Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 октября 2016 г. по делу N 33-19588/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Вахитовой Г.Д.

судей Гареевой Д.Р. и Демяненко О.В.

при секретаре Медведевой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоровой Е.В. к Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о признании незаконным его бездействия и обязании заключить договор о приобретении жилого помещения

по апелляционной жалобе ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 09 августа 2016 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гареевой Д.Р., выслушав объяснения представителя ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Самойловой О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федорова Е.В. обратилась в суд с иском к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о признании незаконным его бездействия и обязании заключить договор о приобретении жилого помещения.

Свои требования обосновывает тем, что она является участником долевого строительства в микрорайоне "Бакалинский" Кировского района г.Уфы, в связи с чем возникло право требования истца на адрес. В соответствии с Распоряжением Правительства N 375-Р от 21.04.2011 года строительство указанного дома передано ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан". Согласно п. 4 распоряжения N 375-р Фонду надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами включенными в список, указанный в п.3 настоящего распоряжения.

С учетом уточненных исковых требований просила признать незаконным бездействие ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", выразившееся в неисполнении п.4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011. N375-р, обязать ответчика заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором N ... от 24 мая 2010 года о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в Кировском районе г.Уфы.

Решением Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 09 августа 2016 года исковые требования Федоровой Е.В. к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения, удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ГУП "ФЖС РБ" просит отменить решение суда, указывая на то, что поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития", которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО "СтройПроектЦентр" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП "ФЖС РБ" вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП "ФЖС РБ", являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО "СтройПроектЦентр", которому застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N375-р осуществить строительство жилого дома адрес с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагались бы спорные квартиры, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер", реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на судебное заседание, извещены о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст.ст.167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03.03.2011 N368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 ноября 2009 года между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК "Полимер" заключен договор N3, предметом которого согласно п. 1.1. является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра по адрес, осуществляемого застройщиком, ориентировочной общей проектной площадью 48641 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. договора N3 от 16 ноября 2009 года инвестирование осуществляется в соответствии с потребностями застройщика, осуществляющего строительство объекта недвижимости.

Согласно п. 2.2. договора N3 от 16 ноября 2009 года инвестор осуществляет инвестирование путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, инвестирование может осуществляться также путем внесения платежей по обязательствам застройщика третьим лицам по письменной заявке застройщика.

Пунктом 3.2.2. договора N3 от 16 ноября 2009 года на инвестора ООО "ФПК "Полимер" наложена обязанность вести учет денежных средств третьих лиц, привлекаемых к строительству объекта недвижимости.

Договором N3 от 16 ноября 2009 г. (п.3.4.) предусмотрено право инвестора ООО "ФПК "Полимер" привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени, без уведомления застройщика, принимая от них денежные средства.

Согласно приложению к договору N3 от 16 ноября 2009 года, инвестору ООО "ФПК "Полимер" принадлежат квартиры в доме N ... , в том числе квартира адрес общей площадью 38,3 кв.м.

24 мая 2010 года между Михно В.Г. и ООО "ФПК "Полимер" (инвестор), действующим на основании Устава и договора соинвестирования от 16.11.2009 г. с застройщиком микрорайона ОАО "СтройПроектЦентр", заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес.

По условиям данного договора Михно В.Г. обязался финансировать строительство однокомнатной квартиры N ... (строительный номер) на 13 этаже 16-ти этажном дома адрес, общей площадью 38,3 кв.м., стоимостью 957500 рублей, расположенной в указанном микрорайоне, а застройщик обязался во 2-м квартале 2011 г. окончить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру дольщику.

Истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме, что подтверждается приложением к договору N ... от 24 мая 2010 года, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 29.04.2011 года (л.д.13,14).

Согласно договору уступки прав требования N ... от 02 апреля 2014 года, Михно В.Г. передал Федоровой Е.В. права требования на однокомнатную квартиру по договору долевого участия N ... от 24 мая 2010 года.

Между тем, указанная квартира Федоровой Е.В. передана не была, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 февраля 2012 г. по делу NА07-21465/2011 в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура наблюдения. Постановлением восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 года определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 февраля 2012 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 марта 2013г. требования Михно В.Г. в отношении спорной квартиры включены в реестр кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22 мая 2014г. произведена замена Михно В.Г. на Федорову Е.В. в реестре требований о передаче жилых помещений ОАО "СтройПроектЦентр".

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21 апреля 2011 г. N375-р ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов адрес".

Тем же распоряжением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в срок до 31 мая 2011г. рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС РБ" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов адрес", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов адрес" между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО "СтройПроектЦентр" заключен агентский договор от дата N6295/11=17 от 01 сентября 2011 г., согласно п. 1.1 которого ГУП "ФЖС РБ" обязуется за вознаграждение от имени и за счет принципала осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.

Разрешением от 04.07.2014 г. NRU 03308000-57-ЖА жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию. Спорному дому присвоен почтовый адрес - адрес.

Согласно уточненной нумерации, составу квартир и офисов в указанном доме отсутствует спорная квартира, стороны данное обстоятельство не оспаривали (л.д.67-68).

Удовлетворяя исковые требования Федоровой Е.В. к ГУП "ФЖС РБ", суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ГУП "ФЖС РБ" не исполнено распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N375-р.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку в соответствии с указанным выше агентским договором ГУП "ФЖС РБ" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома" адрес осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС РБ" обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.

Как было установлено судом, договор долевого участия в строительстве, права по которому перешли истцу в порядке уступки прав требования, был заключен в 2010 году, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до 01 октября 2011 года поручено представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов адрес" на 2012 - 2014 годы с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истцов жилыми помещениями до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Федоровой Е.В. об обязании ГУП "ФЖС РБ" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения с освобождением ее от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена первоначальным дольщиком Михно В.Г. по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве жилья.

Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2011 года N375-р не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, рекомендация в адрес Администрации городского округа г.Уфы РБ о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП "ФЖС РБ" ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП "ФЖС РБ" по обеспечению завершения строительства жилых домов адрес, предусмотренные п. 1 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21 февраля 2011 года N 375-р, сохранены.

Как верно отметил суд первой инстанции, исключение п. 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21 февраля 2011 года N 375-р, в соответствии с которым на ГУП "ФЖС РБ" до 17 апреля 2015 года была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истца, в отношении которого такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартиры истца, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истца по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Более того, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 17.04.2015 г. N377-р было предусмотрено составление в срок до 20.05.2015 г. списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого адрес. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорных квартир, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N375-р предусмотрено, что ГУП "ФЖС РБ" должен заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией городского округа г.Уфа РБ, не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП "ФЖС РБ" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации городского округа г.Уфа РБ не установлена.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем, они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, выводы суда подробно аргументированы, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 09 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка судья Зайдуллин Р.Р.