Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-28824/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О.Г.,

судей Кумачевой И.А., Ситниковой М.И.,

при секретаре Клочковой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 ноября 2016 года апелляционную жалобу Майдана Д.А. на решение Клинского городского суда Московской области от 15 июля 2016 года по делу по иску Майдана Дмитрия Александровича к Пяткину Дмитрию Юрьевичу о расторжении договоров купли-продажи земельных участков.

заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.,

объяснения представителя Майдана Д.А. Лиснивской Н.В., представителя Пяткина Д.Ю. Талмача В.В.

УСТАНОВИЛА:

Майдан Д.А. обратился в суд с иском к Пяткину Д.Ю. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании денежных средств.

Иск мотивирован тем, что 19 марта 2013 года, согласно договору купли-продажи земельного участка, Майдан Д.А. у ответчика Пяткина Д.Ю. приобрел земельный участок N 82, находящийся по адресу: Московская область, "данные изъяты" площадью 1530 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. При заключении договора стоимость земельного участка в размере 2500000 рублей выплачена ответчику Пяткину Д.Ю. в полном объёме.

19 марта 2013 года, согласно договору купли- продажи земельного участка, истцом Майданом Д.А. у ответчика Пяткина Д.Ю. был приобретен земельный участок N 83, находящийся по тому же адресу, "данные изъяты" площадью 1540 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. При заключении договора стоимость земельного участка в размере 2500000 рублей истцом выплачена ответчику в полном объёме.

Земельные участки приобретены истцом Майданом Д.А. с целью строительства жилого дома, категория земель и вид разрешенного использования позволяли осуществить имеющиеся намерения. Ранее спорные земельные участки входили в единый земельный участок, категория земель была: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: сельскохозяйственное использование и ведение личного подсобного хозяйства с правом строительства, который был приобретен Пяткиным Д.Ю., согласно договору дарения земельного участка N 1161 от 29.03.2003 года, и данный земельный участок был разделен Пяткиным Д.Ю. на 25 земельных участков с кадастровыми номерами с N 50:03 "данные изъяты" по заявлению Пяткина Д.Ю., заключению Главы сельского поселения Воздвиженское Клинского муниципального района, Правительством Московской области вынесено Постановление N 351/18 от 05.05.2009 г. о включении этих земельных участков в границы д. Крутцы сельского поселения Воздвиженское Клинского муниципального района, на основании которого, категория земель "сельскохозяйственное назначение" изменена на "земли населенных пунктов", разрешенное использование с "сельскохозяйственное использование" - на "индивидуальное жилищное строительство". Истец указывает, что в настоящее время, Постановление Правительства Московской области N 351/18 от 05.05.2009 г. отменено, как незаконное, после чего Федеральной кадастровой палатой были внесены изменения в сведения о вышеуказанных земельных участках, касающиеся категории земель и вида разрешенного использования земельных участков. Вследствие внесенных изменений в категорию земель и вида разрешенного использования для истца не представляется возможным осуществить строительство жилого дома и использовать земельный участок с теми же намерениями, которые предполагались в момент приобретения земельных участков и заключения договоров купли-продажи. Требование о расторжении договоров и проект соглашения о расторжении договоров купли- продажи земельных участков направлены истцом в адрес ответчика, ответ от Пяткина Д.Ю. в предложенный срок не получен.

В судебное заседание Майдан Д.А. не явился, извещен, его представитель поддержала иск, просила его удовлетворить.

В судебное заседание Пяткин Д.Ю. не явился, извещен, его представитель возражал против иска и пояснил, что довод истца Майдан Д.А. о невозможности строительства жилого дома, не состоятелен; истец пытается оспорить договоры купли-продажи земельных участков, тем самым, в завуалированной форме произвести их отчуждение, в нарушение преимущественного права покупки земель сельхозназначения Московской областью.

Решением Клинского городского суда Московской области от 15 июля 2016 года в удовлетворении иска Майдану Д.А. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене постановленного решения как незаконного.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение отмене.

Материалами дела установлено, что между сторонами заключено два договора купли-продажи земельных участков N "данные изъяты".- они имели категорию "земли населенных пунктов" и разрешенное использование "для индивидуального жилищного строительства", установленные на основании постановления Правительства Московской области от 5 мая 2009 года N 351/18, ранее они имели категорию "земли сельскохозяйственного назначения" (л.д. 30- 32).

Решением Мособлсуда от 20 ноября 2014 года, вступившим в законную силу 8 апреля 2015 года, Постановление Правительства Московской области от 5 мая 2009 года N 351/18 признано недействующим со дня принятия (л.д. 33-43, 44-50).

Спорные земельные участки были вновь отнесены к категории "земли сельскохозяйственного назначения" и установлено их разрешенное использование "сельскохозяйственное использование и ведение личного подсобного хозяйства с правом строительства" (л.д. 20-24, 25-29). В отношении таких земель установлен особый порядок отчуждения, требуется учесть преимущественное право Правительства Московской области. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-03 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".

Спорные земельные участки входят, как было установлено решением Московского областного суда от 20 ноября 2014 года, в Особо охраняемую зону Государственного комплекса "Завидово" Федеральной службы охраны. Отчуждение спорных земельных участков должно происходить в соответствии с Указом Президента РФ "О государственном комплексе "Завидово" Федеральной службы охраны Российской Федерации" от 18 августа 1996 года N 1217.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что, заключая в марте 2013 года договоры купли-продажи земельных участков, располагавшихся в то время по границе Государственного комплекса "Завидово", стороны могли разумно предвидеть, что произойдёт изменение обстоятельств, а именно эти земельные участки окажутся на территории ГК "Завидово", оборот земель которого существенно ограничен законом, и в случае расторжения договоров будет нарушено преимущественное право Правительства МО на выкуп. Кроме того существующее в настоящее время разрешенное использование спорных земельных участков "сельскохозяйственное использование и ведение личного подсобного хозяйства с правом строительства" не исключает возможность строительства истцом жилого дома, т.е. довод истца о существенном изменении обстоятельств суд счел несостоятельным.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласится не может.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу ст.78 ЗК РФ использование земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства.

В силу ст 4. ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Из указанного следует, что истец при данных обстоятельствах не может использовать приобретенные у ответчика участки для индивидуального жилищного строительства, как то предполагалось при приобретении им участков.

Судебная коллегия полагает, что приобретая спорные участки, Майдан Д.А. не мог предвидеть изменение их категории и вида разрешенного использования, поскольку они входили в земли населенных пунктов в д. Крутцы, и доказательств, подтверждающих его осведомленность о действиях Пяткина Д.Ю. по изменению категории и вида разрешенного использования проданных спорных участков, в деле не имеется.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что истцу в момент заключения договоров купли-продажи был известен факт нахождения проданных Пяткиным Д.Ю. земельных участков в границах Государственного комплекса "Завидово".

Утверждение суда о том, что стороны могли разумно предвидеть, что произойдёт изменение обстоятельств и эти земельные участки окажутся на территории ГК "Завидово", является необоснованным и противоречащим материалам дела, поскольку указанный факт установлен решением Московского областного суда от 20.11.2014г., вступившим в законную силу.

Вывод суда о нарушении преимущественного права Правительство МО на выкуп в случае расторжения договора необоснован, поскольку последствия расторжения договора влекут возврат имущества в собственность продавца Пяткина Д.Ю., кроме того, данное утверждение суда не имеет правового значения в настоящем споре, поскольку предметом спора является расторжение договоров, а не отчуждении спорных участков.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что имеются основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку установлено, что имеет место существенное изменение обстоятельств, зная о которых истец бы участки не приобрел, поскольку намеревался их использовать в соответствии с видом разрешенного использования существовавшем при заключении договоров - для ИЖС, что в настоящее время невозможно, предвидеть эти обстоятельства истец не мог.

Учитывая указанное, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании уплаченных по договорам средств, прекращения права собственности истца на спорные участки и признания такого права за продавцом Пяткиным Д.Ю.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение постановленос нарушением норм материального и процессуального права, что в соответствиями с положениями ст.330 ГПК влечет его отмену с принятием по делу нового решения.

В связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных Майданом Д.А. исковых требований, постановляется решение об удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199,328,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Клинского городского суда Московской области от 15 июля 2016 года отменить. Постановить по делу новое решение.

Иск Майдана Дмитрия Александровича к Пяткину Дмитрию Юрьевичу о расторжении договоров купли-продажи земельных участков удовлетворить.

Расторгнуть договора купли-продажи от 19 марта 2013 года, заключенные между Пяткиным Дмитрием Юрьевичем и Майданом Дмитрием Александровичем, в отношении земельного участка N "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать с Пяткина Д.Ю. в пользу Майдана Д.А. денежные средства в сумме 2500000 рублей уплаченные за земельный участок N "данные изъяты"

Прекратить право собственности Майдана Дмитрия Александровича на земельный участок N "данные изъяты"

Председательствующий

Судьи