Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 08 ноября 2016 г. по делу N 11-16339/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чаус И.А.

судей: Уфимцевой Т.Д., Щербаковой Е.А.,

при секретаре Абрамовских Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Челябинске 08 ноября 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе Мамадышского Н.Н.на решение Ашинского городского суда Челябинской области от 25 августа 2016 года по иску Мамадышского Н.Н.к Шмелевой Е.В.о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мамадышский Н.Н. обратился в суд с иском к Шмелевой Е.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 08 апреля 2015 года- комнаты площадью *** кв.м, расположенной в квартире *** в доме ***, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на указанную комнату за Шмелевой Е.В. и регистрации права собственности за ним.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 08 апреля 2015 года между ним и Шмелевой Е.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, согласно которому он продал Шмелевой Е.В. указанное выше жилое помещение по цене ***рублей. Деньги должны были быть переданы не позднее 10 банковских дней с момента государственной регистрации договора. Жилое помещение должно было быть передано в течение одного месяца с момента оплаты. Однако, до настоящего времени оплата по договору не произведена, фактически спорное имущество ответчиком не принято.

Ответчик Шмелева Е.В. при надлежащем извещении участия в суде первой инстанции не принимала.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской при надлежащем извещении участия в суде первой инстанции не приняли, просили

рассматривать дело без их участия, представили письменное мнение на иск.

Третье лицо- ООО "Наш капитал", при надлежащем извещении участия в суде первой инстанции не приняли.

Суд постановилрешение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе Мамадышский Н.Н. просит внесенное решение отменить, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, неверно истолкован закон. Отсутствие в договоре условий о его расторжении в случае неоплаты продаваемого объекта не лишает его права на его расторжение в судебном порядке, кроме того, данный договор был подготовлен ООО "Наш капитал" по разработанной форме. Судом необоснованно не приняты во внимание доводы о существенном нарушении условий договора об оплате. Судом неверно истолкованы положения ст.453 ГК РФ. Ответчик неосновательного обогатилась вследствие одностороннего отказа от своих обязательств по договору, в данной ситуации подлежат применению положения ст.ст.П02,1104 ГК РФ. Кроме того, положения ст.489 ГК РФ предусматривают возможность для продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный законом срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар. Ответчиком в счет оплаты по договору денежные средства не переданы. Кроме того, суду были представлены два судебных решения по идентичным исковым требованиям, которые оставлены судом без внимания, что свидетельствует о нарушении единообразия судебной практики и создает предпосылки для злоупотребления правом в будущем.

Лица, участвующие в деле, судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, истец просил рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

В силу ч.1 ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Из материалов дела следует, что комната, площадью *** кв.м., в квартире*** дома *** принадлежала на праве собственности Мамадышскому Н.Н.

08 апреля 2015 года между Шмелевой Е.В. и Мамадышским Н.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, согласно которому Мамадышский Н.Н. продал, а Шмелева Е.В. купила указанное выше жилое помещение, по цене ***руб.***коп. (л.д.85).

Согласно п.3.1 договора недвижимое имущество приобреталось покупателем за счет собственных в размере ***руб. и заемных средств, предоставленных ООО "Наш Капитал", в размере ***руб. *** коп. по договору займа.

Право собственности на спорную комнату зарегистрировано за Шмелевой Е.В., установлено обременение- ипотека в силу закона в пользу ООО "Наш Капитал" (л.д.27-28).

В соответствии с п. 3.1. договора расчет с продавцом в сумме *** руб. производится до подписания договора., а в сумме ***руб. *** коп. не позднее 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, не оспаривается сторонами, что расчет с продавцом Мамадышским Н.Н. по договору купли- продажи спорного недвижимого имущества ответчиком Шмелевой Е.В. произведен не был, фактически жилое помещение Шмелевой Е.В. принято не было, оплата жилья и коммунальных услуг ею не производится.

Из пояснений Мамадышского Н.Н. в ходе рассмотрения дела следует, что Шмелева Е.В. на его неоднократные предложения о получении ключей от спорной комнаты, подписания акта приема-передачи уклоняется, коммунальные платежи не оплачивает, оплату по договору купли- продажи не производит.

Из постановления ОП N3 Управления МВД России по г.Уфе об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.07.2015г. следует, что Шмелева Е.В. получила займ в ООО "Наш Капитал" в размере ***руб.***коп. по договору займа на покупку спорной комнаты, была намерена погасить займ средствами материнского капитала, с этой целью должна была обратиться в ГУ УПРФ Кировского района г.Уфы с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, однако с таким заявлением в ГУ УПРФ не обратилась, денежные средства в ООО "Наш Капитал" , а также Мамадышскому Н.Н. по договору купли- продажи не передавала ( л.д. 11-12).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами договор купли- продажи не содержит условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, таких положений не содержат и нормы ГК РФ, в которых закреплены общие положения о договоре купли-продажи.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, объективно свидетельствующих об уклонении либо отказе покупателя от принятия товара по указанному договору.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое

влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК Российской Федерации.

В соответствии со ст. 556 ГК Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно п.4.1.2, 4.1.4, 4.1.6, п. 5.2 договора купли- продажи спорного

недвижимого имущества, передача имущества производится без составления акта приема-передачи. Дата передачи недвижимого имущества во владение покупателя договором не определена. При этом продавец обязуется с даты подписания договора до фактической передачи недвижимого имущества покупателю не ухудшать состояние недвижимого имущества, не сдавать в наем, аренду, не удерживать недвижимое имущество от передачи покупателю во владение до его полной оплаты, договор действует до даты полного исполнения покупателем условий по оплате недвижимости.

Таким образом, из буквального толкования текста договора купли-продажи спорного недвижимого имущества следует, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами обязательств по передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору комнату, по передаче имущества.

Судом установлено, что ответчик не исполнила договорные обязательства по полной оплате покупной цены в предусмотренном договором купли-продажи размере.

На момент вынесения решения судом оплата по договору купли-продажи от 08 апреля 2015 года истцу не произведена. Указанные обстоятельства сторонами не оспорены.

Также из материалов дела, пояснений истца в суде первой инстанции, пояснений ответчицы, ее супруга Шмелева И.Ю. в ходе доследственной проверки, а также фактических обстоятельств дела следует, что Шмелева Е.В. уклоняется от обязанности принять имущество по договору купли-продажи, оплату жилья и коммунальных услуг не производит, согласна расторгнуть договор.

Таким образом, ответчик не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого имущества и полной оплате покупной цены по договору купли- продажи.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации неисполнение такого обязательства является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, а также возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК Российской Федерации о неосновательном обогащении.

При этом положения ст. 1102 и 1104 ГК Российской Федерации не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого имущества и оплате покупной цены, то договор, заключенный 08 апреля 2015 года между Шмелевой Е.В. и Мамадышским Н.Н. подлежит расторжению, а спорная недвижимость подлежит возврату Мамадышскому Н.Н.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда находит, что принятое по делу решение Ашинского городского суда Челябинской области от 25 августа 2016 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу Мамадышского Н.Н. с Шмелевой Е.В. подлежат взысканию *** рублей***копеек в счет возмещения расходов по оплате госпошлины при подаче иска в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ашинского городского суда Челябинской области от 25 августа 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Мамадышского Н.Н.к Шмелевой Е.В.о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты общей площадью *** кв.м в квартире *** в доме ***, заключенный 08 апреля 2015 года между Шмелевой Е.В. и МамадышскимН.Н..

Прекратить право собственности Шмелевой Е.В.на комнату общей площадью *** кв.м в квартире ***в доме ***, кадастровый (или условный) номер ***.

Погасить государственную регистрацию права собственности Шмелевой Е.В.на комнату общей площадью *** кв.м в квартире *** в доме ***, кадастровый (или условный) номер ***.

Возвратить в собственность Мамадышскому Н.Н.комнату общей площадью *** кв.м в квартире Н.Н. в доме ***, кадастровый (или условный) номер ***, признав за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.

Восстановить запись о государственной регистрации N***права собственности Мамадышского Н.Н.на комнату общей площадью *** кв.м в квартире *** в доме ***, кадастровый (или условный) номер ***.

Взыскать с Шмелевой Е.В.в пользу Мамадышского Н.Н.в счет возмещения расходов по оплате госпошлины в размере *** рублей *** копеек.

Председательствующий

Судьи