Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 17 августа 2016 г. по делу N 33-5175/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кучинской Е.Н.,

судей Малининой Л.Б., Хамитовой С.В.,

при секретаре Руба К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ответчика Стенникова А.В. на решение Центрального районного суда города Тюмени от " ... ", которым постановлено:

"Исковые требования Гильдерман Л.А. удовлетворить частично.

Взыскать со Стенникова А.В. в пользу Гильдерман Л.А. денежные средства в размере " ... " рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Стенникова А.В. отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., пояснения ответчика Стенникова А.В., третьего лица Паршуковой Д.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истицы Просветовой Э.В., судебная коллегия

установила:

Гильдерман Л А. обратилась в суд с иском к Стенникову А.В., просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с обременением, возвратить в собственность земельный участок. Заявлением от " ... " увеличила исковые требования (л.д. " ... "- " ... "), просила взыскать задолженность в размере " ... " рублей.

В обоснование иска указала, что " ... " между Л. действующей на основании доверенности от Гильдерман Л.А., и Стенниковым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Тюменская область, " ... ", на расстоянии " ... " км. к юго-западу от " ... ". Согласно п.1.3 предварительного договора покупатель обязался купить (оплатить) указанный земельный участок за сумму " ... " рублей. Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить на сумму " ... " рублей. " ... " стороны заключили договор купли-продажи с обременением, и в этот же день по акту приема-передачи земли ответчик принял в собственность земельный участок. Договор прошел государственную регистрацию, право собственности истца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращено. Однако, ответчик не оплатил за земельный участок денежные средства согласно условий предварительного и основного договора купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора.

Не согласившись с заявленными требованиями, Стенников А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Гильдерман Л.А. о прекращении ипотеки.

Встречный иск мотивирован тем, что по договору купли-продажи земельного участка с обременением " ... ". Стенников А.В. приобрел в собственность земельный участок: общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... " категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: " ... ", на расстоянии " ... " км. к юго-западу от " ... ". Согласно п. 2.1 Договора, цена земельного участка составляет " ... " рублей. Сумма по договору должна быть внесена частями в срок не позднее " ... ". Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (Нижнетавдинский отдел) была произведена регистрация договора купли - продажи и права собственности Стенникова А.В. на земельный участок, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Сроком до " ... ". в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от " ... ". денежные средства в полном объеме были переданы Гильдерман Л.А. Однако, Гильдерман Л.А. отказывает в обращении в Управление Росреестра для снятии обременения.

Определением судьи Центрального районного суда г.Тюмени от " ... " к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Паршукова Д.Н., Управление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (Нижнетавдинский отдел).

Судом постановленоизложенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Стенников А.В.

Указывает, что закон не запрещает сторонам заключать договор на условиях, отличающихся от условий предварительного договора. Считает, что в случае, когда стороны надлежащим образом выполнили условия предварительного договора, заключив указанный в нем основной договор, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются. Ссылаясь на ч.1 ст.555 ГК РФ, полагает, что предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, поскольку цена объекта является существенным условием договора, а в рассматриваемом случае она окончательно не согласована. Обращает внимание, что судом не была дана оценка пункту 3 акта приема-передачи земельного участка с обременением от " ... ", где указано, что обязательства исполнены в полном объеме, оплата произведена, у сторон претензий друг к другу не имеется. Отмечает, что заключая предварительный договор на сумму " ... " рублей, стороны исходили из того, что в дальнейшем между ними будут складываться партнерские отношения по извлечению и продаже песка, находящегося на земельном участке, о чем, по его мнению, свидетельствует тот факт, что Гильдерман Л.А. получила от него денежные средства в пределах " ... ", которые авансом были внесены за будущие работы по добыче и продаже песка на данном земельном участке. Указывает, что суд грубо нарушил его право на защиту и предоставления доказательств, отклонив его ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка. Приводит положения п.1 ст.352, п.1 ст.408 ГК РФ и настаивает, что суд необоснованно и незаконно отказал в удовлетворении встречных исковых требованиях о прекращении обременения, поскольку свои обязательства перед продавцом в рамках договора купли-продажи земельного участка от " ... " он выполнил в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Считает, что суд неправомерно взыскал с него государственную пошлину в размере 20700 рублей, уплаченной за взыскание задолженности в размере " ... " рублей, в то время как суд частично удовлетворил требования, взыскав 2400000 рублей. Обращает внимание на то, что суд при принятии решения руководствовался, в том числе, статьей 29 ЖК РФ, между тем нормы указанной статьи никоим образом не затрагивают предмет спора. Отмечает, что в настоящее время он подал исковое заявление с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с обременением от " ... ". в связи с тем, что сделка совершена под влиянием заблуждения, поскольку при ее совершении продавец неправильно информировал покупателя о месте нахождения земельного участка, его качественных характеристиках.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Паршукова Д.Н. просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Проверив законность принятого решения и материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, судебная коллегия приходит решение подлежащим отмене.

В соответствии с п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что " ... ". между Гильдерман Л.А., действующей в лице представителя Л. и Стенниковым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: " ... ", на расстоянии " ... " км. к юго-западу от д " ... " (л.д. " ... "- " ... ").

Пунктом 1.3 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязался купить (оплатить) указанный земельный участок за сумму " ... " рублей. Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить на сумму " ... " рублей.

Согласно п. 1.5 предварительного договора стоимость земельного участка составляет " ... " рублей, является окончательной и пересмотру и изменению не подлежит.

" ... ". Гильдерман Л.А. (продавец), действующая в лице представителя Л. и Стенников А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с обременением, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя с момента заключения договора, а покупатель принимает земельный участок, общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: " ... ", на расстоянии " ... " км. к юго-западу от " ... " (л.д. " ... "- " ... ").

Цена земельного участка определена сторонами в п.2.1 договора купли-продажи в размере " ... " руб.

В разделе 2 договора стороны предусмотрели оплату покупателем полученного в собственность земельного участка частями, не позднее " ... ".

В тот же день - " ... ". сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. " ... "- " ... ").

В период с " ... ". по " ... " покупатель уплатил продавцу денежные средства в общей сумме " ... " руб.

Из расписок следует, что платежи внесены в счет оплаты за земельный участок (л.д. " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... ").

Частично удовлетворяя исковые требования Гильдерман Л.А. к Стенникову А.В. и отказывая во встречном иске, суд свои выводы мотивировал тем, что в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств оплаты указанной в предварительном договоре стоимости в полном объеме.

Между тем суд не учел, что предметом предварительного договора является только обязанность сторон заключить в будущем основной договор, а не обязанность продавца передать за определенную плату в собственность покупателя какое - либо имущество, то есть, по смыслу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. Иное противоречило бы правовой природе предварительного договора.

Как установлено судом, в предусмотренный предварительным договором срок между сторонами был заключен основной договор купли-продажи земельного участка с обременением.

В силу п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, после надлежащего исполнения сторонами предварительного договора от " ... "., а именно, заключения основного договора, обязательства сторон по предварительному договору были прекращены.

При этом, исходя из принципа свободы договора, установленного ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе согласовать и предусмотреть в основном договоре условия, отличные от условий, указанных в предварительном договоре.

Причем, ссылку на заключение договора во исполнение предварительного договора, договор купли-продажи земельного участка с обременением от " ... " не содержит.

Согласно п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Поскольку цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора и была определена сторонами в договоре купли-продажи земельного участка с обременением от " ... ", ссылаться на какие-либо договоренности об иной цене договора стороны не вправе, в связи с чем, доводы представителя истицы Гильдерман Л.А. - Просветовой Э.В. в суде апелляционной инстанции о том, что предварительный договор является смешанным, содержит условие об окончательной цене земельного участка, которое подлежит исполнению после заключения предварительного договора, подлежат отклонению.

Тот факт, что в отсутствие обязательства покупатель продолжал добровольно осуществлять платежи, не предусмотренные договором купли-продажи, не свидетельствует о наличии у продавца права требования уплаты суммы, предусмотренной предварительным договором, так как обязательства по предварительному договору прекращены.

Ссылка представителя истицы Просветовой Э.В. на заключение Л. агентского договора с Паршуковой Д.Н. (л.д. " ... "- " ... "), которым предусмотрено, что спорный объект подлежит продаже по цене не ниже " ... " рублей, и агентское вознаграждение, уплачиваемое принципалом, составляет " ... " рублей, а с учетом дополнительного соглашения - " ... " рублей, не может быть принята во внимание, поскольку Стенников А.В. в данных правоотношениях не участвовал, кроме того, пунктом 1.3 агентского договора предусмотрена возможность уменьшения цены объекта с письменного согласия принципала, при этом договор купли-продажи подписан не агентом, а непосредственно Л. (принципалом по агентскому договору), действующей от имени Гильдерман Л.А.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о взыскании денежных средств по предварительному договору противоречит приведенным нормам материального права, является ошибочным.

Встречные требования о прекращении ипотеки, вопреки выводам суда, являются обоснованными.

На основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из материалов дела усматривается, что согласование сторонами в договоре купли-продажи оплаты в рассрочку (по частям), не позднее 30 сентября 2014 года, явилось основанием для регистрации ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ... ". сделана запись о регистрации " ... ", обременение установлено на срок по " ... ".

В соответствии с подп.1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При этом прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается (п.1 ст.21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Представленными в материалы дела расписками от " ... " на сумму " ... " руб., от " ... " на сумму " ... " руб. подтверждается, что расчет по договору купли-продажи произведен в полном объеме.

В п 3 акта приема-передачи от " ... " отражено, что каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, оплата произведена согласно договору купли-продажи от " ... ", у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. " ... "- " ... ").

Однако, от подачи заявления о прекращении государственной регистрации ипотеки Гильдерман Л.А. уклоняется, что стороной истца не оспаривалось.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от " ... " по истечении срока обременения ( " ... ") государственная регистрация ипотеки не прекращена (л.д. " ... ").

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Пунктом 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

При таких обстоятельствах встречное требование о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

Таким образом, судом допущено нарушение норм материального права, решение суда на основании п.4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске Гильдерман Л.А. и удовлетворении встречных требований Стенникова А.В.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от " ... " отменить и принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Гильдерман Л.А. к Стенникову А.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с обременением, возвращении в собственность земельного участка, взыскании задолженности - отказать.

Исковые требования Стенникова А.В. к Гильдерман Л.А. удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка общей площадью " ... " кв.м, с кадастровым номером " ... ", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Тюменская область, " ... ", на расстоянии " ... " км к юго-западу от д " ... ".

Апелляционную жалобу ответчика Стенникова А.В. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи коллегии: