Решение Верховного Суда Республики Адыгея от 03 ноября 2016 г. по делу N 3а-42/2016

Верховный Суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Бзегежевой Н.Ш.

при секретаре судебного заседания - Беспаловой А.П.

с участием: представителя административного истца ООО "Диалог" - Купина А.Ю., представителя административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" - Эйнер А.В. и представителя заинтересованного лица администрации МО "Город Майкоп" Республики Адыгея - Голубенко М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Диалог" к Управлению Росреестра по Республике Адыгея и Комитету по управлению имуществом МО "Город Майкоп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь ст. ст. 175-181, 249 КАС РФ, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диалог" в лице директора Берзегова А.Ш. обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Республике Адыгея и Комитету по управлению имуществом МО "Город Майкоп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в котором в обоснование требований указано следующее.

ООО "Диалог" является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 1388+/-13 кв.м, местоположение "адрес", на основании Договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Администрацией МО "Город Майкоп". Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и равна "данные изъяты". Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.

В то же время, согласно Отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату проведения кадастровой оценки, составляет "данные изъяты", что ниже его кадастровой стоимости почти в два раза. Отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

На отчет дано положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка, определенная на ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права ООО "Диалог", так как ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

ООО "Диалог" обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка, однако Решением N от ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление было отклонено.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 15 ст.20, ст.245, Кодекса административного судопроизводства РФ, административный истец просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 1388+/-13 кв.м, местоположение "адрес" равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты"; обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 1388+/-13 кв.м, местоположение "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в настоящем деле были привлечены в качестве административного ответчика - Комитет по управлению имуществом МО "Город Майкоп", в качестве заинтересованных лиц - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея и администрация МО "Город Майкоп".

Письменных возражений на административное исковое заявление в суд не поступило.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Диалог" - Купин А.Ю. поддержал доводы административного искового заявления и пояснил, что в первоначальном отчете была допущена техническая ошибка, в дате, на которую оценивается рыночная стоимость земельного участка, а именно ошибочно была указана дата ДД.ММ.ГГГГ в место правильной ДД.ММ.ГГГГ. Представитель административного истца так же указал, что согласно постановлению Пятнадцатого Арбитражного суда г. Ростова - на - Дону от 25 декабря 2015 года определено, что специфическая особенность спорных земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового участка. При образовании новых земельных участком путем деления прежнего единого земельного участка выдела из него природный объект не исчезает, меняет лишь описание границ. Согласно данному постановлению оснований для прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в связи с разделом земельного участка с кадастровым N, не имеется. Обратил внимание суда на то, что стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 716 кв.м, расположенного "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ. На данном участке расположен объект недвижимого имущества ООО "Диалог" недостроенное здание - склад принадлежащее административному истцу на праве собственности.

Представители административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" - Эйнер А.В. и заинтересованного лица администрации МО "Город Майкоп" Республики Адыгея - Голубенко М.Д. в судебном заседании в рассмотрении административного искового заявления полагались на усмотрение суда.

От представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие.

Суд, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальным образованиям, городским округам Республики Адыгея.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

То есть п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 данной статьи Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Как усматривается из материалов дела, ООО "Диалог" обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка, однако Решением N от ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление было отклонено. Следовательно, досудебный порядок, предусмотренный ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 6 ч. 1 ст.246 Кодекса административного судопроизводства РФ, истцом был соблюден.

Из представленных доказательств следует, что на основании распоряжения администрации МО "Город Майкоп" N-р от ДД.ММ.ГГГГ, администрация МО "Город Майкоп" и ООО "Диалог" ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять в аренду земельный участок общей площадью 2104 кв.м., из земель категории "земли поселений" с кадастровым N, находящийся по адресу: "адрес", для размещения кафе и складских помещений.

В п. 2.1. договора, стороны установили, что срок аренды составляет "данные изъяты" лет.

Как усматривается из приложения N к договору, стороны согласовали производить расчет арендной платы за пользование участком с кадастровым N следующим образом: арендная плата за пользование 9/25 долями от общей площади участка (имеющими целевое назначение - для размещения кафе) определялась как 7,5% от кадастровой стоимости участка, а за пользование остальными 16/25 долями от общей площади участка (имеющими целевое назначение - для размещения складских помещений) - как 9% от его кадастровой стоимости.

В судебном заседании было установлено, что на основании распоряжения Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ N "Об образовании земельных участок из земельного участка, находящегося в государственной собственности по адресу: "адрес" из земельного участка с кадастровым N было образовано два земельных участка: площадью 1388 кв.м. с кадастровым N и площадью 716 кв.м. с кадастровым N

Данное обстоятельство подтверждается Постановлением "данные изъяты" Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N

В п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, действовавшего в период раздела земельного участка с кадастровым N предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22.04.2008 N16975/07, определении от 12.08.2010 NВАС-6493/10. Буквальный текст положений пункта 4 и пункта 6 статьи 11.8 ЗК РФ не устанавливал дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды. Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливал преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее толкование статьи 11.8 ЗК РФ: применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Этому толкованию соответствуют положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). Причем положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 ЗК РФ указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Таким образом, оснований для констатации прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в связи с разделом земельного участка с кадастровым N не имеется. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации N306-КГ 15-8301 по делу NА65-21616/2014 от 17.11.2015, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.08.2010 NВАС-6493/10 по делу NА36-2080/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2013 по делу NА32-8555/2012.

В судебном заседании представители заинтересованного лица администрации МО "Город Майкоп" Республики Адыгея - Голубенко М.Д. и административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" - Эйнер А.В. в ходе судебного разбирательства обратили внимание суда на то, что договор аренды администрации муниципального образования "Город Майкоп" с ООО "Диалог" заключен не на земельный участок с кадастровым N а на земельный участок с кадастровым N, однако доказательств того, что условия представленного административным истцом договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ не относятся к выделенному из земельного участка с кадастровым N земельному участку с кадастровым N представлено не было. Ходатайств об истребовании таковых доказательств и приобщении их к материалам дела так же не поступило.

Из вышеизложенного следует, что ООО "Диалог" фактически является арендатором земельного участка с кадастровым N.

и после раздела земельного участка с кадастровым N ООО "Диалог", как арендатор, не утратило право фактического пользования земельным участком с кадастровым N. Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств обратного, суд приходит к выводу о сохранении между сторонами арендных правоотношений.

Согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и равна 4 "данные изъяты". Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.

Согласно заключению об итоговой рыночной стоимости оцениваемого имущества, содержащегося в представленном ООО "Диалог" Отчете "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты".

Как следует из экспертного заключения Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков N, отчет "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и итоговая величина стоимости отраженная в отчете подтверждается.

В ходе судебного разбирательства, представителем административного истца суду было пояснено, что в первоначальном отчете была допущена техническая описка, в дате оценки, а именно указана дата оценки ДД.ММ.ГГГГ вместо даты ДД.ММ.ГГГГ.

По ходатайству представителя административного истца к материалам дела был приобщен Отчет ООО "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ с исправлением технической описки, допущенной в части даты оценки в представленном ранее Отчете "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно вновь представленному Отчету ООО "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты".

Оснований полагать, что вновь представленный Отчет N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности у суда не имеется, поскольку его содержание отличается от содержания ранее представленного отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, на которое уже дано положительное экспертное заключение, лишь в исправленной описке в дате по состоянию на которую оценивается рыночная стоимость земельного участка.

Суд считает отчет об оценке о рыночной стоимости земельного участка и экспертизу на данный отчет надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной цены земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равная "данные изъяты" ниже его кадастровой стоимости ( "данные изъяты" почти в два раза, что ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом разницы рыночной и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, арендуемого административным истцом и того обстоятельства, что размер арендной платы является производным от размера кадастровой стоимости, то сохранение в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости влечет нарушение имущественных прав ООО "Диалог", связанных с установлением размера арендной платы в значительно большем размере, чем из их расчета от его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке на ту же дату, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка ее рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

При этом, в резолютивной части решения необходимо указать датой подачи заявления ДД.ММ.ГГГГ - день обращения административного истца в суд за разрешением данного вопроса.

Руководствуясь ст. ст. 175,178,180,249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Диалог" к Управлению Росреестра по Республике Адыгея и Комитету по управлению имуществом МО "Город Майкоп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли населенных пунктов", с разрешенным использованием: для размещения кафе и складских помещений, площадью 1388+/-13 кв.м, местоположение "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты"

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью "Диалог" в суд считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли населенных пунктов", с разрешенным использованием: для размещения кафе и складских помещений, площадью 1388+/-13 кв.м, местоположение "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, которое будет изготовлено 07 ноября 2016 года.

Судья Верховного Суда

Республики Адыгея Н.Ш. Бзегежева