Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 октября 2016 г. по делу N 33-20281/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Нурисламова Ф.Т.,

судей Габитовой А.М.,

Милютина В.Н.,

при секретаре Проскуряковой С.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан Республики Башкортостан от 25 июля 2016 года, которым постановлено:

иск Дорожкина Д.А. к ГУП "ФЖС РБ" об обязании заключить договор удовлетворить;

обязать Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" заключить с Дорожкиным Д.А. договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская, Ст.Злобина в Кировском районе г.Уфы.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дорожкин Д.А. обратился в суд с исковым заявлением к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" об обязании ГУП "ФЖСРБ" заключить с ним договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в Кировском районе г.Уфы.

В обоснование иска указывал на то, что он является участником долевого строительства в микрорайоне "Бакалинский" Кировского района г.Уфы, в связи с чем возникло право требования истца на квартиру N ... (строительный номер) дома N ... блок В1а секция 8-6, общей площадью 59,8 кв.м. В соответствии с Распоряжением Правительства N 375-Р от 21.04.2011 года строительство указанного дома передано ГУП "ФЖС РБ". Согласно п. 4 распоряжения N 375-р Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами включенными в список, указанный в п.3 настоящего распоряжения.

Судом постановленовышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Нуриева Л.А. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО " ... ", которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО " ... " о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП "ФЖС РБ" вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП "ФЖС РБ", являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО " ... ", которому застройщиком ОАО " ... " в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N375-р осуществить строительство жилого дома N ... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагались бы спорные квартиры, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО " ... " и ООО " ... ", реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - Самойлову О.А., подержавшую доводы апелляционной жалобы, Дорожкина Д.А., полагавшего решение законным, судебная коллегия находит решение суда, подлежащим оставлению без изменения.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03.03.2011 г. N368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, дата между ОАО " ... " (застройщик) и ООО " ... ", выступающем в качестве инвестора, был заключен договор N ... N ... инвестирования долевого строительства жилого микрорайона "Бакалинский".

дата между ООО " ... " и Дорожкиным Д.А. заключен договор N ... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в Кировском районе г. Уфы. Согласно указанному договору, Дорожкин Д.А. профинансировал строительство двухкомнатной квартиры N ... (строительный номер) на 14 этаже, 16-этажного дома, блок В1а, секция 8-6, общей проектной площадью 59,8 кв. м. Строительство квартир в обозначенном жилом доме ведется, как следует из пункта 1.3 договора, застройщиком - ОАО " ... ", плановый срок окончания строительства - 2 квартал 2011 года.

Обязательства по договору N ... Дорожкиным Д.А. выполнены в полном объеме в соответствии с актом приема-передачи векселей.

ООО " ... ", ОАО " ... " договорные обязательства по передаче объекта инвестирования истцу не исполнены, сроки исполнения этих обязательств, предусмотренные спорным договором долевого участия в строительстве жилья, не соблюдены.

На основании постановления Главы администрации г. Уфы N545 от 15.02.2015 года между Администрацией г.Уфы и ОАО " ... ", 22.02.2005 года заключен договор N203-5 аренды земельного участка по адресу: в Кировском районе г.Уфы, жилой микрорайон "Бакалинский", для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса и дополнительное соглашение к нему. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Застройщику ОАО " ... " ГУ Управление государственной экспертизы 01.12.2010 года выдано положительное заключение государственной экспертизы N ... , которым рабочий проект "Жилой дом N ... по ул. Бакалинской в Кировском районе г.Уфы" признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.

Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартир, истцу квартира передана не была, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата по делу N ... в отношении ОАО " ... ", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата требования Дорожкина Д.А. в отношении спорной квартиры включены в реестр кредиторов ОАО " ... ".

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 года N375-р ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N6, 7, 8 в микрорайоне "Бакалинский".

Тем же распоряжением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в срок до 31.05.2011 года рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС РБ" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов N6, 7, 8 в микрорайоне "Бакалинский", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N6, 7, 8 в микрорайоне "Бакалинский" между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО " ... " заключен агентский договор N6295/11=17 от 01.09.2011 года, согласно п. 1.1 которого ГУП "ФЖС РБ" обязуется за вознаграждение от имени и за счет принципала осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.

Разрешением от 04.07.2014 года NRU 0330800-57-ЖА жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию.

Согласно данных технического паспорта ГУП БТИ РБ от дата по адрес (почтовый адрес), подтверждается создание жилого дома N ... , в котором 739 квартир. Спорная квартира в построенном доме отсутствует.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП "ФЖС РБ" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома" N6, 7, 8 по ул. Бакалинская в Кировском районе г.Уфы осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС РБ" обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО " ... " все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом, договор долевого участия в строительстве, права по которому перешли по уступке истцу, был заключен в 2010 году, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до 01 октября 2011 года поручено представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N6, 7, 8 в указанном микрорайоне "Бакалинский" на 2012 - 2014 годы с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истцов жилыми помещениями до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Дорожкина Д.А. об обязании ответчика заключить с ним договор о приобретении жилого помещения с освобождением истца от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по вышеуказанному спорному договору долевого участия в строительстве жилья.

Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2011 года N 375-р не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Рекомендация в адрес Администрации городского округа г.Уфы Республики Башкортостан о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" по обеспечению завершения строительства жилых домов NN6, 7, 8 по строительному адресу: г. Уфа, мкрн. Бакалинский, предусмотренные п. 1 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2011 года N 375-р, сохранены.

Вместе с тем, исключение п. 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2011 года N 375-р, в соответствии с которым на ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" до 17.04.2015 года была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истца, в отношении которого такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартиры истца, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истца по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Более того, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 17.04.2015 года N377-р было предусмотрено составление в срок до 20.05.2015 года списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома N8 в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г.Уфы. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан, не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП "ФЖС РБ" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не установлена.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем, они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих изменение решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан Республики Башкортостан от 25 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Н. - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Т. Нурисламов

Судьи А.М. Габитова

В.Н. Милютин

Справка: судья Р.