Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2016 г. N 33-43519/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Лукьянова И.Е.,

судей Лемагиной И.Б., Щербаковой А.В.,

при секретаре Л.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В.,

дело по апелляционным жалобам и дополнениям истца Бежаняна, ответчика ООО "Лотан" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 08 августа 2016 года, которым постановлено:

Признать незаконными требования ООО "Лотан", обуславливающие передачу квартиру истцу, а именно; об оплате услуг управляющей организации (ООО "***"), связанных с управлением, содержанием ремонтом общего имущества дома, а также расходами на коммунальные ресурсы, до принятия истцом квартиры (ключей) от застройщика по акту приема-передачи.

Обязать ООО "Лотан" передать истцу Бежаняну по акту приема-передачи объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома -двухкомнатную квартиру на 15 этаже, номер секции 6, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения площадью *** кв.м., в жилом доме по адресу: ***.

Взыскать с ООО "Лотан" в пользу Бежаняна неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства по Договору N ***от *** года в размере *** рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в сумме *** рублей, судебные расходы, связанные с отправкой почтовых направлений в сумме *** рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО "Лотан" госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере *** рублей.

установила:

Истец Бежанян обратился в суд с указанным иском к ООО "Лотан", ссылаясь на то, что *** года между ООО "Лотан" и Бежаняном был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирном доме ***. По договору застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (не позднее ***г.) передать участнику по передаточному акту расположенный в указанном доме объект (не позднее ***г.), а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену. Под жилым домом понимается многоквартирный жилой дом на земельном участке по строительному адресу: ***. Под объектом понимается жилое помещение - двухкомнатная квартира, расположенная в шестой секции пятнадцатого этажа жилого дома с номером 2 на площадке, общей проектной площадью, включая площадь жилого и вспомогательного назначения, *** кв.м. Цена Договора (доля участия) составляет *** руб. *** коп. В соответствии с п. 4.6 Договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома пропорционально доле участника долевого строительства и объекта долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема ком долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение семи рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом. Истец произвел оплату цены договора в размере *** руб. *** коп., вместе с тем квартира до настоящего времени ему не передана. При этом ответчик неправомерно обуславливает подписание акта приема-передачи квартиры и выдачу ключей от квартиры заключением участником долевого строительства с управляющей компанией ООО "***" договора управления многоквартирным домом, авансовой оплатой услуг управляющей компании ООО "***", возмещением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, заключением участником долевого строительства с застройщиком дополнительного соглашения к Договору, которым срок передачи объекта долевого строительства изменяется на текущую дату. Истец заключил договор с управляющей компанией, произвели авансовую оплату жилищно-коммунальных услуг, и отказался от исполнения оставшихся требований застройщика. Многократные попытки урегулировать спор в досудебном порядке к положительному результату не привели. В связи с этим, истец просил признать следующие требования застройщика, обуславливающие передачу объекта долевого участия участнику долевого строительства, незаконными: заключение участником долевого строительства с управляющей компанией ООО "***" договора управления многоквартирным домом до подписания акта приема-передачи, оплата участником долевого строительства услуг управляющей компании ООО "***", связанных с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, также возмещение расходов на коммунальные ресурсы до подписания акта приема-передачи, (несение участником долевого строительства любых иных дополнительных платежей, в том числе платежей, связанных с компенсацией затрат застройщика по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, рассчитанную по состоянию на *** г. - *** руб. *** коп., расходы по оплате почтовых услуг, связанных с направлением ответчику досудебных претензий, - *** руб. *** коп., юридических услуг - ***рублей. (л.д. 3-9,10).

Впоследствии истец представил заявление о взыскании с ответчика в его пользу также почтовых расходов, связанных с извещением ответчика телеграммой о дате, времени и месте слушания дела - *** руб. (л.д. 75).

Истец Бежанян в суд не явился, обеспечив явку своего представителя по доверенности Шарыкиной , которая иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, просила не снижать размер заявленной ко взысканию неустойки, о чем представила суду письменное мнение (л.д. 88-92) с указанием на неправомерное поведение ответчика, на то, что размер неустойки установлен законом, а исключительность случая и получение кредитором необоснованной выгоды подлежит доказыванию должником.

Представитель ответчика ООО "Лотан" по доверенности Поздняков в суд явился, представил и поддержал письменные возражения на иск (л.д. 125-128), где указано, что истец не ссылается на какие-либо правовые нормы, обосновывающие признание изложенных им требований ответчика незаконными, *** года многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, уведомлением от *** года ответчик оповестил истца о готовности объекта к передаче с *** года, истец уклонился от подписания акта, и квартира была передана истцу по одностороннему акту от *** года. Таким образом, период просрочки составил с *** года по *** года, неустойка - *** руб. При этом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в виду чего ответчик просил применить ст. 333 ГК РФ, определить размер неустойки в сумме *** руб. и снизить размер штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке. Также ответчик просил снизить расходы по оплате юридических услуг, полагая их чрезмерно завышенными.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят истец Бежанян и ООО "Лотан" в своих апелляционных жалобах.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ООО "Лотан" Чистякову, поддержавшую доводы жалобы и дополнения к ней, возражавшую против доводов жалобы истца, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом по всем имевшимся в распоряжении суда апелляционной инстанции адресам, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако, решение суда этим требованиям не соответствует.

Судом установлено и следует из материалов дела, что *** г. между ООО "Лотан" (застройщиком) и Бежаняном (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирном доме N ***, согласно которого собственник обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (не позднее ***г.) передать участнику по передаточному акту расположенный в указанном доме объект (не позднее *** г.) - двухкомнатную квартиру, расположенную в 6й секции 15го этажа жилого дома с номером 2 на площадке, общей проектной площадью, включая площадь жилого и вспомогательного назначения, *** кв.м., а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену (долю участия) - *** руб. *** коп. (л.д. 11-20).

Истец произвел оплату цены договора в размере *** руб. 12 коп.

*** г. многоквартирный дом был введен в эксплуатацию (л.д. 137-142). *** г. ответчик направил истцу по указанному им в Договоре адресу регистрации уведомление от *** г. о готовности передачи квартиры с *** г., письмо вернулось Ответчику за истечением срока хранения (л.д. 133-136).

Также судом установлено, что *** г. между ООО "***" (управляющей организацией) и Бежаняном (собственником) был заключен договор управления многоквартирным домом N *** (л.д. 21-45).

*** г., *** г. истец направил ответчику заявление N 1 от *** г., заявление N 3 от *** г., в которых указал на незаконность того, что последний обуславливает подписание акта приема-передачи квартиры заключением участником долевого строительства с управляющей компанией ООО "***" договора управления многоквартирным домом, авансовой оплатой услуг управляющей компании ООО "***", возмещением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, заключением участником долевого строительства с застройщиком дополнительного соглашения к Договору, которым срок передачи объекта долевого строительства изменяется на текущую дату (л.д. 52-54, 55-58).

*** г. истец направил ответчику заявление N 4 от *** г., в котором требовал передать ему квартиру без установления в отношении него названных выше условий, и возможном разрешении спора в судебном порядке (л.д. 59-62).

Ранее письмом от *** г. ответчик указал на п. 4.6 Договора и на составление одностороннего передаточного акта от *** г. Письмо было получено истцом нарочно *** г. (л.д. 118, 129-132).

Удовлетворяя частично требования истца, суд исходил из того, что требование застройщика, обуславливающее передачу объекта долевого участия участнику долевого строительства, об оплате участником долевого строительства услуг управляющей компании ООО "***", связанных с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а также возмещение расходов на коммунальные ресурсы до подписания акта приема-передачи, неправомерно. Также суд исходил из того, что требование, которое имело место, ограничивало право и Обязанность истца принять объект долевого участия, по этой причине, суд не согласился с доводом ответчика об уклонении истца от подписания акта приема-передачи квартиры и признал составление одностороннего акта приема-передачи квартиры не обоснованным, в связи с чем пришел к выводу, что квартира подлежит передаче, а ответчик обязанию передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно положениям ч. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из материалов дела следует, что 09 апреля 2015 г. многоквартирный дом был введен в эксплуатацию (л.д. 137-142). *** г. ответчик направил истцу по указанному им в Договоре адресу регистрации уведомление от *** г. о готовности передачи квартиры с *** г., письмо вернулось Ответчику за истечением срока хранения (л.д. 133-136), в связи с чем *** г. был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры л.д. 129-130).

Как следует из материалов дела, истец своей обязанности приступить к принятию объекта долевого строительства в указанный в уведомлении срок (с *** г.) не исполнил.

ООО "Лотан" направил *** г. в адрес истца ответ на претензию, согласно которому повторно уведомил истца о готовности передать квартиру, а также о том, что ранее в адрес истца уже направлялось уведомление (л.д. 116-117).

Кроме того, из ответа ответчика от *** г. (полученного истцом лично ***.) на заявление истца следует, что в письме имеется ссылка на п. 4.6 Договора, а также на то, что уже составлен односторонний Акт. При этом никаких требований истцу со стороны ответчика не выставлялось (л.д. 118).

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу о том, что несвоевременное принятие по акту объекта долевого строительства произошло также в связи с бездействием самого истца.

Довод истца о том, что требование застройщика, обуславливающее передачу объекта долевого участия участнику долевого строительства, об оплате участником долевого строительства услуг управляющей компании ООО "***", связанных с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а также возмещение расходов на коммунальные ресурсы до подписания акта приема-передачи ограничивало его право и обязанность принять объект долевого участия, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку из уведомления от *** г. о готовности передачи квартиры не следует, что передача объекта долевого участия была обусловлена оплатой каких-либо услуг и расходов (л.д. 133). Таким образом, требований о том, что передача квартиры и подписание акта приема-передачи возможны лишь после оплаты каких-либо платежей, как указывает истец, со стороны ответчика не предъявлялось.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика от истца направлялись заявления, но уже после составления одностороннего Акта, доказательств того, что со стороны ответчика в адрес истца направлялись требования, обуславливающие передачу квартиры после оплаты каких-либо услуг и расходов в материалах дела не имеется.

В силу ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Судебная коллегия учитывает, что требований истца о составлении двустороннего акта о наличии каких-либо недостатков, в адрес ООО "Лотан" не направлялись, а кроме того неполучение уведомления по адресу регистрации и наличие указанного спора нельзя признать уважительной причиной отказа от приема квартиры, поскольку такое основание отказа от приема квартиры не поименовано в законе.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части обязании ООО "Лотан" передать истцу Бежаняну по акту приема-передачи объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку по Акту приема-передачи (одностороннему) от *** г. квартира Бежанян передана, правовые основания для обязания ответчика исполнить обязанность по передаче ему данной квартиры и составления двухстороннего Акта, отсутствуют.

Данный односторонний Акт от 28.09.2015 г. был составлен в соответствии с нормами ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве_", данный Акт не признан судом недействительным.

Требования истца в части признании незаконным заключение участником долевого строительства с управляющей компанией 000 "***" договора управления многоквартирным домом до подписания акта приема-передачи, внесение участником долевого строительства любых иных дополнительных платежей, в том числе платежей, связанных с компенсацией затрат застройщика по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участния понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, удовлетворению не подлежат, поскольку данные требования ответчиком не излагались, доказательств обратного суду не представлено, в ввиду чего иск в данной части удовлетворению не подлежит.

Также не подлежит удовлетворению требование истца о признании незаконными требования ООО "Лотан", обуславливающие передачу квартиру истцу, а именно; об оплате услуг управляющей организации (ООО "***"), связанных с управлением, содержанием ремонтом общего имущества дома, а также расходами на коммунальные ресурсы, до принятия истцом квартиры (ключей) от застройщика по акту приема-передачи, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты, истец просил признать действия ответчика незаконными, при этом требований о признании п. 4.6 договора истцом не заявлялось.

Таким образом, квартира истцу передана по одностороннему акту от ***., оснований для удовлетворения требований об обязании ООО "Лотан" передать истцу квартиру по Акту приема-передачи и взыскании неустойки за период после ***. не имеется.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о нарушении сроков передачи объекта со стороны ответчика и наличии оснований для взыскания неустойки.

Застройщиком ***. был составлен и подписан односторонний акт, который направлен истцу, тем самым ответчик исполнил обязательства по передаче квартиры, в связи с чем, период просрочки передачи квартиры составил с ***. по ***. (89 дней), соответственно сумма неустойки за период составляет *** руб. (***).

При таких обстоятельствах, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, принимая также во внимание фактические обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательства, судебная коллегия полагает, что размер неустойки не подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ.

С ответчика в пользу истца надлежит взыскать штраф в размере *** руб. из расчета: (***).

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец понес расходы на представителя в размере *** руб. (л.д. 63-65). Данные расходы с учетом уровня сложности настоящего дела и объемом работы представителя истца подлежат взысканию с ответчика частично в сумме *** рублей, с учетом принципа разумности и справедливости.

Также с ответчика ООО "Лотан" взыскиваются судебные расходы в размере *** руб. 32 коп. (за отправку претензии *** руб., извещение *** руб.)

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в местный бюджет надлежит взыскать госпошлину *** руб. *** коп.

Поскольку указанные судом нарушения повлекли принятие неправильного по существу решения, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 08 августа 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Бежаняна к ООО "Лотан" удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Лотан" в пользу Бежаняна неустойку в размере *** рублей, штраф *** рублей, судебные расходы *** рублей *** копейки, расходы на представителя в размере *** рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "Лотан" государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере *** рублей *** копеек.

Судьи: