Решение Московского городского суда от 23 августа 2016 г. N 3а-946/16

Именем Российской Федерации

23 августа 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Федченко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя Магдеева Р.Э. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Магдеев Р. Э. (далее по тексту - ИП Магдеев Р.Э.) обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95.

В административном исковом заявлении ИП Магдеев Р.Э. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подготовленном ООО "Кадастровый Центр", по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере *** рублей; возложить на ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 808 878 494 рублей 16 копеек, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку ИП Магдеев Р.Э. является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ИП Магдеева Р.Э. по доверенности Зайнутдинова А.Р. в судебном заседании выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере *** рублей.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Пелевина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП Магдеев Р.Э. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95, что подтверждается договором аренды земельного участка N М-05-026256 от 28 февраля 2006 года и дополнительными соглашениями к нему от 23 мая 2011 года, от 03 апреля 2014 года (т. 1, л.д. 14-49).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95 утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей ** копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 8).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ИП Магдеева Р.Э. как плательщика арендных платежей.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу названной нормы физическое лицо, несмотря на отсутствие необходимости соблюдения обязательного досудебного порядка разрешения административного спора, имеет право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 22 декабря 2015 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве (т. 1, л.д. 236-238).

В обоснование своих требований ИП Магдеев Р.Э. представил в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02 декабря 2015 года N Н-133/11/2015 (далее - отчет об оценке), подготовленный ООО "***", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 51-218).

Согласно положительному экспертному заключению от 21 декабря 2015 года N3723/С-15, подготовленному Некоммерческим партнерством саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент", отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 219-235).

19 января 2016 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N51-492/2016 заявление ИП Магдеева Р.Э. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем административный истец обратился с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ИП Магдеевым Р.Э. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости были представлены отчет и положительное экспертное заключение, ранее направлявшиеся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные объяснения по делу (т. 1, л.д. 258-264).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 04 августа 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 04 августа 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Так, эксперт указал, что оценщиком в нарушение пунктов 1, 5, 12 ФСО N3 не приложены к отчету все документы, использованные при его составлении, а также не приведен полный перечень документов, использованных для оценки. Оценщиком в отчете приведены иные адреса зданий, чем те, что указаны в правоустанавливающих документах. В приведенных оценщиком скриншотах объявлений о продаже объектов-аналогов отсутствует дата их размещения. Кроме того, приводя ценообразующие факторы, оценщик не анализирует их все применительно к объекту оценки, что приводит к неоднозначному толкованию отчета и вводит пользователя отчета в заблуждение. Также оценщиком не подтверждена надлежащим образом информация о стоимости объекта-аналога N1 в рамках сравнительного подхода, оценщиком не подтверждено утверждение о том, что цена предложений объектов-аналогов не облагается НДС. Оценщиком допущены иные ошибки методологического и арифметического характера, что подробно мотивировано экспертом в заключении (стр. 12-15 заключения эксперта).

Административным истцом выражено несогласие с выводами эксперта, в обоснование чего представлены письменные пояснения оценщика А., а сам оценщик допрошен в качестве свидетеля. Вместе с тем пояснения оценщика А. не опровергают выводов эксперта, в письменных пояснениях не указано, какие документы послужили основанием для составления отчета; не разъяснено, почему оценщиком не проанализированы все ценообразующие факторы; не подтверждена информация о стоимости объектов-аналогов. Не подтверждены арифметическими расчетами утверждения оценщика о том, что им не было допущено арифметических ошибок при определении рыночной стоимости объекта оценки, в то время как экспертом приведены расчеты, достоверно свидетельствующие о наличии такой ошибки.

Равным образом не могут быть приняты во внимание и доводы представителя административного истца о неверном определении экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95. В обоснование таких доводов представлены письменные возражения оценщика, изначально составившего отчет об оценке.

Вместе с тем оценщик А. является свидетелем по делу, который в силу положений ст. 69 КАС РФ может давать пояснения лишь относительно положений составленного им отчета как лицо несущее ответственность за его достоверность. Пояснения оценщика относительно иных представленных в дело доказательств, в том числе относительно заключения эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, по смыслу ст. 69 КАС РФ свидетельскими показаниями не являются.

Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что эксперт ООО "***" П. была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед экспертом вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в городе Москве в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка не представлено.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у лиц, участвующих в деле. Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ИП Магдеев Р.Э. является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок представлен ИП Магдееву Р.Э. в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере *** рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию 22 декабря 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Суд отказывает административному истцу в удовлетворении требований о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве обязанности внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Так, Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Суду каких-либо сведений о том, что со стороны Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, не представлено. В том случае, если в будущем у административного истца будут иметься препятствия в исполнении решения суда, он не лишен возможности обжаловать действия органа, на который возложена обязанность по исполнению решения суда, в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001013:95 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата