Решение Московского городского суда от 8 июля 2016 г. N 3а-699/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-699/2016 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "ТрансАЗС" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года,

установил:

Закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2014 г. кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 77:02:0003017:9 общей площадью 989 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1 в размере *** руб., с кадастровым номером 77:02:0005003:16 общей площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, Чермянский пр., вл. 7 в размере ***руб., с кадастровым номером 77:02:0021002:45 общей площадью 1 180 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Огородный пр., вл. 27А в размере ***руб., с кадастровым номером 77:09:0002028:147 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр. Керамический, напротив вл. 57, в размере ***руб., ссылаясь на то, что является арендатором указанных земельных участков по договору долгосрочной аренды от ***, заключенными с Московским земельным комитетом. Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость указанных земельных участков составила *** руб. соответственно, которая по мнению административного истца значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера арендной ставки арендной платы за пользование земельными участками. В этой связи административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет N 152/002/16 от 11.02.2016 года.

В ходе рассмотрения дела административным истцом заявленные требования уточнены, закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером 77:02:0003017:9 в размере ***руб., с кадастровым номером 77:02:0005003:16 в размере ***руб., с кадастровым номером 77:02:0021002:45 в размере ***руб., с кадастровым номером 77:09:0002028:147 в размере ***руб. на основании судебной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности Алиев С.Ю. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал уточненные исковые требования.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).

Доводы административного ответчика о том, что рыночная цена оцениваемых земельных участков не может быть определена в силу того, что участки находятся в государственной собственности и их цена является нормативно установленной, и истец, являясь арендатором земельных участков, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственных земельных участков, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку возможность определения кадастровой стоимости соответствующей рыночной не ставится законодателем в зависимость от принадлежности объектов недвижимости на праве собственности либо ином законном основании. А поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя ввиду того, что размер арендных платежей напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, он обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административный истец как арендатор земельных участков вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении их кадастровой стоимости соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровым номером 77:02:0003017:9 общей площадью 989 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1, с кадастровым номером 77:02:0005003:16 общей площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, Чермянский пр., вл. 7, с кадастровым номером 77:02:0021002:45 общей площадью 1 180 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Огородный пр., вл. 27А, с кадастровым номером 77:09:0002028:147 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр. Керамический, напротив вл. 57.

Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель в г. Москве по состоянию на 01.01.2014 года. Кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2014 года составила *** руб. соответственно.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве 24 февраля 2016 года. Решением Комиссии от 15 марта 2016 года обществу было отказано в удовлетворении данного заявления.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков соответствующей рыночной, закрытое акционерное общество "ТрансАЗС" представило в суд отчет N 152/002/16 от 11 февраля 2016 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости с кадастровым номером 77:02:0003017:9 составила ***руб., с кадастровым номером 77:02:0005003:16 составила ***руб., с кадастровым номером 77:02:0021002:45 составила ***руб., с кадастровым номером 77:09:0002028:147 составила ***руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 19.02.2016 г. N 599 Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" отчет N 152/002/16 от 11 февраля 2016 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, административным истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которое определением Московского городского суда от 10 мая 2016 года удовлетворено. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ЗАО Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ЗАО Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" от 29 июня 2016 года рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2014 года земельных участков с кадастровым номером 77:02:0003017:9 общей площадью 989 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1 составляет ***руб., с кадастровым номером 77:02:0005003:16 общей площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, Чермянский пр., вл. 7 составляет ***руб., с кадастровым номером 77:02:0021002:45 общей площадью 1 180 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Добролюбова, вл. 25-27 (Огородный пр., вл. 27А) составила *** руб., с кадастровым номером 77:09:0002028:147 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр. Керамический, напротив вл. 57 составила ***руб.

Согласно справке N***об идентификации адреса объекта, зарегистрированного в Адресном реестре, здание по адресу: *** и объект АЗС, имеющий по данным БТИ адрес: *** являются одним и тем же объектом (т. *** л.д. *** оборот).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N 1, 2, 3, 7, утверждённым приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, отказ от сравнительного и затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Затратный подход для оценки земли непосредственно не применялся, поскольку земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Рынок предложений земельных участков (прав собственности и прав аренды) под эксплуатацию АЗС оценивается как неактивный. Эксперты не обнаружили сопоставимых аналогов по продаже земельных участков под АЗС в г. Москве за 2013 год. В связи с отсутствием аналогов для реализации методов сравнения, эксперты отказались от применения сравнительного подхода.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, качественные и количественные характеристики, местоположение, включая описание состава имущества АЗС, расположенных на исследуемых объектах, приведен объем реализации нефтепродуктов и розничные цены реализации бензина.

Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельных участков экспертами описаны основные тенденции социально-экономического развития города Москвы, приведен анализ рынка исследуемого объекта, топливного рынка.

Заключение подготовлено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся соответствующей специальности, являющимися членами СРО "Российское общество оценщиков", что подтверждается материалами.

Исходя из того, правильность заключения судебной экспертизы административными ответчиками не опровергнута, возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено, доказательств об иной рыночной стоимости спорных земельных участков, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о повторной экспертизе не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов экспертов, проводивших судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером 77:02:0003017:9 общей площадью 989 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1, в размере ***руб.; с кадастровым номером 77:02:0005003:16 общей площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, Чермянский пр., вл. 7, в размере ***руб.; с кадастровым номером 77:02:0021002:45 общей площадью 1 180 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Огородный пр., вл. 27А, в размере ***руб.; с кадастровым номером 77:09:0002028:147 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, пр. Керамический, напротив вл. 57, в размере ***руб.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление закрытого акционерного общества "ТрансАЗС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной по состоянию на 01 января 2014 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 989 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003017:9, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1, в размере *** рублей на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 1 400 кв.м с кадастровым номером 77:02:0005003:16, расположенного по адресу: г. Москва, Чермянский пр., вл. 7, в размере ***рублей на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 1 180 кв.м с кадастровым номером 77:02:0031002:45, расположенного по адресу: г. Москва, Огородный пр., вл. 27 А, в размере *** рублей на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером 77:09:0002028:147, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Керамический напротив вл. 57, в размере *** рублей на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения закрытого акционерного общества "ТрансАЗС" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве считать 24 февраля 2016 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером 77:03:0003017:9, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ткацкая, вл. 1; с кадастровым номером 77:02:0005003:16, расположенного по адресу: г. Москва, Чермянский пр., вл. 7; с кадастровым номером 77:02:0031002:45, расположенного по адресу: г. Москва, Огородный пр., вл. 27 А; с кадастровым номером 77:09:0002028:147, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Керамический напротив вл. 57 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева