Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 28 октября 2016 г. по делу N 33а-8643/2016

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной,

судей Е.П. Иском, О.В.Герасимовой

при секретаре Е.В.Павловой

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 октября 2016 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 6 от 20 апреля 2016 года,

по апелляционной жалобе Администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 16 августа 2016 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО "Промкомплекс" Савкова И.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20.04.2016 года N6, которым по заявлению ООО "Промкомплекс" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 19 914,3 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 8 635 039,62 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "Промкомплекс" не является собственником земельного участка, не имеет правоустанавливающих документов на него и не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, не вправе выступать заказчиком Отчета об оценке земельного участка, тогда как администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Кроме того, полагает, что представленный ООО "Промкомплекс" отчет об оценке является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, поскольку не соответствует действующим федеральным стандартам оценки и не является достоверным. Так в качестве исходной информации оценщиком принимались не цены сделок, а цены предложения, характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки и по площади и по стоимости, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки (вид разрешенного использования объекта оценки - гаражное здание, а объектов-аналогов - под базу, склад, производство и офисы). При этом вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов самостоятельно отнесен оценщиками к одной группе видов разрешенного использования земельных участков, что противоречит действующему законодательству.

Решением Хабаровского краевого суда от 16 августа 2016 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Хабаровска Яблонская Л.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание, что ООО "Промкомплекс", используя спорный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Администрация города Хабаровска, являясь арендодателем, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. ООО "Промкомплекс" не представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих права обстоятельств и документы, подтверждающие регистрацию права собственности юридического лица на объект недвижимости.

Отчет об оценке, представленный ООО "Промкомплекс" в комиссию является ненадлежащим доказательством рыночной стоимости, поскольку заказчиком оценки может быть только лицо, которое является правообладателем объекта оценки. Заявителю принадлежит не сам объект, а право аренды. При оценке объекта оценщик использовал только один подход (сравнительный), необоснованно отклонив затратный и доходный подходы.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю - председатель Комиссии А.В.Мирошниченко просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у ООО "Промкомплекс" права на пересмотр кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной противоречат положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28. Заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Оспаривание решения Комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО "Промкомплекс" считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Указывают, что согласно п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015г. N28 арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, могут обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости требуется в случае, если объект недвижимости находится в собственности граждан или юридических лиц.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из материалов дела следует, что согласно данным кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 19 914 кв.м постановлен на кадастровый учет 10.05.2007 г., относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу.

Согласно кадастровой справке от 20.06.2016 г. его кадастровая стоимость по состоянию на 1.05.2016 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" определена по состоянию на 1.02.2012 г. и составляла 57 254 409, 07 руб.

28.03.2016 г. директор ООО "Промкомплекс" Салманов М.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, Отчет N от 4.03.2016 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. года составляет 8 635 039,62 руб., положительное экспертное заключение на отчет N от 21.03.2016 г. утвержденное директором НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", нотариально заверенную копию договора аренды земельного участка площадью 19 914,3 кв.м., расположенного в Железнодорожном районе г.Хабаровска по "адрес" от 31.12.2010 г. N; письмо о продлении договора аренды;

20.04.2016 г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр по состоянию на 1.02.2012 г. в размере 57 254 409,07 руб., составляет более 30%, а именно 84,9%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012 г в размере 8 635 039,62 руб.

В пункте 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" закреплено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N, процедура принятия решения Комиссией не нарушена. Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N от 4.03.2016 г ... выполненного ООО "Оценка-Партнер" согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 8 635 039,62 руб., а также Положительного экспертного заключения на отчет N от 21.03.2016 г., составленного экспертом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация города Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N от 4.03.2016 г., выполненного ООО "Оценка-Партнер" Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ООО "Промкомплекс" отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку ООО "Промкомплекс" является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, ООО "Промкомплекс" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 16 августа 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 6 от 20 апреля 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А.Чемякина

Судьи: О.В.Герасимова

Е.П. Иском