Решение Ставропольского краевого суда от 19 октября 2016 г. по делу N 3а-218/2016

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием представителя административного истца ОАО "Светлоградагромаш"

по доверенности Тараловой И.В.,

представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Светлоградагромаш" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Светлоградагромаш" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, площадью 46343 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для производственных целей, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Калинина, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9934000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Открытое акционерное общество "Светлоградагромаш", на основании договора N купли-продажи земельного участка государственная собственность на вторые не разграничена, в границах муниципального образования г. Светлоград от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником земельного участка: площадью 46343 кв.м., кадастровый номер 26:08:040948:87, адрес (описание местоположения): Ставропольский край, р-н Петровский, г. Светлоград, ул. Калинина, категория земель: земли населенных пунктов, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Светлоградагромаш" была получена кадастровая справка, выданная филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольского краю", согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 26:08:040948:87 составляет 42 449 261,14 (Сорок два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести шестьдесят один) рубль 14 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка ОАО "Светлоградагромаш" обратилось к независимому оценщику автономной некоммерческой организации " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87.

По итогам независимой оценки стоимости указанного выше земельного участка, выполненной автономной некоммерческой организацией " "данные изъяты" и представленной в отчете от 11 апреля 2016 г. N, рыночная стоимость земельного участка: с кадастровым номером 26:33:070201:608, по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 9 934 000 (Девять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи ) рублей.

По итогам проведения экспертизы некоммерческого партнерства саморегулирумой организации " "данные изъяты"", экспертное заключение N от 19 апреля 2016 г. - объект экспертизы - отчет N от 11.04.2016 г., соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской федерации" N 135 ФЗ от 29 июля 1998 г.; федеральным стандартам оценки; ССО-РОО 2010; заданию на оценку; выводам, сделанным оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признанным обоснованными.

05.05.2015 года ОАО "Светлоградагромаш" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СК с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направила решение от ДД.ММ.ГГГГ исх. N, в котором, по результатам рассмотрения решилаотклонить заявление по причине не соответствия требованиям действующего законодательства по оформлению и содержанию отчета об оценке, а именно положениям статей Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N-ФЭ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

В соответствии с п. 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Открытое акционерное общество "Светлоградагромаш" как лицо, имеющее в собственности земельный участок, вносит налог на землю, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Наличие в ГКН недостоверных сведений о кадастровой стоимости свидетельствует, о нарушении прав ОАО "Светлоградагромаш" как лица, уплачивающего налоги, оно вправе требовать внесение в ГКН достоверных сведений.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО "Светлоградагромаш"

по доверенности Таралова И.В., поддержала заявленные требования в полном объеме и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87 в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении второй судебной оценочной экспертизе.

В судебном заседании представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности Кийкова Е.А., исковые требования не признала, однако пояснила, что замечаний к заключению экспертов не имеет, в связи с чем просила принять законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации г. Светлограда, уведомленных должным образом и своевременно о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью, однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года N382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

В судебном заседании установлено, что ОАО "Светлоградагромаш" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:08:040948:87, площадью 46343 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для производственных целей, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Калинина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87 определена в размере 42449 261 рубль 14 копеек, 19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.06.2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно отчету об оценке N от 11 апреля 2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, по состоянию на 01.01.2015 года составляет 9934 000 рублей.

19.04.2016 года, в отношении отчета об оценке N "данные изъяты", была проведена экспертиза, по результатам которой экспертом было дано положительное заключение N.

05.05.2016 г., заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения растровой стоимости, в котором просил установить в отношении земельного участка рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2015.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N, вышеуказанное заявление истца было отклонено.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, суд удовлетворил ходатайство административного истца о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

По заключению судебной экспертизы N-Э от 03.08.2016 года, выполненной экспертом "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, площадью 46343 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для производственных целей, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Калинина, по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 21277 000 (двадцать один миллион двести семьдесят семь тысяч) рублей.

В связи с возникшими сомнениями в выводах вышеуказанного экспертного заключения, судом по ходатайству представителя административного истца Тараловой И.В. была назначена повторная оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта N от 20.09.2016 года, выполненного "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, площадью 46343 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Калинина, по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 11030000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные экспертные заключения в совокупности с другими доказательствами по делу, суд считает необходимым положить в основу решения суда заключение эксперта N-Э от 03.08.2016 года, выполненную экспертом "данные изъяты"" ФИО9 по следующим основаниям.

