Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Мясникова А.А.,
судей Свечниковой Н.Г., Бостанова Ш.А.,
при секретаре Шевцовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Нестеренко Натальи Ивановны,
на решение Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 июня 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Нестеренко Натальи Ивановны к Администрации г. Георгиевска о признании права собственности на самовольную пристройку и встречному исковому заявлению Администрации г. Георгиевска к Нестеренко Наталье Ивановне о признании реконструкции самовольной постройкой и обязать привести реконструированный объект в первоначальное состояние,
заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,
УСТАНОВИЛА:
Нестеренко Н.И. обратилась в суд с иском к Администрации г. Георгиевска о признании права собственности на самовольную пристройку, мотивировав заявленные требования тем, ей на праве собственности принадлежит 361/1247 доли земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Салогубова,18, на основании договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года. Так же ей принадлежит на праве собственности магазин общей пл. 233,6 кв.м., расположенный на данном земельном участке, на основании договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года.
Предыдущий владелец земельного участка и объекта недвижимости в 2013 году произвел реконструкцию объекта недвижимости,- магазина, путем пристройки нежилых помещений NN 55,56,57,58,59,60,61 литера А2, общей пл. 139,4 кв.м.
При строительстве объекта, они не получали разрешение на строительство, а так же при обращении в администрацию города по вопросу за получением акта ввода в эксплуатацию самовольно возведенного строения, ответы ими не были получены.
Полагает, что возведенная самовольно предыдущим владельцем постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
В связи с тем, что истец лишена иным путем признать право на самовольную пристройку, просит суд признать за ней право собственности на помещения NN 55,56.57,58,59,60,61 в литере А2 общей пл. 139,4 кв. м по ул. Салогубова, 18 в г. Георгиевске.
Ответчик по делу,- Администрация г. Георгиевска, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Нестеренко Н.И. о признании реконструкции самовольной постройкой, обязав привести реконструированный объект в первоначальное состояние, мотивировав встречные исковые требования тем, что в г. Георгиевске, по ул. Салогубова, 18, ООО "Эль" выполнена реконструкция нежилого трехэтажного здания - магазина, путем строительства одноэтажной пристройки литера "А2", состоящей из помещений: NN 55,56,57,58,59,60,61 общей пл. 139,4 кв.м.
На основании договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года, заключенного между ООО "Эль" и Нестеренко Н.И., земельный участок, расположенный по адресу: г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18 принадлежит на праве общей долевой собственности Нестеренко Н.И.(361/1247 доли) и ООО "Каори" (886/1247 доли).
Разрешенное использование земельного участка- земли населенных пунктов, для трудовой деятельности.
Разрешение на строительство одноэтажной пристройки к нежилому зданию по ул. Салогубова. 18 администрацией г. Георгиевска не- выдавалось. В последующем, при обращении ООО "Эль" и Нестеренко Н.И. о выдаче разрешения на реконструкцию уже самовольно возведенного объекта литера "А2", общей пл. 139,4 кв.м, администрацией города было отказано.
Выполненная пристройка не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N ... утвержденному постановлением администрации г. Георгиевска от 26 ноября 2013 года N 2076, а именно, пристройка к нежилому зданию расположена за границей зоны допустимого размещения здания.
ООО "Эль", будучи собственником самовольно возведенного объекта, обращалось уже в Арбитражный суд Ставропольского края с аналогичным иском и решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, нежилые помещения общей пл. 380,1 кв.м., номера на поэтажном плане N N 36-62, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск. ул. Салогубова, 18 было отказано.
Просит суд признать реконструкцию объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18 самовольной постройкой. Обязать Нестеренко Н.И. в течение 60 дней, со дня вступления решения в законную силу, за счет собственных средств, привести реконструированный объект недвижимого имущества в первоначальное состояние, путем сноса помещений NN 55,56,57,58,59,60,61 пристройки литер "А2". В случае неисполнения Нестеренко Н.И. решения суда в установленный срок, предоставить администрации города Георгиевска право привести реконструированный объект недвижимого имущества в первоначальное состояние, путем сноса помещений N N 55-61 пристройки литер "А2" самостоятельно, с взысканием необходимых расходов.
Решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 июня 2016 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований Нестеренко Натальи Ивановны к Администрации г. Георгиевска о признании права собственности на самовольную пристройку отказать.
Встречные исковые требования Администрации г. Георгиевска к Нестеренко Наталье Ивановне о признании реконструкции самовольной постройкой и обязать привести реконструированный объект в первоначальное состояние - удовлетворить.
Обязать Нестеренко Наталью Ивановну снести строение - литер "А2" пл. 139,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером N ... по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18, в срок не позднее двух месяцев, со дня вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения решения суда Нестеренко Натальей Ивановной в течение установленного срока, предоставить Администрации города Георгиевска Ставропольского края право самостоятельно снести самовольную пристройку - нежилое помещение, пристройку литер "А2", общей площадью 139,4 кв.м., пристроенную к литеру "А", расположенному по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Салогубова. 18, с отнесением понесенных расходов по демонтажу на Нестеренко Н.И.
Взыскать с Нестеренко Натальи Ивановны государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3977 руб.
Не согласившись с решением суда, Нестеренко Н.И. подана апелляционная жалоба, в которой считает решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что суд необоснованно не принял в качестве доказательства по делу экспертное заключение. Выводы суда противоречат заключению экспертов. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку имеются все основания полагать, что постройка не нарушает прав и законных интересов других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации города Георгиевска считает решение суда законным и обоснованным, и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
В суд апелляционной инстанции Нестеренко Н.И., будучи надлежащим образом уведомленная о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явилась, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица в порядке ст.167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель Нестеренко Н.И. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Администрации города Георгиевска против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
По смыслу ст. 222 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ в их системном толковании право собственности на нежилое помещение, возведенное без необходимых разрешений, на земельном участке, находящемся в собственности, может быть признано судом, если нежилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в 2013 году, на принадлежащем на праве общей долевой собственности, ООО "Эль" без разрешительной документации произвело реконструкцию магазина, путем пристройки к основному трехэтажному строению, одноэтажной пристройки литер "А2", общей пл. 139,4 кв.м., в результате чего общая площадь объекта стала составлять 380,1 кв.м.
Постановлением N 323-Д от 01.12.2014 года временно исполняющий обязанности начальника управления Ставропольского края по строительству и жилищному надзору, с выходом на место со специалистами администрации города Георгиевска, было установлено, что в г. Георгиевске по ул. Салогубова, 18, выполнена реконструкция нежилого трехэтажного здания, путем строительства пристройки. Главный фасад пристройки с входом в торговый зал находится на расстоянии менее 1 м от проезжей части дороги. Застройщиком является ООО "Эль", в пристройке осуществляется торговая деятельность. Должностное лицо,- Полякова Т.А., на основании ч 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушений в РФ была подвергнута штрафу в размере 1500 руб.
16 сентября 2015 года между ООО "Эль" и Нестеренко Н.И. был заключен договор купли-продажи, согласно которому, земельный участок и объект недвижимости, принадлежавший ООО "Эль" на праве общей долевой собственности с ООО "Каори", перешел в собственность истца Нестеренко Н.И., в виде 361/1247 доли земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18, о чем 29 сентября 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ... , и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АК N ... , выданного 29 сентября 2015 года и магазина общей пл. 233,6 кв.м., расположенного на данном земельном участке, (свидетельство о государственной регистрации права 26 АК N ... от 29.09.2015 года)
Согласно ответу администрации г. Георгиевска N 01-10/2349 от 18.08.2014 года на обращение директора ООО "Эль" Поляковой Т.А., с выходом на место было установлено, что строительство пристройки выполнено без получения разрешения, выполненная пристройка не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением администрации города Георгиевска N 2076 от 28 ноября 2013 года, пристройка к нежилому зданию расположена за границей зоны допустимого размещения здания.
При обращении в 2010 году с заявлением о выдаче разрешения на строительство, согласно ответа администрации N 03- 15/3730 от 01.12.2010 года, директору ООО "Эль" Поляковой Т.А. было предложено предоставить необходимые документы, чего не было сделано.
Согласно техническому паспорту на здание по адресу : г. Георгиевск, ул. Салогубова. 18, составленного по состоянию на 24.06.2014 года, здание трехэтажное, площадь здания, принадлежащая Нестеренко Н.И. составляет 233,6 кв.м. в литере "А" помещения N 36-52, и самовольно возведенный литер "А2" пл. 139,4 кв. м., помещения N 55-61 (л.д.23-31)
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного 29 сентября 2015 года земельный участок по адресу: г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18, кадастровый номер N ... , имеет назначение: земли населенных пунктов - для торговой деятельности, площадь - 1247 кв.м, 361/1247 долей в праве общей долевой собственности которой принадлежит Нестеренко Н.И. (л.д.19).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного 29 сентября 2015 года, на основании договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года, в собственности у Нестеренко Н.И. находится нежилое помещение магазин пл. 233,6 кв.м., номера на поэтажном плане N 36-52 по ул. алогубова18 Георгиевске. (кадастровый номер объекта ... )
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на самовольную пристройку, и удовлетворяя встречные исковые требования администрации города Георгиевска о признании реконструкции самовольной постройкой и обязать привести реконструированный объект в первоначальное состояние, суд исходил из того, что возведенные ответчиком пристройка является самовольной постройкой, поскольку возведена (реконструирована) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке и без получения необходимых разрешений. Кроме того, самовольно реконструированное помещение нарушает права, и законные интересы других граждан.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
Суд первой инстанции, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу, что прежним собственником спорного имущества были произведены изменения параметров объекта капитального строительства, совершив действия по реконструкции нежилого здания.
В результате указанных выше действий произошло изменение параметров объекта капитального строительства, увеличена площадь объекта капитального строительства, изменен архитектурный облик здания.
При таких обстоятельствах на произведенную реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела, по ходатайству истца, по делу была проведена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено НП "Независимая экспертно- консультативной службе" г. Ставрополя.
По заключению ... от 04 мая 2016 года, нежилые помещения N 55-61 пристройки литер "А2" по адресу: г. Георгиевск, ул. Салогубова, 18 соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным правилам и нормам. Оценка технического состояния объекта определена как хорошее. Пристройка литер "А2" не оказывает негативного влияния на несущие способности и прочность конструктивных элементов части здания, принадлежащего ООО "Каори" и близ расположенных зданий и сооружений. Нежилые помещения N 55-61 отвечают требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, ширина пешеходной части, прилегающей к объекту составляет от 0,89 м до 1,17 м и, как указывает эксперт, является допустимым для безопасного движения пешеходов, не создает угрозу жизни и здоровью пешеходов и безопасности транспорта.
Оценивая вышеуказанное экспертное заключение, суд пришел к выводу
