Решение Московского городского суда от 7 сентября 2016 г. N 3а-536/16

Именем Российской Федерации

07 сентября 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Федченко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "БАСТИОН-С" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил

ООО "БАСТИОН-С" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002010:21, 77:03:0002010:24.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** рублей в отношении участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21, в размере *** рублей в отношении участка с кадастровым номером 77:03:0002010:24.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором названных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей для участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21, в размере *** рублей 56 копеек для участка с кадастровым номером 77:03:0002010:24.

Поскольку общество является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель ООО "БАСТИОН-С" по доверенности Хромов С.А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поддержал в полном объеме.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "БАСТИОН-С" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002010:21, 77:03:0002010:24, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды (т. 1, л.д. 9-36).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельные участки производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21 по состоянию на 01 января 2014 года составила *** рублей, участка с кадастровым номером 77:03:0002010:24 - *** рубля 56 копеек, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 37, 38).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности ООО "БАСТИОН-С" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и 17 июня 2015 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве (т. 1, л.д. 45).

В обоснование своих требований ООО "БАСТИОН-С" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 08 мая 2015 года N АД-57.15-РН (далее - отчет об оценке), подготовленный ООО "***", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21 - *** рубля (т. 1, л.д. 51-164).

Согласно положительному экспертному заключению от 14 мая 2015 года N150429-0432, подготовленному Некоммерческим партнерством саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 165-176).

25 июня 2015 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N51-2064/2015 (т. 1, л.д. 46-49) заявление ООО "БАСТИОН-С" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "БАСТИОН-С" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости были представлены отчет и положительное экспертное заключение, ранее направлявшиеся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости для проверки доводов административного ответчика и в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июня 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002010:21, 77:03:0002010:24, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 29 июня 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 08 мая 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельных участков.

Так, эксперт указал, что оценщик в нарушение ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не привёл в отчете обоснование использованных стандартов и задач оценки. В нарушение п. 5 ФСО N3, п. 22 ФСО N7 оценщик не ввел корректировку на вид передаваемого права, несмотря на то, что право собственности имеет большую стоимость, чем право аренды. Также оценщиком при расчете поправки на площадь не проведен анализ значимости модели при том, что полученная оценщиком зависимость носит случайный характер и не может быть использована для оценки степени влияния на рыночную стоимость. Оценщик не учел наличие энергоснабжения на земельном участке при расчете его рыночной стоимости.

Возражая против выводов эксперта, административный истец в материалы дела представил рецензию на экспертное заключение, подготовленную оценщиком Б., в которой административный истец указывает на обоснованность подготовленного отчета (т. 2, л.д. 163-176).

В целях устранения возникших противоречий судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" С., который в ходе судебного заседания подтвердил обоснованность своих выводов, изложенных в заключении.

Так эксперт указал, что в теории оценки права собственности ценятся выше прав аренды, поскольку собственник имущества обладает большим набором прав в отношении такого имущества, чем арендатор, что и оказывает существенное влияние на их стоимость, а в конечном итоге на стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Эксперт также пояснил, что оценщик, указывая на стр. 56 отчета на увеличение стоимости земельного участка на 15-25% при наличии на нем электроэнергии, стоимости подключения к таким коммуникациям, которые фактически присутствуют на участке, не учел.

Экспертом приведено обоснование ненадлежащего проведения оценки качества построенной модели, что привело к неверному определению рыночной стоимости объекта оценки при использовании искаженных данных.

В ходе судебного заседания экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, а также в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, в которых эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства (т. 2, л.д. 184-190).

Эксперт С. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Вместе с тем эксперт пояснил, что при проведении экспертного исследования им были допущены технические ошибки в части указания характеристик подобранных объектов-аналогов, в связи с чем судом эксперту С. было поручено проведение дополнительной экспертизы с целью ответа на вопрос о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002010:21, 77:03:0002010:24 по состоянию на 01 января 2014 года.

По результатам дополнительной судебной экспертизы от 25 августа 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21 определена в сумме *** рублей, участка с кадастровым номером 77:03:0002010:24 - *** рублей.

Суд находит, что суждения эксперта об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых участков основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 201-204) доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "БАСТИОН-С" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок представлен ООО "БАСТИОН-С" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По аналогичным основаниям отклоняются доводы административного ответчика о том, что положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к спорным отношениям не применяются, а действия административного истца направлены на необоснованное одностороннее изменение условий договора об аренде земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 17 июня 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административного ответчика против определенной в отчете рыночной стоимости спорных земельных участков, при этом административный истец настаивал на удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам независимой оценки (признанной недостоверной), постольку настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "***") расценивается как принятое против ООО "БАСТИОН-С". Учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N48 от 18 мая 2016 года в сумме 95 000 рублей на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость

- земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:21 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002010:24 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 17 июня 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Возложить на ООО "БАСТИОН-С" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N48 от 18 мая 2016 года в сумме *** рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата

Судья: подпись