Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 ноября 2016 г. по делу N 33-19313/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Ковалева А.М.

судей Молотиевского А.Г., Хаянян Т.А.

при секретаре Абросимовой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белоусовой Т.П., Смольняковой Н.А. к администрации г. Азова, Маргулису В.Д. о признании незаконным постановления и об обязании привести квартиру в первоначальное состояние, по апелляционной жалобе Белоусовой Т.П., Смольняковой Н.А. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 августа 2016 года. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия

установила:

Белоусова Т.П., Смольнякова Н.А. обратились в суд с иском к администрации г. Азова, Маргулису В.Д. о признании незаконным постановления и об обязании привести квартиру в первоначальное состояние, указав, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На первом этаже указанного многоквартирного жилого дома собственник кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Маргулис В.Д. произвел реконструкцию своей квартиры, при этом существующие балконы были демонтированы и вместо них пристроены две комнаты. Данная реконструкция была произведена Маргулисом В.Д. на основании постановления администрации г. Азова НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.05.2009г. "О разрешении перевода кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение". Однако, по мнению истцов, данное постановление является незаконным, т.к. согласно проекту при реконструкции кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН должно было быть затронуто общее имущество собственников помещений в многоквартирном АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в то время как Маргулис В.Д. согласие всех собственников на проведение работ по реконструкции не получал и в администрации г. Азова не предоставлял.

На основании изложенного, истцы просили суд признать незаконным постановление администрации г. Азова от 13.05.2009г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О разрешении перевода квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение"; обязать Маргулиса В.Д. привести квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в прежнее состояние, существующее до выполнения работ по реконструкции.

Решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истцы подали апелляционную жалобу, просят решение суда отменить и иск удовлетворить.

В обоснование жалобы приводят доводы о том, что производство работ по перепланировке кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН привело к изменению объекта и к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями. Проект предусматривает устройство отдельных входов со стороны лицевого фасада здания с обустройством отдельных входов помещение путем разборки лоджии, обустройство входного узла, превышающего размер лоджии, что приводит к изменению порядка использования внешней стены дома, а также монтаж наружной лестницы к обособленным входам в квартиру, предусматривающий занятие и единоличное использование Маргулисом В.Д. в своих интересах части земельного участка, непосредственно примыкающего к отмостке фундамента дома.

Апеллянты считают вывод суда первой инстанции о возможном использовании земельного участка под входным узлом собственниками многоквартирного дома несостоятельным, так как невозможно использовать земельный участок под входным узлом и лестницей. Оборудование металлической лестницы привело к использованию части придомовой территории. Кроме того, указывают, что в спорном помещении демонтировано окно в ограждающей стене и обустроен проход к входному узлу, т.е. Маргулисом В.Д. часть ограждающей стены дома демонтирована. Многоквартирный дом, в котором располагается спорное помещение, является монолитным и любой демонтаж часть монолитной стены не только свидетельствует об уменьшении имущества многоквартирного дома, но и влияет на безопасность конструкций дома. Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. 40 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме, которое не было получено Маргулисом В.Д.

Администрацией г. Азова поданы возражения, в которых она просит оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ в отсутствие Маргулиса В.Д., извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление (л.д. 187).

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав объяснения Смольняковой Н.А., Белоусовой Т.П. и ее представителя Зинченко А.И., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя администрации г. Азова - Пустового С.С., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В части 2 статьи 23 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещения из жилого в нежилое.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 названного Кодекса условий перевода помещения.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). К распоряжению имуществом, в частности, относятся действия по изменению объекта.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ предусмотрено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, Белоусовой Т.М. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а Смольникова Н.А. является собственником кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в этом же доме. Согласно, представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2008г. Маргулису В.Д. принадлежит квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

10.04.2009 Маргулис В.Д. обратился в администрацию г. Азова с заявлением о переводе квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение, в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО "Азовская архитектурно-планировочная мастерская" "Ростоблжилпроект".

Рассмотрев заявление Маргулиса В.Д. и предоставленный им пакет документов, администрацией г. Азова было принято Постановление НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от I 3.05.2009г. "О разрешении перевода квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение".

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался вышеуказанными нормами права и исходил из того, что согласно проекту перепланировки квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, Маргулису В.Д. необходимо было обустроить входной узел в нежилое помещение на месте существующих лоджий в кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с увеличением входных тамбуров и устройством пристраиваемой к ним лестницы, при этом возводимая конструкция должна была располагаться на металлических стойках; удерживаемых бетонным фундаментом, а не на ленточном или ином фундаменте, свидетельствующем о капитальности конструкции и препятствующем пользованию земельным участком, расположенным под многоквартирным домом. Из проекта также следует, что вход непосредственно в помещение должен был осуществляться через проход, обустроенный на месте существующих балконных дверей. Кроме того, проектом было предусмотрено изменение конфигурации санузла путем разборки и последующей кладки кирпичной перегородки и устройство перегородок в коридоре из гипсокартонных листов.

Таким образом, суд посчитал, что из указанного проекта не следует, что Маргулисом В.Д. должно было осуществляться устройство входного узла, затрагивающее общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Данных о том, что в результате перепланировки квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение необходимо осуществить работы, связанные с уменьшением объема общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН материалы дела не содержат.

Также суд указал, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома при реконструкции объекта требуется, в случае если затрагивается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, учитывая, что проект, согласно которому Маргулис В.Д. проводил ремонтные работы, и на основании которого было принято оспариваемое постановление, не предполагал уменьшение или изменение общего имущества либо ограничение в его использовании, то согласие собственников помещений многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое не требовалось и у администрации г. Азова не было оснований для отказа в разрешении перевода квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что, вынесенное постановление НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.05.2009г., является законным, а соответственно нет оснований для приведения бывшей квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в прежнее состояние.

При этом суд сослался на то, что площадка входного узла в спорное нежилое помещение расположена, как и предусмотрено проектом, на металлических опорах и под ней имеется пространство, доступ к которому в случае такой необходимости имеется, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что возведение входного узла к спорному помещению в соответствии с разработанным проектом не могло привести или привело к уменьшению земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и являющемуся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Суд также отметил, что материалы дела не содержат доказательств того, что после возведения Маргулисом В.Д. входного узла изменилась площадь земельного участка (871,2 кв.м.), данные о размере которой внесены в сведения ГКН или его конфигурация.

В этой связи суд признал, что застройка земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, не влечет уменьшения его размера, а потому не требуется согласия всех собственников помещений в данном доме.

Кроме того, суд учел, что Белоусова Т.П. стала собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН уже после того, как Маргулис В.Д. было получено разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и осуществлена реконструкция, а квартира Смольняковой Н.А. расположена в другой части многоквартирного дома и не располагается непосредственно над спорным нежилым помещением. При этом, впоследствии Смольнякова Н.А. не возражала против обустройства входных тамбуров с лестницами под офисные помещения, что отражено в списке собственников, голосовавших по данному вопросу.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Как видно из проектной документации, выполненной ООО "Азовская архитектурно-планировочная мастерская" "Ростоблжилпроект", перевод квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме в многоквартирном АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение затрагивает общее имущество в многоквартирном доме - переоборудование ограждающих конструкций, лоджий в тамбуры, установление отдельного входа в помещение с пристраиваемой лестницей, влекущее занятие части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Площадь спорного помещения после его перевода в нежилое увеличивается за счет общего имущества в многоквартирном доме, а именно, за счет сноса ограждения лоджии, переоборудования тамбура на площади, ранее занимаемой лоджией, а также занятия внешней несущей стены и части земельного участка многоквартирного дома при устройстве отдельного входа в спорное помещение.

Таким образом, планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция в соответствии с частью 3 статьи 36, частью 2 статьи 40 ЖК РФ, а также статьей 247 ГК РФ допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

Доказательств наличия такого согласия Маргулисом В.Д. в администрацию не представлено, а поэтому оснований для вынесения оспариваемого постановления не имелось.

Причем следует отметить, что положения закона, предусматривающие возможность уменьшения общего имущества многоквартирного дома путем его реконструкции с согласия всех собственников помещений, не содержат исключений из этого правила. Само по себе то, что площадка входного узла в спорном помещении расположена по проекту на металлических опорах и под ней имеется пространство, обеспечивающее в случае необходимости доступ под лестницей на земельный участок многоквартирного дома, не означает, как ошибочно посчитал суд, что это не привело к уменьшению земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, так как в результате такой реконструкции данный земельный участок был занят площадкой входного узла и лестницей. Необоснованной является и ссылка суда первой инстанции на то, что после возведения Маргулисом В.Д. входного узла не произошло уменьшения земельного участка многоквартирного дома, исходя из того, что не изменились его площадь и конфигурация, содержащиеся в сведениях ГКН. Данная ссылка суда первой инстанции сделана без учета того, что в ходе произведенной реконструкции спорного помещения земельный участок под многоквартирным домом как имущественный объект, введенный в гражданско-правовой оборот, действительно остался неизменным, но произошло уменьшение его размера как объекта права общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оспариваемое постановление администрации г. Азова от 13.05.2009 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН подлежит признанию незаконным, так как администрацией не соблюден предусмотренный законодательством порядок перевода жилого помещения в нежилое и это повлекло нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов собственников помещений по совместному использованию общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и прав данных лиц на совместное использование земельного участка, занимаемого этим домом.

Из материалов дела следует и Маргулисом В.Д. не оспаривалось, что на момент рассмотрения дела им фактически произведены работы, предусмотренные указанной проектной документацией.

Учитывая, что в результате действий по переустройству принадлежащих ему спорных помещений было подвергнуто изменению общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, осуществленное без их согласия, что является нарушением прав собственников, исковые требования о восстановлении нарушенных прав путем возложения на Маргулиса В.Д. обязанности по приведению общего имущества, в том числе прилегающей придомовой территории, в прежнее состояние, существовавшее до выполнения работ по реконструкции, правомерны и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает заслуживающими внимание доводы жалобы Смольняковой Н.А., и приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа ей в удовлетворении иска с принятием по делу в этой части нового решения об удовлетворении заявленных ею требований, так как они изложены в иске.

Решение суда в части отказа в удовлетворении иска Белоусовой Т.П. судебная коллегия находит правильным, ввиду того, что отсутствие её согласия на реконструкцию спорного помещения не затронуло её прав, поскольку оспариваемое постановление администрации было вынесено, а реконструкция произведена до того, как она стала собственником помещения в многоквартирном доме. Поэтому в связи с необоснованностью доводы Белоусовой Т.П., указанные в апелляционной жалобе, отклоняется.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 августа 2016 года в части отказа в удовлетворении иска Белоусовой Т.П. оставить без изменения, апелляционную жалобу Белоусовой Т.П. - без удовлетворения.

решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 августа 2016 года в части отказа в удовлетворении иска Смольняковой Н.А. отменить и в этой части принять новое решение.

Признать незаконным постановление администрации г. Азова от 13.05.2009 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О разрешении перевода квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение".

Обязать Маргулиса В.Д. привести квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в прежнее состояние, существовавшее до выполнения работ по реконструкции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 08.11.2016.