстанции не учел, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения иска, и судебная коллегия применительно к п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 330 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 328 ГПК РФ приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска Мельниковой Л.Д. к КУИ г. Батайска о признании незаконными действий по отказу в заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 08 августа 2016 г. отменить и принять по делу новое решение.

Иск Мельниковой Л.Д. к Комитету по управлению имуществом г. Батайска, 3-е лицо: Администрация г. Батайска о признании незаконными действий по отказу в заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 02.11.2016.