Решение Московского городского суда от 13 октября 2016 г. N 3а-722/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-722/2016 по административному исковому заявлению акционерного общества "Московский завод полиметаллов" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года,

установил:

акционерное общество "Московский завод полиметаллов" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2014 года кадастровой стоимости равной рыночной нежилого здания общей площадью 5 677,6 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004015:1162, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 49, стр. 61, в размере *** руб., ссылаясь на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого установлена на основании постановления Правительства Москвы от 21.11.2014 N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" и составила *** коп. Административный истец считает утвержденную постановлением кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, в связи с чем, полагает возможным воспользоваться своим правом на определение кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N*** от 24 сентября 2015 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности".

В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Савелькин Д.Н. явился, заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания на основании представленного отчета об оценке ООО "Центр оценки собственности", не согласился с выводами судебных экспертиз, представил письменные пояснения на заключения.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы, и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Пелевина Е.А. просила в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель заинтересованного лица ООО "Центр оценки собственности" по доверенности Вагнер А.А. поддержал заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета об оценке.

Представители заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон АО "Московский завод полиметаллов", Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, ООО "Центр оценки собственности", исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, при этом исходит из нижеследующего.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суд или комиссии.

В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилого здания и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно статье 3 Федерального закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания общей площадью 5 677,6 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004015:1162, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 49, стр. 61, кадастровая стоимость которого установлена на основании постановления Правительства Москвы от 21.11.2014 N688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" и составила *** коп.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости равной рыночной, истец представил отчет об оценке N*** от 24 сентября 2015 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности", в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания составила по состоянию на 1 января 2014 года *** руб.

На отчет об оценке получено экспертное заключение N*** от 20.10.2015 г. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", из содержания которого следует, что указанный выше отчет об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ознакомившись с возражениями административного ответчика и проверив представленный административным истцом отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности", на соответствие законодательству об оценочной деятельности, у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, определением суда от 10 мая 2016 года по ходатайству представителя административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и определении рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп".

На заключение судебной экспертизы от представителя административного истца поступили замечания, в связи с чем, в судебное заседание для дачи пояснений был вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонов Ю.В., подтвердивший обоснованность указанных замечаний, выразивший готовность произвести осмотр здания и в случае изменения класса здания на основании указанного осмотра провести дополнительную экспертизу.

Определением Московского городского суда от 2 сентября 2016 года по данному делу была назначена дополнительная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 5 677,6 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004015:1162, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 49, стр. 61, составляет *** руб.

На поставленный судом вопрос о соответствии представленного отчета об оценке N*** от 24 сентября 2015 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности", требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом дан отрицательный ответ. При этом в заключении судебной экспертизы экспертом подробно изложены допущенные оценщиками нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки при проведении оценки конкретно по каждому из подходов, что свидетельствует о невозможности установления кадастровой стоимости равной рыночной жилого дома на основании представленного отчета об оценке.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", определяющих правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов), распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебных оценочных экспертиз, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N 1, 2, 3, 7, утверждённым приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключениях эксперта подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, изложена процедура исследования. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. При определении рыночной стоимости нежилого здания экспертом применены сравнительный, доходный и затратный подходы.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах соответствующей специальности и квалификации, имеющим длительный стаж работы в области оценочной деятельности, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что заключения судебных оценочных экспертиз не могут достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, не основаны доказательствах, обоснованных возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц не представлено.

Относительно правильности определения в экспертизе класса оцениваемого здания, экспертом Сафоновым Ю.В. даны подробные пояснения, в которых приведена классификация офисной недвижимости, подтверждающая корректность отнесения нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 49, стр. 61, к классу "В-". Как пояснил эксперт, ввиду наличия значительного количества классификаторов при расчете рыночной стоимости важно не столько определить точный класс здания, сколько подобрать соответствующие зданию объекты-аналоги. В рамках проведенных расчетов экспертом были подобраны аналоги, соответствующие рассматриваемому объекту и отнесенные к классу "В-", приведены необходимые корректировки.

Рассматривая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания на основании отчета об оценке N*** от 24 сентября 2015 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности", суд считает, что представленный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу оценочной экспертизы, назначенной судом, при производстве которой, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Возражения, поданные представителем административного истца, а также высказанные представителем заинтересованного лица ООО "Центр оценки собственности", не опровергают выводов судебной экспертизы, не содержат альтернативных расчетов и не указывают на нарушения, которые повлияли бы на выводы судебной экспертизы и установленную при ее производстве рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. По всем пунктам возражений судом был допрошен эксперт Сафонов Ю.В., давший подробное обоснование приведенных расчетов при проведении экспертизы.

При таких обстоятельствах и экспертное заключение N*** от 20.10.2015 г. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", не может быть принято судом как доказательство, подтверждающее рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика.

В этой связи, суд, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из содержания которых следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, считает, что по рассматриваемому делу кадастровая стоимость нежилого здания должна быть определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп".

С учетом изложенного, суд устанавливает по состоянию на 1 января 2014 года кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 5 677,6 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004015:1162, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 49, стр. 61, определенную судебной оценочной экспертизой, в размере *** руб.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества "Московский завод полиметаллов" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0004015:1162 общей площадью 5 677,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каширское шоссе, д. 49 стр. 61 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 г. удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 1 января 2014 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0004015:1162 общей площадью 5 677,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каширское шоссе, д. 49 стр. 61 в размере *** руб. на период с 1 января 2015 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки

Датой обращения акционерного общества "Московский завод полиметаллов" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве является 27 октября 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0004015:1162 общей площадью 5 677,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Каширское шоссе, д. 49 стр. 61 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева