Решение Тверского областного суда от 13 июля 2016 г. по делу N 3а-111/2016

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.,

с участием представителей:

административных истцов - Сапожникова Н.Ю.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Румянцева А.А.,

административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - Селезнева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лищины Г.Е., Смирновой Е.Э., Ильина А.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Лищина Г.Е., Смирнова Е.Э., Ильин А.А. обратились в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, адрес объекта: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Административные истцы указали, что являются собственниками указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются их права и законные интересы как налогоплательщиков.

В судебном заседании представитель административных истцов - Сапожников Н.Ю. заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Румянцев А.А. и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - Селезнев А.Н. возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержали письменные возражения Управления, где указано на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации МО Тверской области "Кулицкое сельское поселение" Калининского района Тверской области и Администрации МО Тверской области "Калининский район", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области представило в суд возражения, в которых указало, что спорный земельный участок был включен в перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Учреждение поддерживает возражения Управления Росреестра по Тверской области в части критики отчета об оценке.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома высотой до 3 этажей с приусадебными участками, адрес объекта: "адрес" - принадлежит административным истцам на праве общей долевой собственности на основании договоров купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года. Размер их долей составляет: Лищины Г.Е. - 1/4, Смирновой Е.Э. - 1/2 доля, Ильина А.А. - 1/4 доля. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Являясь собственниками земельного участка, административные истцы вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости, поскольку в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере "данные изъяты" рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административные истцы представили выполненный оценщиком Морозовой Е.В. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года N N, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Долговой Г.А. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежащими применению федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в газете "Ярмарка" и в сети "Интернет".

Для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода был применен метод корректировок (сравнения продаж).

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подхода оценщиком приведены.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области в возражениях указало на необходимость применения корректировки на наличие электричества у аналога N 2, отсутствие ссылки на источник информации для расчета корректировки на площадь земельных участков. и обоснования применения весовых коэффициентов.

Представителем Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в судебном заседании также приведены ссылки на недостатки отчета об оценке, заключающиеся в том, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов NN 2, 3, 4 отсутствуют сведения о виде права на эти объекты, не применена корректировка на наличие газоснабжения у аналога N 1, а наименование, дата и номер газеты в копии объявления о продаже аналога N 2 указаны самим оценщиком.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик Морозова Е.В. полностью подтвердила в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при применении метода корректировок сравнение объекта оценки с объектами-аналогами осуществляется по ценообразующим факторам (элементам сравнения), и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям объектов по этим факторам.

Как следует из описания объекта оценки на странице 22 отчета об оценке, на дату оценки коммуникации на земельном участке отсутствовали, имелась возможность подключения электроснабжения и газоснабжения. На странице 6 отчета указано, что газоснабжение проходит в непосредственной близости от поселка (500 м).

Из объявления о продаже аналога N 1 (страница 68 отчета) следует, что земельный участок площадью 460 соток, как и объект оценки, примыкает к населенному пункту д. Олбово, не застроен, предназначен для строительства коттеджного поселка. С учетом данных характеристик, принимая во внимание местоположение названных сравниваемых объектов, у суда нет оснований сомневаться в обоснованности утверждения оценщика о том, что указание в тексте объявления на коммуникации газоснабжения может означать лишь нахождение их вблизи участка, но не непосредственно на его территории, в том числе и ввиду отсутствия точек подключения к строениям.

Что касается аналога N 2, то, вопреки возражениям административного ответчика, в объявлении о продаже данного земельного участка информация о коммуникациях отсутствует.

Расчет корректировки на масштаб оценщиком произведен на основании статистического исследования Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", соответствующая ссылка, коэффициенты корректировки, график, отражающий зависимость коэффициента поправки от площади земельного участка, формулы для расчета приведены на страницах 44-45, 62 отчета об оценке.

Пункт 24 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" предоставляет оценщику право самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту "г" пункта 23 ФСО N 1 проведение оценки включает этап согласования (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с приведенными положениями Федерального стандарта оценки оценщик на страницах 62-63 отчета обосновал применение весовых коэффициентов, отражающих соотношение сумм абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене и близость ценообразующих характеристик аналога к характеристикам оцениваемого объекта, привел формулу их расчета. При помощи полученных коэффициентов оценщик определилвклад скорректированной стоимости каждого аналога в итоговую стоимость объекта оценки.

Приводить в отчете применяемые в процессе оценки методики расчета и формулы Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральные стандарты оценки оценщика не обязывают.

Отсутствие в тексте объявлений конкретизации вида права на продаваемые объекты при том, что предметом продажи являются именно земельные участки, а не вид права на них, с учетом приведенного в статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия договора купли-продажи, предполагающего передачу права собственности на отчуждаемое имущество, не опровергает обоснованность предположения оценщика о том, что все аналоги принадлежат их продавцам на праве собственности.

Указание в копии объявления о продаже аналога N 2 сведений об источнике информации - газета "Ярмарка" от 17 декабря 2012 года N 20 (3203), страница 53 самим оценщиком федеральными стандартами оценки не запрещено. Достоверность этих сведений, являющихся проверяемыми, ответчиками не опровергнута. Требования пункта 11 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, оценщиком соблюдены, в тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники соответствующей информации, имеются копии соответствующих объявлений, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, административные ответчики должны были подтвердить факты, на которые они ссылались как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административных истцов подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Лищины Г.Е., Смирновой Е.Э., Ильина А.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова