Решение Московского городского суда от 6 июля 2016 г. N 3а-89/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-89/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Седар" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 января 2015 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Седар" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15 по состоянию на 19 января 2015 г. в размере 180 490 500 руб., ссылаясь на то, что является арендатором 3836/4500 доли земельного участка по договору аренды от 11.11.2005 г. N ***, заключенному с Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере *** рублей, которая по мнению административного истца значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера арендной ставки арендной платы за пользование земельным участком. В этой связи административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на определение кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N ** от 06 апреля 2016 г., подготовленный ООО "Сенат-Оценка".

Доля заинтересованного лица Трубицина А.М. на правах арендатора земельного участка составляет *.

Доля заинтересованного лица Федулова И.Н. на правах арендатора земельного участка составляет *.

Доля заинтересованного лица Федулова Н.Н. на правах арендатора земельного участка составляет *.

Доля заинтересованного лица ЗАО "Стекло России" на правах арендатора земельного участка составляет *.

Доля заинтересованного лица Федулова Н.В. на правах арендатора земельного участка составляет *.

Доля заинтересованного лица Соколовой О.Н. на правах арендатора земельного участка составляет *.

В ходе рассмотрения дела административным истцом заявленные требования уточнены, общество с ограниченной ответственностью "Седар" просило установить по состоянию на 19 января 2015 года кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере *** руб. на основании судебной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности Алиев С.Ю. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал уточненные исковые требования.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований.

В адрес суда от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также возражения, в которых содержится просьба об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Трубицин А.М., Федулов Н.В., Федулов Н.Н., Федулов И.Н., ЗАО "Стекло России", Соколова О.Н., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).

Доводы административного ответчика о том, что рыночная цена оцениваемого земельного участка не может быть определена в силу того, что участок находится в государственной собственности и его цена является нормативно установленной, и истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку возможность определения кадастровой стоимости соответствующей рыночной не ставится законодателем в зависимость от принадлежности объекта недвижимости на праве собственности либо ином законном основании. А поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя ввиду того, что размер арендных платежей напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, он обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является арендатором доли земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15.

Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель в г. Москве по состоянию на 01.01.2014 года.

Согласно ответу из ФГБУ ФКП Росреестра по Москве от 18.03.2016 г. N *** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275 общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15, установлена в размере *** руб. с датой определения 19.01.2015 года и внесена в ГКН 19.01.2015 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости общество с ограниченной ответственностью "Седар" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве 31 июля 2015 года. Решением Комиссии от 25 августа 2015 года обществу было отказано в удовлетворении данного заявления по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, общество с ограниченной ответственностью "Седар" представило в суд отчет N ** от 06 апреля 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 19 января 2016 года составила ** руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 12 апреля 2016 г. N 817 Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" Отчет N ** от 06 апреля 2016 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, административным истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое определением Московского городского суда от 19 апреля 2016 года удовлетворено. Проведение судебной экспертизы поручено закрытому акционерному обществу "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" от 25 мая 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15 по состоянию на 19 января 2015 года составляет *** руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N1,2, 3, 7, утверждённым приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В заключении судебной экспертизы приведены характеристика объекта исследования, описание его местоположения, информация о текущем использовании, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости земельного участка.

В рамках ответа на вопрос при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперты применили сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости, обосновал отказ от затратного подхода.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертами был проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение.

Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики. Экспертами применены корректировки на местоположение, на удаленность от метро, на площадь.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертами, расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицами, имеющими соответствующее образование и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперты Лыхина Т.Р. и Амбросимова Т.Ю. имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; являются членами Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеют соответственно дипломы о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса) Института профессиональной оценки РФ, специализация Оценка стоимости предприятий (бизнеса)" (Амбросимова Т.Ю.) и Диплом Финансовой Академии при Правительстве РФ по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Лыхина Т.Р.); их ответственность застрахована в СОАО "ВСК"; с ними заключены трудовые договоры с ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, ходатайств о повторной экспертизе сторонами не заявлено, возражения относительно выводов судебной экспертизы не представлено.

Таким образом, ставить указанное заключение судебной экспертизы под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем, суд с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 19 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15, в размере *** рублей.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Седар" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15, в размере рыночной по состоянию на 19 января 2015 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 19 января 2015 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275 общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15, в размере **** рублей подлежащую применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 19 января 2015 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Седар" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве считать 31 июля 2015 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004001:275, общей площадью 4 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 15 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева