Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 01 декабря 2016 г. по делу N 33-4419/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Шарыповой Н.В.,

судей Фроловой Ж.А., Коуровой В.Е.,

при секретаре судебного заседания Смирновой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 1 декабря 2016 года гражданское дело по исковому заявлению Б.С.А. к Р.Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры, земельного участка заключенным, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, земельный участок,

по апелляционной жалобе Б.С.А. на решение Куртамышского районного суда Курганской области от 7 сентября 2016 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Б.С.А. к Р.Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры, земельного участка заключенным, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, земельный участок, отказать.

Взыскать с Б.С.А. в доход Муниципального образования Куртамышский район Курганской области госпошлину в размере " ... " рублей.".

Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е., изложившей существо дела, объяснения представителя истца Б.С.А. - А.Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Б.С.А. обратился в суд с иском к Р.Н.В. и с учетом изменения требований просил признать договор купли-продажи от " ... " между Б.С.А. и Р.Н.В. заключенным в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 700 кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства и расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес", и квартиры, состоящей из камышного строения, общей площадью 38,9 кв.м., расположенной по указанному выше адресу; вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок и квартиру с правообладателя Р.Н.В. на Б.С.А.

В обоснование заявленных требований указывал, что " ... " он заключил с Р.Н.В. договор купли-продажи квартиры с надворными постройками, приусадебным земельным участком. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером N, площадью 800 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный на землях населенных пунктов по адресу: "адрес", с находящейся на нем квартирой - 1/2 частью жилого дома, состоящего из камышного строения, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой - 31,2 кв.м., подсобной - 7,7 кв.м.

Данный факт подтверждается расписками от " ... " и " ... " о получении Р.Н.В. денежных средств в качестве платы за продажу земельного участка и квартиры, в которой проживала Р.М.С.; свидетельством на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования, выданного на имя Р.А.П., для ведения личного подсобного хозяйства в размере 0,8 га; кадастровым паспортом спорного земельного участка; технической документацией на спорную квартиру; договором N от " ... " о безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан, находящуюся в с. Камаган, общей площадью 47 кв.м., на имя Р.М.С.

Указанные квартира и земельный участок принадлежат ответчику, как наследнику по закону, после смерти Р.М.С. Данные объекты Р.Н.В. продала истцу за " ... " руб. Договор составлен в письменной форме, удостоверен двумя свидетелями.

Кроме того, стороны при определении границ земельного участка в натуре договорились о том, что в соответствии с договором купли-продажи Б.С.А. переходит земельный участок, площадью 700 кв.м.

Указывал, что заключенный договор должен был быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в Куртамышском районе, однако ответчик уклоняется от явки для регистрации данного договора. С момента заключения договора ответчик не подал заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и земельный участок, избегает встреч с истцом.

Вместе с тем, сделка исполнена, истец фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом, однако реализовать права собственника без государственной регистрации он не может.

В судебное заседание истец Б.С.А. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Б.С.А. - А.Т.В. в судебном заседании заявленные требования поддерживала, дала пояснения по доводам искового заявления.

Ответчик Р.Н.В. в судебном заседании исковые требования не признавала, поясняла, что она действительно получила от Б.С.А. " ... " руб. за квартиру и земельный участок, ранее принадлежавшие Р.М.С. Площадь земельного участка, передаваемая Б.С.А., не обговаривалась. В связи с чем, она начала проводить межевание этого земельного участка, который принадлежит ей. Квартиру и земельный участок необходимо было зарегистрировать надлежащим образом, поэтому у нее была договоренность с покупателем о выдаче ему доверенности на оформление документов. Каких-либо препятствий для регистрации права ею создано не было, никто к ней не обращался. В настоящее время имеется спор по площади земельного участка.

Третье лицо Б.Н.К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановленоизложенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Б.С.А.

В обоснование жалобы ссылается на те же доводы и обстоятельства, которые были изложены им в исковом заявлении. Считает, что судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание свидетельские показания о предмете сделки. Также судом не дана правовая оценка действиям ответчика по уклонению от завершения сделки купли-продажи, а именно регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Б.С.А. - А.Т.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая заявленные Б.С.А. требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указав на то, что договор купли - продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен, поскольку существенные условия такого договора сторонами не согласованы, пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с таким выводом суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на нормах материального права.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Из материалов дела следует, что " ... " между ЗАО "Камаганское" и Р.М.С. заключен договор N о безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан, по условиям которого ЗАО "Камаганское" передает, а Р.М.С. получает в совместную собственность, занимаемую ею и членами ее семьи, квартиру, находящуюся в с. Камаган, общей площадью 47 кв.м., жилой - 24 кв.м., состоящую из 3 комнат (л.д. 18). Договор зарегистрирован в администрации с. Камаган постановлением от " ... " N.

" ... " Р.М.С. умерла.

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от " ... " Р.Н.В. является наследницей указанного в завещании имущества умершей Р.М.С. Наследство, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из: компенсации по хранящемуся в подразделении Банка закрытому лицевому счету; денежного вклада с причитающимися процентами и компенсациями; земельного участка, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером N, местоположение: "адрес". Право собственности на земельный участок подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (л.д. 17).

Из уведомлений Управления Россрестра по Курганской области от 18.05.2016 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером N и жилое помещение, расположенные по адресу: "адрес" (л.д. 15, 16).

Заявляя настоящие требования, Б.С.А. указывал, что " ... " он заключил с ответчиком Р.Н.В. договор купли-продажи квартиры с надворными постройками, а также с приусадебным участком за " ... " руб., однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности по данной сделке. С момента заключения договора ответчик не подал заявление в Управление Россреестра по "адрес" о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и земельный участок, избегает встреч с истцом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В подтверждение заявленных требований истец представил в материалы дела договор купли-продажи от " ... ", который, по его мнению, является договором купли-продажи квартиры и земельного участка с кадастровым номером N, площадью 700 кв.м., расположенных по адресу: "адрес".

Вместе с тем, из его содержания следует, что настоящий договор составлен на продажу жилого дома с надворными постройками, а также с приусадебным участком. В договоре Р.Н.В. указала, что дом она продает Б.С.А. по цене договорной " ... " руб.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в договоре от " ... " сторонами не согласованы его существенные условия -данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В связи с чем, договор не соответствует требованиям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, следовательно, в силу абз. 2 указанной нормы он не считается заключенным.

При этом суд верно отметил, что не указание площади земельного участка в договоре в настоящее время привело к спору между продавцом и покупателем.

Правомерно судом не приняты во внимание и представленные истцом расписки от " ... ", " ... " о получении Р.Н.В. денежных средств, как доказательства согласованности предмета сделки. Суд верно указал, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не может заключаться путем толкования и установления существенных условий на анализе иных документов.

Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на отсутствие в представленном договоре и согласованной цены земельного участка, что также свидетельствует о незаключенности договора в отношении данного объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание свидетельские показания о предмете сделки, подлежат отклонению судебной коллегией. В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, а исходя из положений п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение требований абз. 1 ст. 554 настоящего Кодекса, относящихся к определению предмета в договоре продажи недвижимости, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции верно принято во внимание и то, что на момент оформления договора права Р.Н.В. на спорные объекты недвижимости не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Положения п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности у наследника вне зависимости от момента государственной регистрации права наследника на недвижимое имущество в системной взаимосвязи с вышеуказанными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяют наследнику в полной мере владеть и пользоваться объектом недвижимого имущества, перешедшего по наследству, но в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности после принятия наследства ограничивают правомочие собственника по распоряжению таким недвижимым имуществом (продажа).

Данное ограничение связано с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру и земельный участок к истцу возможна при условии наличия государственной регистрации права собственности ответчика на данные объекты в порядке наследования в Едином государственном реестре прав.

Вместе с тем, Р.Н.В. право собственности на указанные выше объекты недвижимости не зарегистрировала в установленном законом порядке, соответственно, распоряжаться ими не могла.

Более того, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что Р.Н.В. является наследником по закону умершей Р.М.С. и унаследовала квартиру, принадлежащую Р.М.С. на основании договора N о безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан от " ... ", по закону или по завещанию.

Доводы апелляционной жалобы в целом сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаны на ошибочном толковании норм права, а потому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куртамышского районного суда Курганской области от 7 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.С.А. - без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи: