Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 18 ноября 2016 г. по делу N 33-20224/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

( / / )10

судей

( / / )9

( / / )11

при секретаре ( / / )3 рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Екатеринбург" к ( / / )1 о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение,

по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда ... от ( / / )

Заслушав доклад судьи ( / / )9, объяснения представителя истца ООО "Манхеттен Екатеринбург" ( / / )4, ответчика ( / / )1, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Манхэттен Екатеринбург" (далее по тексту - ООО "Манхэттен Екатеринбург") предъявил к ответчику ( / / )1 иск о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение в сумме основного долга -14 763,78 евро, дополнительной арендной плате - 3 556,42 евро, переменной арендной плате -46 557 рублей 02 копейки, пени за просрочку исполнения денежного обязательства - 20 019,99 евро, а также в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 24 400 рублей.

В обоснование иска истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N N от ( / / ) нежилого помещения N, N на втором этаже площадью 163,80 кв.м. в здании СРТЦ "Парк Хаус" по ... в ... , что привело к образованию задолженности в вышеуказанном размере за период с ( / / ) по ( / / ).

Представитель истца ООО "Манхэттен Екатеринбург" ( / / )4, действующая по доверенности от ( / / ), в судебном заседании иск поддержала в полном объеме по изложенным доводам и основаниям.

Ответчик ( / / )1, её представитель ( / / )5, действующая по доверенности от ( / / ), в судебном заседании иск не признали. В обоснование возражений указали, что обязательства по внесению платежей по договору аренды нежилого помещения были выполнены арендатором надлежащим образом, поскольку согласно условиям договора ( / / )1 уплатила арендодателю гарантийный взнос в сумме 9 586,89 евро, что эквивалентно основной и дополнительной арендной плате за 2 месяца. При этом, договор предусматривает, что данный взнос засчитывается в качестве оплаты за два последних месяца аренды в случае расторжения договора по соглашению сторон или истечению срока аренды. В марте 2015 года ответчик была вынуждена приостановить осуществляемую предпринимательскую деятельность в связи с болезнью супруга, в связи с чем инициировала расторжение договора аренды по соглашению сторон, направив истцу письменное заявление. Ответчик была готова к расторжению договора с ( / / ) и возврату полного размера депозита либо к расторжению договора с ( / / ) и зачет депозита за март, апрель 2015 года, то есть за два последних месяца аренды. Однако, от переговоров представители истца уклонялись. В ответе на обращение ответчика к Уполномоченному по защите прав предпринимателей ... управляющий ООО "Манхэттен Екатеринбург" ( / / )6 согласовал в устной форме возможность расторжения договора аренды с ( / / ). Данное обстоятельство ответчик расценила как согласие на расторжение договора и готовность к зачету гарантийного взноса. По этой причине платежи за апрель и май ответчиком не производились, счета истцом не выставлялись, претензий по наличию долгов не выставлялось. Уведомив истца об освобождении занимаемого помещения, получив разрешение на данные действия, ответчик ( / / ) вывезла товар и оборудование, сдала ключи специалисту арендного отдела Абакумовой. Гарантийный взнос был зачтен за апрель и май 2015 года, что по условиям договора возможно только в случае досрочного расторжения договора аренды. За последующие периоды арендная плата не подлежит взысканию, поскольку с ( / / ) помещением ответчик фактически не пользовалась, и ключей от помещения не имела.

Решением Ленинского районного суда ... от ( / / ) исковые требования ООО "Манхэттен Екатеринбург" оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца ( / / )4 просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд необоснованно пришел к выводу о расторжении договора аренды нежилого помещения, соглашение о расторжении договора не подписано между сторонами, требований о расторжении договора аренды с ( / / ) ответчиком не заявлялось ни в отдельном иске, ни в качестве встречного требования в рамках настоящего дела. Обстоятельство зачисления гарантийного взноса за апрель и май не свидетельствует о согласии на расторжение договора с ( / / ), к нарушению прав ответчика не привели, поскольку при зачете снизился размер начисляемой неустойки. Необоснован вывод суда о том, что арендодатель не обращался с претензией о погашении задолженности с июня 2015 года, поскольку условиями договора это не предусмотрено. Ссылку суда на то, что управляющий ( / / )6 дал согласие на расторжение договора с ( / / ) считает несостоятельной, поскольку полномочий на принятие таких решений на момент разрешения спорной ситуации у ( / / )6 не было. В период до ( / / ) он был принят на работу с испытательным сроком, ( / / ) ему выдана доверенность с полномочиями о принятии решений в отношении договоров аренды помещений площадью до 20 кв.м.

В заседании судебной представитель истца ( / / )4 доводы жалобы поддержала.

Ответчик ( / / )1 против удовлетворения жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 607 данного Кодекса предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

В силу статьи 608 данного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (часть 5).

Судом установлено, что ( / / ) ООО "Манхэттен Екатеринбург" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ( / / )1 (арендатор) заключили договор аренды N N нежилого помещения N, N на втором этаже площадью 163,80 кв.м. в здании СРТЦ "Парк Хаус" по ... в ...

Данное помещение является частью объекта недвижимости с кадастровым номером 5:41:0702901:173, которое принадлежит арендодателю на праве собственности.

Срок действия договора аренды согласован сторонами до ( / / ).

Договором также предусмотрена обязанность арендатора оплачивать основную арендную (шпату за помещение авансом ежемесячно не позднее 5 календарного дня текущего месяца - 3 276 евpo в месяц, дополнительную арендную плату за услуги арендодателя по управлению комплексом с даты подписания сторонами передаточного акта до даты возврата помещения арендодателю также по передаточному акту ежемесячно не позднее 5 календарного дня текущего месяца - 786,24 евро в месяц, и переменную арендную плату, которая исчисляется исходя из (ставок/тарифов организаций, предоставляющих коммунальные услуги, ежемесячно, начиная с даты подписания сторонами передаточного акта в течение пяти рабочих дней после получения соответствующих счетов от арендодателя.

Кроме того, в пункте 5.1 договора стороны согласовали условие о том, что в качестве обеспечения денежных требований арендодателя на договору арендатор обязан уплатить арендодателю гарантийный взнос в размере эквивалентном размеру основной арендной платы и дополнительной арендной платы за два месяца - 9 586,86 евро.

Согласно пункту 5.1.1 договора, данный гарантийный взнос зачитывается в счет оплаты в счет оплаты за два последних месяца аренды в случае расторжения договора по соглашению сторон или истечению срока аренды при надлежащем исполнении.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендатором не допускается, если иное не установлено договором, что следует из пункта 12.11 договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ( / / )1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с ( / / ).

Факт внесения ответчиком гарантийного взноса в размере определенном договором аренды представителем истца в судебном заседании не оспаривается, равно как и то обстоятельство, что в конце мая 2015 года ответчик вывезла товар и оборудование, которое находилось в арендуемом помещении.

Материалами дела также подтверждается, что ( / / ) ( / / )1 обратилась к управляющему ТЦ "Парк Хаус" ( / / )7 с заявлением о расторжении договора аренды с ( / / ) и выплатой депозита в сумме 9 586,86 евро либо с ( / / ) и зачете внесенного депозита (гарантийного взноса) в счет оплаты за март и апрель 2015 года.

Доказательства того, что данное заявление было принято неуполномоченными лицами, истцом в материалы дела не представлены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами договора аренды достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора аренды с ( / / ), арендная плата по ( / / ) уплачена арендатором, задолженность за период с ( / / ) начислена необоснованно.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на законе, подтверждается совокупностью доказательств, положенных в основу данного вывода.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание поведение сторон в ходе переговоров по досрочному прекращению договора по инициативе арендатора, ответ управляющего ООО "Манхэттен Екатеринбург" ( / / )6 Уполномоченному по защите прав предпринимателей ... в связи с обращением ответчика об оказании содействия в расторжении договора аренды, из которого следует, что управляющий подтвердил возможность расторжение договора с ( / / ), показания ( / / )6, данные им в качестве свидетеля по настоящему делу, о том, что, приступив к своим обязанностям с ( / / ), в конце апреля этого же года ему стала известна ситуация с ( / / )1, которая просила решить вопрос о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с невозможностью дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности в связи с болезнью супруга. Он лично вел переговоры с руководством в ... , ( / / ) ( / / )1 было предложено подписать соглашение о расторжении договора с этой даты, но она от этих условий отказалась. При этом, ( / / )6 подтвердил, что ( / / )1 всё своё имущество вывезла ( / / ), освободив помещение.

На согласие арендодателя о расторжении договора аренды с ( / / )1 с ( / / ) указывает главным образом то, что гарантийный взнос был засчитан арендатору за апрель и май 2015 года.

Как усматривается из договора, в соответствии с п. 5.1.1 договора гарантийный взнос засчитывается за два последних месяца в двух случаях- в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон и по истечению срока аренды при надлежащем его исполнении. Поскольку истечение срока аренды в соответствии с п. 3.1 договора наступает после ( / / ), а гарантийный взнос засчитан за апрель и май 2015 года, то единственной причиной, по которой гарантийный взнос засчитан таким образом является досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

На согласие арендодателя расторгнуть договор с ( / / ) указывает также и то обстоятельство, что в период с ( / / ) до декабря 2015 года, имея систему работы с должниками-арендаторами, арендодатель такую работу с арендатором ( / / )1 не проводил, впервые направив в её адрес претензию лишь ( / / ).

Довод апелляционной жалобы о том, что гарантийный взнос был засчитан в счет обязательства, срок по которому наступил раньше, со ссылкой на п. 3 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в рассматриваемом случае гарантийный взнос не является исполнением обязательства. В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора гарантийный взнос- обеспечение исполнения обязательства(Ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 5.2 договора предусмотрены случаи удержания гарантийного взноса арендодателем в качестве штрафной неустойки.

Довод жалобы об отсутствии у ( / / )6 полномочий на принятие решений об изменении, расторжении заключенного с ( / / )1 договора не может быть положен в основу отмены обжалуемого решения, поскольку во-первых об этом обстоятельстве не была осведомлена ( / / )1, а во -вторых, из материалов дела не усматривается, что решение о зачете гарантийного взноса за последние два месяца( апрель и май 2015 года) принималось именно им.

Довод жалобы о недоказанности достижения соглашения о расторжении договора направлены на переоценку исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.

Довод жалобы об отсутствии обязанности арендодателя выставлять счета арендаторам является несостоятельным, поскольку в рассматриваемом случае суд сослался на данный факт, как обстоятельство, косвенно подтверждающее согласие арендодателя на расторжение договора с ( / / ) и изменение данного решения спустя более двух месяцев по окончании срока договора, в декабре 2015 года.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы истца не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда ... от ( / / ) оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО "Манхэттен Екатеринбург" - без удовлетворения.

Председательствующий ( / / )10

Судьи ( / / )9

( / / )12