Согласно п. 11 Федерального стандарта оценки N7 (далее ФСО) и принципа достаточности, на котором основывается объем исследований анализа рынка, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В экспертном заключении N отсутствуют основные разделы "Анализа рынка", а именно "анализ влияния общей политической и социально- экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки", "анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен".

Как следует из п.22 пп. "в" ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение данного положения в экспертном заключении N не был описан объем доступных эксперту данных об объектах-аналогах. Характеристики объектов-аналогов обычно отображаются в "свободной таблице сравнения объектов-аналогов", данная таблица отсутствует.

Также, в экспертном заключении N был выполнен некорректный подбор аналогов. Объект-аналог N5 не сопоставим по своим характеристикам, определяющим его стоимость, с объектом исследования, что является нарушением п.10 ФСО N1 (Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость), а также п.п. "б" п.22 ФСО N7 (При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным)

Исходя из текста описания скрин-шота объекта-аналога N5, в данном случае представлено предложение по продаже земельного участка со строениями: административное здание, ремонтно-механическая мастерская, проходная, склад, котельная, при этом участок находится на 70% под асфальта-бетонным покрытием. Данное нарушение существенно скажется на расчетах по определению рыночной стоимости исследуемого объекта.

В экспертном заключении N была допущена техническая ошибка в части приложения "Расчет рыночной стоимости участка", а именно в использовании объекта-аналога N1. Площадь объекта-аналога N1 принята равной 10 000 кв. м., при стоимости объекта 5 000 000 рублей, отсюда удельный показатель стоимости 1 кв.м. земельного участка равен 500 рублей.

Исходя из текста описания скрин-шота объекта-аналога N1, площадь объекта равна 8 000 кв.м., отсюда и удельный показатель стоимости 1 кв.м. земельного участка равен 625 рублей.

Допущенная техническая ошибка существенно повлияло на расчеты по определению рыночной стоимости исследуемого объекта.

В экспертном заключении N в разделе "Обоснование введенных корректировок" в пункте 6 "Местоположение объекта" говорится о том, что местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Также в данном разделе сказано, что корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки и что внесение данной корректировки может ощутимо сказаться на стоимости оцениваемого земельного участка.

Исследуемый земельный участок расположен в г. Светлограде, объекты- аналоги N4 и N5 расположены в г. Благодарный, при этом корректировка на местоположение отсутствует, хотя в заключении описывается большая значимость данной корректировки.

Отказ от использования данной корректировки обоснован тем, что данные населенные пункты являются "административными районами" и практически идентичны по численности населения, а также г. Благодарный "наиболее близкий город по расположению и по экономическим показателям".

Однако, по удаленности от г. Светлограда существуют и другие населенные пункты районного значения с сопоставимой численностью населения (г. Ипатово, с. Грачевка и др.). При этом данные факторы никак не обосновывают отказ от корректировки, а удаленность от г. Светлограда приведенных в пример населенных пунктов меньше, чем удаленность г. Благодарного.

Также, в обосновании корректировки по местоположению не указывается по каким именно экономическим факторам сопоставимы г. Светлоград и г. Благодарный.

Необоснованный отказ от применения корректировки по местоположению объекта исследования и объектов-аналогов N4 и N5 может существенно сказать на расчете рыночной стоимости земельного участка, как было подмечено в экспертном заключении N.

Кроме того, в экспертном заключении N в приложении "Расчет рыночной стоимости участка" по итогу скорректированных цен аналогов, стоимость 1 кв.м. объекта исследования определяется как среднеарифметическое, однако обоснование данного метода в нарушение п. 25 ФС07 отсутствует.

Экспертное заключение N-Э от 03.08.2016 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность), которому поручено проведение экспертизы; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 3 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В целях устранения сомнений и неясностей в экспертном заключении N-Э судом был допрошен эксперт "данные изъяты"" ФИО10, который показал, что в выводах экспертизы указано, что стоимость участка 464000 за 1 сотку поскольку город Светлоград является районным центром, что повышает стоимость участка, который находиться в центре. Им не применялась корректировка на назначение и на "красную линию", на местонахождение, поскольку на скриншоте указано, что участок промышленного назначения, объект находится в близи автовокзала, он прозванивал по объявлению и ему сказали, что участок промышленного назначения, соответственно корректировка в данном случае не нужна. Им не применялся поправочный коэффициент по территории, так как полагает, что площади исследуемых объектов соотносятся и применение коэффициента не требуется, если и есть различия, то они минимальны. Корректировка на "красную линию" не применялась, так как в соответствии с картами, с фототаблицей, имеющейся в отчете об оценке, объект также находиться на красной линии. Кадастровая оценка проводилась массово, при оценке конкретного участка он не может руководствоваться корректировкой, которую вводили для методов массовой оценки. Земельный участок является объектом недвижимости, жилье - это тоже объект недвижимости, он берет стоимость 1 кв.м. жилья, смотрит на развитость данного населенного пункта по уровню заработной платы, таким образом, он из двух корректировок делает одну и применяет её. Это является общепринятым. Он не применяет корректировку на наличие коммуникаций к объекту находящемуся в Буденновске, поскольку при проведении оценки для оспаривания кадастровой стоимости участок берется свободным от улучшений, обременений и ограничений. На исследуемом земельном участке есть возможность подключения коммуникаций. При данных обстоятельствах корректировка не требуется. Третий аналог расположен в г. Михайловске и он уточнял, что участок промышленного назначения. ФСО гласят, что он должен использовать аналоги за 2014 год. Он как эксперт подчиняется федеральному закону N 73-ФЗ "О государственной экспертной деятельности в РФ", согласно которому судебный эксперт должен использовать современную методологию. Наличие у него справочника 2016 года - это его плюс. Лейфер разбил все по годам и он применял корректировки на 2014 года, но на 2016 год он предоставил более подробную матрицу и применил её в целях использования современной методологии. Аналоги, находящиеся в г. Михайловске, г. Светлограде и г. Буденновске он считает соотносимыми и применил необходимые корректировки. Он мог брать аналоги за полгода до даты оценки, главное нельзя брать аналоги после даты оценки.

Также показал, что в заключении эксперта ФБУ "данные изъяты" имеется ряд противоречий и нарушений ФСО. Пояснения эксперта Жуковой не устраняют технической ошибки в расчетах, а подтверждают её наличие, указанием на необходимость корректировки. Данная техническая ошибка серьёзно влияет на итоговую стоимость. Также отмечает, что консультация по телефону с продавцом обязательна для эксперта. Он также находил аналог N, но не применял его, так как не смог дозвониться продавцу, а имеющиеся в объявлении данные были не точными. Применение аналога - территория автовокзала вызывает больше всего сомнений, так как продавец не мог продавать 1 гектар или 1,2 гектара за 5 млн. рублей, так как тогда он бы продавал половину здания расположенного рядом с земельным участком автовокзала, площадь которого 0,8 гектара.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении N-Э итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Оценивая экспертное заключение N-Э по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний, в то время как сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя административного истца не имеется.

То обстоятельство, что в выводах заключения эксперта N-Э указана рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020141:300 вместо кадастрового номера 26:08:040948:87, судом расценивается как техническая ошибка, что не может исключать ее доказательственного значения по делу, поскольку эксперт, согласно описательной части заключения, проводил расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87 по состоянию на 01.01.215 года.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, должна быть установлена в размере 21277 000 (двадцать один миллион двести семьдесят семь тысяч) рублей, определенном в заключении эксперта N-Э от 03.08.2016 года по состоянию на 01 января 2015 года.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности", п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: 26:08:040948:87, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Также, суд считает необходимым, в связи с поступлением заявления директора "данные изъяты"" ФИО7, о возмещении понесенных расходов на проведение экспертизы по настоящему делу в размере "данные изъяты" рублей, решить вопрос о взыскании судебных расходов.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из изложенного и с учетом того, что определение суда о назначении судебной экспертизы в части возложения оплаты в настоящее время не исполнено, суд считает необходимым удовлетворить заявление директора "данные изъяты"" ФИО7, и взыскать с ОАО "Светлоградагромаш" расходы на проведение экспертизы по настоящему делу в размере "данные изъяты" рублей.

Учитывая, что "данные изъяты", взыскание стоимости проведенной экспертизы необходимо произвести в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет".

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

требования Открытого акционерного общества "Светлоградагромаш" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:08:040948:87, площадью 46343 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для производственных целей, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, г. Светлоград, ул. Калинина, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 21277 000 (двадцать один миллион двести семьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 05.05.2016 года.

Взыскать с открытого акционерного общества "Светлоградагромаш" в пользу "данные изъяты"", расположенный по адресу: "данные изъяты", оплату за проведенную судебную экспертизу по настоящему делу в размере "данные изъяты" рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение составлено 24 октября 2016 года.

Судья: М.И. Гедыгушев