Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 07 октября 2016 г. по делу N 33а-7529/2016

Судебная коллегия по административным делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Парменычевой М.В.,

судей Федотовой Н.П., Суринова М.Ю.

при секретаре Марковой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Парменычевой М.В.

07 октября 2016 года

административное дело по апелляционной жалобе Кокшарова А.И. на решение Кировского районного суда г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"В удовлетворении требований Кокшарова А.И. отказать".

По делу установлено:

ДД.ММ.ГГГГ правительством Ярославской области было вынесено постановление N, которым ФИО 1 предварительно согласовано место размещение творческой мастерской художников и дизайнеров - земельный участок площадью "данные изъяты" в районе "адрес", утвержден акт о выборе земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных и земельных отношения Ярославской области и ФИО 1 заключен договор аренды указанного земельного участка, кадастровый N, цель аренды - строительство "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ ФИО 1 продала Кокшарову А.И. не завершенный строительством объект, расположенный на участке в районе "адрес", с кадастровым номером N, возводимого на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, на момент продажи степень готовности составляла "данные изъяты"%.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору арены указанного земельного участка, по которому права и обязанности арендатора перешли к Кокшарову А.И.

ДД.ММ.ГГГГ Кокшаровым А.И. получено разрешение на ввод в эксплуатацию здания "данные изъяты" площадью "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ зданию присвоен почтовый адрес - "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных и земельных отношений мэрии г. Ярославля и Кокшаровым А.И. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования - "данные изъяты". Срок аренды - по ДД.ММ.ГГГГ.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кокшаров А.И. неоднократно обращался в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с заявлением о переводе принадлежащего ему здания в жилой дом и трижды ему в этом было отказано, причиной отказа явилось несоответствие после перевода здания целям договоры аренды, в связи с чем, как полагает уполномоченный орган, таким переводом нарушается законодательство о градостроительной деятельности, в частности, положения Правил землепользования и застройки г. Ярославля, утвержденных решением муниципалитета г. Ярославля N201 от 17.09.2001 г.

С решением органа местного самоуправления Кокшаров А.И. не согласен, просит признать приказ незаконным и возложить на департамент обязанность осуществить перевод нежилых помещений в жилые.

В обоснование требований ссылался на то, что нормами ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе нежилых помещений в жилые, ни одно из перечисленных в ст. 24 ЖК РФ условий для отказа при переводе помещений "адрес" не выполняется. Отказ по мнению истца не мотивирован, а положения ст. 13 Правил землепользования и застройки г. Ярославля, утвержденных решением муниципалитета г. Ярославля N 201 от 17.09.2001 г., допускают изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования, связанного с использованием жилого помещения в качестве нежилого или с использованием нежилого помещения для целей постоянного проживания граждан, после перевода такого помещения в нежилое или жилое соответственно в порядке, установленном гл. З ЖК РФ, поэтому уполномоченный орган для перевода нежилых помещений в жилые не вправе требовать до такого перевода изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Судом постановленоуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм материального права.

В возражениях на апелляционную жалобу Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля просил решение суда оставить без изменения, отказать в удовлетворении жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, заслушав представителя Кокшарова А.И. по доверенности Кознова В.Ю., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля по доверенности Свиридовой И.В., изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене решения суда и удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Вопросы градостроительного регулирования отдельно взятых объектов капитального строительства, а также правоотношения, связанные с изменением назначения зданий, отнесены к компетенции органов местного самоуправления согласно ст. 8 ГрК РФ и ст. ст. 12, 23 ЖК РФ.

Одним из принципов, на которых основывается земельное законодательство, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Между тем, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Заявитель как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между департаментом имущественных и земельных отношения Ярославской области и Уховой Е.О. заключен договор аренды указанного земельного участка, кадастровый N, цель аренды - "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору арены указанного земельного участка, по которому права и обязанности арендатора перешли к Кокшарову А.И.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с вводом нежилого здания в эксплуатацию между департаментом имущественных и земельных отношений мэрии г. Ярославля и Кокшаровым А.И. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования - "данные изъяты", сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в территориальной зоне "данные изъяты"., однако, в данном случае правовой режим использования земельного участка установлен в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым вид использования земельного участка определен для "данные изъяты".

Изначально спорный земельный участок предоставлялся в аренду для "данные изъяты".

Как установлено судом, вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведено здание с назначением нежилое помещение, сторонами договора аренды соглашением не изменялся, до начала строительства спорного объекта предыдущий арендатор не обращался к арендодателю за изменением указанного вида его разрешенного использования, а также за разрешением на строительство жилого дома на данном земельном участке. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел объект незавершенного строительства со степенью готовности "данные изъяты"%. Право собственности на здание с назначением нежилое помещение степень застройки "данные изъяты"% истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ С момента его приобретения и до настоящего времени истец к арендодателю за изменением указанного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, также не обращался.

Исходя из вышеизложенного следует, что, подавая заявление в порядке статей 22 и 23 ЖК РФ о переводе нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", в жилое, истец одновременно фактически поставил вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью "данные изъяты", кадастровый N.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Кокшаров А.И. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовала свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе, и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В связи с изложенным, нахождение земельного участка в зоне "данные изъяты". само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его, использовать по своему усмотрению без решения соответствующего уполномоченного органа. Иное привело бы к грубым нарушениям норм земельного и градостроительного законодательства РФ.

Таким образом, несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность изменения назначения объекта недвижимости без предшествовающего этому обращения истца за изменением указанного вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с установленными положениями действующего законодательства.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствуют предусмотренные законом основания для перевода нежилого помещения в жилое, поскольку земельный участок был отведен ему для иных целей, в связи с чем отказ Департамента имущественных и земельных отношений мэрии г. Ярославля в переводе принадлежащего истцу нежилого помещения в жилое по указанным основаниям является законным и обоснованным.

При указанных обстоятельствах, с учетом изложенных норм закона, доводы апелляционной жалобы не содержат оснований к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для которой не имеется. Обжалуемое решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемые правоотношения, с соблюдением норм процессуального права. Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Ярославля от 24 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кокшарова А.И. на указанное решение - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: