Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-22993/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей Гаиткуловой Ф.С., Нурмухаметовой Р.Р.

при секретаре Исмагилове А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 08 июня 2016 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Суфиянова А.М. обратилась в суд с иском о признании незаконным бездействия ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" (далее ГУП "ФЖС РБ") по неисполнению п.4 Распоряжения Правительства РБ от ... года N ... и о возложении обязанности на ГУП "ФЖС РБ" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором N ... от ... года о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне " ... ", ограниченном улицами ... , ... и ... г.Уфы в течение ... дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска указано на то, что истец является участником долевого строительства в микрорайоне " ... " г.Уфы, в связи с чем, возникло право требования истца на кв. ... дома N ... блок ... секция ... В соответствии с Распоряжением Правительства N ... от ... года строительство указанного дома передано ГУП "ФЖС РБ". Согласно п. 4 распоряжения N ... ГУП "ФЖС РБ" надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в п.3 настоящего распоряжения.

Решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от 08 июня 2016 года исковые требования Суфияновой А.М. удовлетворены.

В апелляционной жалобе ГУП "ФЖС РБ" ставит вопрос об отмене решения суда, указав в обоснование жалобы на то, что судом не учтено следующее: поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО " ... ", а указанная кредитная организация согласие на совершение сделки, регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона, в связи с чем указанные обстоятельства исключили возможность апеллянта вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; апеллянт, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО " ... ", которому застройщиком ОАО " ... " в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства РБ от ... г. N ... осуществить строительство жилого дома N ... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира, и заключить с истицей договор, а кроме того, распоряжением Правительства РБ от ... года N ... пункт 4 распоряжения Правительства РБ от ... года N ... , в соответствии с которым на ГУП "ФЖС РБ" была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен; соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация г. Уфа; надлежащими ответчиками по делу должны выступать ОАО " ... " и ООО " ... ", поскольку именно они осуществляли реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Проверив материалы дела, выслушав Суфиянову А.М. о законности решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В соответствии положениями ст. 4.2 Закона РБ "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ" защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ... года между Суфияновой А.М. и ООО " ... " заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне " ... ", ограниченном улицами ... , ... и ... в ... районе г.Уфы, согласно которому на основании п.1 п.п. 1.1 Суфиянова А.М. обязалась финансировать строительство двухкомнатной квартиры N ... (строительный номер) на ... -м этаже ... -ти этажном дома N ... (строительный номер) блок ... секция ... , общей площадью ... кв.м., стоимость которой на основании п.2 п.п.2.2 составляет ... рублей. В соответствии с п.1 п.п. 1.3 договора предусмотрен срок окончания строительства 2-й квартал ... года.

Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры истцу квартира не была передана, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная спорным договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует.

Определением ... суда РБ от ... года в отношении ОАО " ... ", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура внешнего управления.

Распоряжением Правительства РБ от ... года N ... ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом РБ по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N ... , ... , ... в микрорайоне " ... ", ограниченном улицами ... , ... и ... г. Уфы.

Тем же распоряжением Правительства РБ Администрации г. Уфы в срок до ... года рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства РБ предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС РБ" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов N ... , ... , ... в названном микрорайоне " ... ", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N ... , ... , ... в указанном микрорайоне " ... " между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО " ... " заключен агентский договор от ... года N ...

Сторонами не опровергается, что разрешением от ... года N ... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без этажа, на котором предполагалось строительство квартиры истца.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП "ФЖС РБ" не исполнено упомянутое распоряжение Правительства РБ от ... года N ...

В соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП "ФЖС РБ" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома ... , ... , ... по улице ... г. Уфы" осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункта 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС РБ" обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО " ... " все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные упомянутым Законом РБ "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ" были соблюдены.

Определением ... суда РБ от ... года установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом, спорный договор долевого участия в строительстве был заключен ... года, внешнее управление в отношении застройщика введено в ... году, Правительством РБ упомянутым распоряжением поручено ГУП "ФЖС РБ" совместно с Государственным комитетом РБ по строительству и архитектуре в срок до ... года представить в Правительство РБ расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N ... , ... , ... в указанном микрорайоне " ... " в г. Уфе на ... - ... годы с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства РБ, меры по обеспечению истицы жилым помещением до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Суфияновой А.М.

Довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорной квартиры, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжением Правительства РБ от ... года N ... предусмотрено, что ГУП "ФЖС РБ" необходимо заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения ими с ГУП "ФЖС РБ" договоров о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия предусмотренных проектом объектов долевого строительства средств для завершения строительства, либо по иным причинам.

Довод апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажей, на котором предполагалось размещение квартиры Суфияновой А.М., судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования Суфияновой А.М. по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме.

Более того, распоряжением Правительства РБ от ... года N ... было предусмотрено составление в срок до ... года списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома N ... в микрорайоне " ... " г. Уфы. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией г. Уфы, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, не влечет признание ГУП "ФЖС РБ" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации г. Уфы не установлена.

Рекомендация в адрес Администрации г. Уфы о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП "ФЖС РБ" ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП "ФЖС РБ" по обеспечению завершения строительства жилых домов ... , ... , ... по строительному адресу: ... , предусмотренные п. 1 распоряжения Правительства РБ от ... года N ... , сохранены.

Довод жалобы о том, что распоряжением Правительства РБ от ... года N ... пункт 4 распоряжения Правительства РБ от ... года N ... , в соответствии с которым на ГУП "ФЖС РБ" была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен, а потому после ... года на ГУП "ФЖС РБ" не может быть возложена обязанность заключать с такими гражданами договоры о приобретении жилых помещений, судебная коллегия находит несостоятельным.

Исключение из распоряжения Правительства РБ от ... года N ... пункта 4, в соответствии с которым на ГУП "ФЖС РБ" была возложена обязанность заключить с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, договоры на приобретение жилых помещений, при том, что нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное лицо, обязанное заключить такие договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов Суфияновой А.М., в отношении которой такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжение Правительства РБ от ... года N ... обязало ГУП "ФЖС РБ" заключить договоры с гражданами, заключившими на территории РБ договоры приобретения жилых помещений с застройщиками и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по этим договорам.

Судебная коллегия находит, что положения Закона РБ "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ" и распоряжения Правительства РБ от ... года N ... не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Ф.С. Гаиткулова

Р.Р. Нурмухаметова