Определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 10 ноября 2016 г. по делу N 33-3095/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

Председательствующего - Ефремовой Н.М.

Судей - Букреевой Е.В., Павловой Е.Б.

При секретаре - Молоковой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 ноября 2016 года дело по иску ОАО "Сбербанк России" (далее по тексту Банк) к Макаренко А.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, поступившее по частной жалобе Банка на определение Ленинского районного суда г. Курска от 27 июля 2016 г., которым постановленооб отказе в удовлетворении заявления Банка об изменении способа и порядка исполнения решения Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Ефремовой Н.М., представителя Банка Ерёменко А.А. в поддержание доводов жалобы, представителя Макаренко А.Н. - Лозового М.П. возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Банк обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскании суммы кредитной задолженности с Макаренко А.Н., обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ С Макаренко А.Н. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3544 327,56 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 29 921,64 рублей. Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу: "адрес". Установлена начальная продажная стоимость, с которой начинаются торги: жилого дома - 8016000 руб., земельного участка - 616000 руб.

Банк обратился в суд с заявлением о снижении начальной продажной цены залогового имущества, указывая, что после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предметы залога - жилой дом, земельный участок, рыночная цена их значительно уменьшилась.

Судья постановилопределение об отказе в удовлетворении заявления.

В частной жалобе представитель Банка просит отменить определение суда, полагая его незаконным.

Выслушав участников процесса, суд апелляционной инстанции находит определение суда подлежащим отмене, а ходатайство Банка обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Как следует из п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 г., заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (ч.4 ст.1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном ст.434 ГПК РФ.

В соответствии со статьёй 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ С Макаренко А.Н. в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3544 327,56 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 29 921,64 рублей. Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу: "адрес". Установлена начальная продажная стоимость, с которой начинаются торги: жилого дома - 8016000 руб., земельного участка - 616000 руб. (т.1 л.д.243-247).

При этом начальная продажная цена, с которой начинаются торги, установлена исходя из заключения эксперта К.А.В. от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.155-223).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному округу г. Курска возбуждено исполнительное производство о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на предмет залога.

Согласно извещению о проведении торгов N с официального сайта, торги по продаже имущества признаны несостоявшимися ДД.ММ.ГГГГ, ввиду отсутствия заявок (т.2 л.д.127-129).

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Банк указал, что торги не состоялись в связи с тем, что сумма начальной продажной цены данного имущества является завышенной.

Отказывая в удовлетворении заявления Банка, суд пришёл к выводу о том, что заявителем не представлено доказательств о невозможности реализации недвижимого имущества по цене, установленной решением суда.

Данные выводы суда не соответствуют закону и материалам дела.

Из анализа норм, регулирующих реализацию заложенного имущества, после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Как следует из материалов дела, Банком представлен акт оценки залогового имущества на ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что рыночная стоимость жилого дома составляет без учёта НДС - 3492000 руб., земельного участка - 3260600 рублей (т2. л.д.130-152).

Возражая против указанной стоимости, ответчик представил отчёт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что рыночная стоимость жилого дома составляет - 8633 000 руб., земельного участка - 887 000 рублей (приложение к материалам дела).

Учитывая, что судом первой инстанции не выяснялись обстоятельства, связанные с изменением установленной начальной продажной стоимости объектов залога, а также, что между залоговым кредитором и залогодателями в ходе рассмотрения дела, как в суде первой, так и апелляционной инстанции возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости на 4-й квартал 2016 г.

Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома составляет - 5942000 руб., земельного участка - 530200 руб.

Поскольку рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно уменьшилась, а также имеются доказательства невозможности его реализации на торгах по установленной решением суда начальной продажной цене, судебная коллегия считает необходимым удовлетворить заявление Банка об изменении начальной продажной цены вышеуказанных жилого дома и земельного участка.

Доводы Макаренко А.Н. об отсутствии оснований для установления иной начальной стоимости объектов недвижимости, не могут быть приняты во внимание, поскольку с момента заключения договора о залоге, проведения экспертизы прошёл значительный период времени, стоимость жилого дома и земельного участка, установленная экспертизой при рассмотрении дела, судебная коллегия считает в настоящее время неактуальна, поскольку не отражает реальной рыночной стоимости.

Нельзя согласиться с доводами представителя Макаренко А.Н. в той части, в которой он указывает на то, что в заключении эксперта отсутствует чёткое изложение применённого экспертом метода оценки, поскольку экспертиза является ясной, полной, объективной, определённой, не имеющей противоречий, содержит подробное описание объектов (жилого дома и земельного участка), проведённого исследования.

Выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости основаны на результатах осмотра недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости. При этом, эксперт М.Ю.А. является членом некоммерческого партнёрства финансово-экономических судебных экспертов (свидетельство N), имеет специальное образование в области проведения оценки недвижимого имущества (диплом о профессиональной переподготовке " Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности по специализации - оценка стоимости предприятия (бизнеса)" 2002 г.), а также свидетельства о повышении квалификации (2005 г., 2011 г., 2014 г.), стаж работы в области оценки более 14 года.

Кроме того, эксперт предупреждён об уголовной ответственности.

Ссылка представителя Макаренко А.Н. о том, что на земельном участке находится банный комплекс, не может быть принята во внимание, поскольку экспертом оценивались объекты, находящиеся в залоге.

Кроме того, при рассмотрении дела, Макаренко А.Н. никогда не ссылался на наличие на земельном участке иных объектов недвижимости (даже в представленном им отчёте). При таких обстоятельствах, оснований считать, что на земельном участке находятся объекты, которые значительно увеличивают стоимость залогового имущества, не имеется.

Поскольку рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления решения суда в законную силу, судебная коллегия полагает, что изменение начальной продажной цены не изменит существа судебного акта и будет направлено на его скорейшее исполнение.

Руководствуясь ст. 334 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Ленинского районного суда гор. Курска от 27 июля 2016 г. отменить и рассмотреть вопрос по существу.

Удовлетворить заявления Банка об изменении порядка исполнения судебного решения.

Изменить порядок исполнения решения Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ОАО "Сбербанк России" к Макаренко А.Н. о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмет залога путём установления начальной продажной стоимости, реализуемого на торгах имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - жилого дома, общей площадью 313,9 кв.м., инвентарный N, литер А, а,а1, этажность:1, мансарда, Подземная этажность:1, расположенного по адресу: "адрес" в размере 5942000 руб., земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, площадью 1096 кв.м. кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 530200 руб.

Председательствующий:

Судьи: