Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 28 ноября 2016 г. по делу N 33-32621/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,

судей Тегуновой Н.Г., Рубцовой Н.А.,

при секретаре Веневе Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 ноября 2016 года апелляционную жалобу ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" на решение Одинцовского городского суда Московской области от 20 июня 2016 года по делу по иску Козлова О. А. к АО "СУ N155", ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании права собственности на нежилое помещение,

заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.,

объяснения представителя ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, ЗПИФН "Ивановский промышленный" - Семочкина А.А., Козлова О.А., его представителя Радовича И.С.,

УСТАНОВИЛА:

Козлов О.А. обратился в суд с иском к ответчикам и с учетом уточнения требований просил о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ответчиками, прекращении права долевой собственности ответчика на нежилое помещение, аннулировании регистрационной записи, признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение.

В обоснование заявленных истцом требований указано, что 21.11.2011 г. между ним и ЗАО "СУ N155" (в настоящее время АО "СУ N155) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ответчик принял решение передать, а истец купить в будущем нежилое помещение площадью 61 кв.м. по адресу: "данные изъяты". Также стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в течение 3 лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее чем через 60 дней после государственной регистрации права собственности продавца. Истец оплатил стоимость спорного нежилого помещения в полном объеме. Однако, на основании договора купли-продажи от 05.03.2014 г. АО "СУ N155" продало спорное нежилое помещение ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный". Учитывая, что объект сдан в эксплуатацию и ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи истец вынужден обратиться в суд.

Просил признать недействительным договор купли-продажи от 05.03.2014 г. в части спорного объекта недвижимости, аннулировать регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" на спорное нежилое помещение, признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 20 316 руб.

В судебном заседании Козлов О.А. и его представитель исковые требования поддержали.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением суда, ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить по доводам, изложенным в жалобе, как незаконное и необоснованное.

Судебной коллегией дело рассмотрено на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, а также то обстоятельство, что не представлены сведения, подтверждающие уважительность причин неявки.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и фактическими обстоятельствами дела.

По смыслу ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом. В силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу положений ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Представительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если, сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенных в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана мили приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплаты не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Как разъяснено в п.61 Постановления ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владении которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 21.11.2011г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155", являющимся поверенным и действующим от имени доверителя ЗАО "СУ N155" (продавец) и Козловым О.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи "данные изъяты", по которому стороны обязались заключить основной договор, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность спорное нежилое помещение площадью 61 кв.м. по строительному адресу: "данные изъяты", при этом стоимость указанного помещения составила 5063 000 руб.

Согласно п.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 3 лет с момента заключения настоящего предварительного договора, но не позднее 60 рабочих дней после регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение.

Истцом своевременно и в полном объеме были выполнены обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, что подтверждается платежным поручением от 23.11.2011г. (л.д.9).

Из выписки из реестра Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" усматривается, что в общий реестр АО "СУ-155", который ведется Коммандитным товариществом "СУ-N155" и Компания" 21.11.2011г. внесена запись регистрации права Козлова О.А. на заключение акта приема-передачи в отношении указанного нежилого помещения на основании предварительного договора "данные изъяты" от 21.11.2011г.

29.05.2014г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N155" и Компания" являющимся поверенным и действующим от имени доверителя ЗАО "СУ N155" и Козловым О.А. было подписано соглашение к предварительному договору "данные изъяты" от 21.11.2011г., которым стороны установили, что после обмеров БТИ указанному нежилому помещению был присвоен почтовый адрес: "данные изъяты", нежилому помещению присвоен "данные изъяты", фактическая площадь нежилого помещения составляет 57,20 кв.м., покупателю подлежит возврату денежная сумма в размере 315400 руб. за разницу между площадью нежилого помещения, указанную в предварительном договоре и фактической площадью по результатам обмеров БТИ.

Ответчик АО "СУ N155" данные обстоятельства не оспорил.

Также из материалов дела усматривается, что спорное помещение было фактически передано истцу. Доказательств обратному суду не представлено.

При этом, как усматривается из материалов дела, 25.04.2012 года, 18.03.2013 г., 11.09.2013 г. Козлов О.А. обращался с заявлениями о том, что при личном осмотре приобретенного помещения установил, что отсутствует входная группа, что не позволяет использовать помещение в нужных ему целях, просил привести состояние помещения в соответствии с генеральным планом, обеспечить входной группой.

Кроме того, как следует из представленных истцом доказательств, 29.05.2014г. истцу был выдан смотровой ордер на указанное нежилое помещение.

Также 29.05.2014г. выдано истцу разрешение N "данные изъяты" на производство работ по доведению нежилого помещения до состояния пригодного для проживания.

21.10.2015г. с истцом был заключен договор управления многоквартирным домом "данные изъяты", в котором расположено спорное нежилое помещение. В связи с чем, истец осуществлял оплату коммунальных услуг за спорное нежилое помещение, что подтверждается материалами дела.

Вместе с тем, 17.02.2014 года за АО "СУ N155" зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.

Основной договор с Козловым О.А. заключен не был.

Также судом установлено, что 05.03.2014 г. между ЗАО "СУ "данные изъяты"" (продавец) и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" был заключен договор купли-продажи "данные изъяты", согласно которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "Ивановский промышленный", а покупатель принять и оплатить нежилые помещения согласно перечню, в том числе и спорное нежилое помещение площадью 57,2 кв.м.

20.03.2014 г. за ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" было зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное нежилое помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Установив указанные обстоятельства, суд, разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований, указав, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, и фактически исполнен сторонами.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Судом первой инстанции верно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между истцом и АО "СУ N155" договор нельзя признать предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Козлова О.А. внести денежные средства в сумме 5063 000 руб. на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату будущей недвижимой вещи. Из изложенного следует, что фактически между истцом и ответчиком АО "СУ N155" был заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, поименованный как предварительный договор.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену или изменение решения суда, жалоба не содержит, ее доводы направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела, являлись предметом оценки суда первой инстанции, по ним в решении имеются мотивированные выводы, с которыми согласилась судебная коллегия.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 20 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У, Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ивановский промышленный" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: