Решение Московского областного суда от 12 декабря 2016 г. по делу N 3а-807/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Потаниной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-807/16 по административному исковому заявлению Нечмоглода Р. С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Нечмоглод Р.С. (далее-административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 ноября 2014 года, расположенных по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, с кадастровыми номерами: "данные изъяты", общей площадью 2 652 кв.м.; "данные изъяты", общей площадью 2 349 кв.м.

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал и просил установить рыночную стоимость земельных участков в размере, установленном отчетом оценщика "данные изъяты" подтвержденным положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленным "данные изъяты" Указал, что определенная судебной оценочной экспертизой стоимость земельных участков не соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные земельные участки.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что установленная заключением эксперта рыночная стоимость земельных участков соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные объекты недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав объяснения эксперта Бушкова А.Ю., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше земельных участков, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования заявитель представил отчет, составленный оценщиком "данные изъяты" и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное "данные изъяты" (л.д. 12-138 т.1).

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты"

Заключением эксперта N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 17 ноября 2014 года (л.д. 18-272 т.1).

Представитель административного истца возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой. Представлены письменные пояснения.

Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету составленному оценщиком "данные изъяты" и заключению эксперта N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года.

Суд соглашается с выводами эксперта Бушкова А.Ю., поддержанными им в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика "данные изъяты" рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости каждого из земельных участков.

В экспертном заключении Бушков А.Ю. указал, что сумма весов аналогов, применяемых оценщиком при расчете стоимости земельного участка с кастровым номером 50:22:0060416:480 (таблица 19.2.2.2, стр. 47-49 отчета) превышает 100% (31%+31%+39% = 101%), что свидетельствует о некорректности произведенного расчета. Объект-аналог N 1 относится к землям населенных пунктов под строительство торгового центра, следовательно, не является сопоставимым с объектом оценки, применение данного аналога некорректно.

Также эксперт указывает, что на страницах 55 и 65 отчета оценщиком указаны площади обременения оцениваемых земельных участков: с кад. N 50:22:0060416:480 - 649 кв.м. и с кад. N 50:22:0000000:105388 - 1018 кв.м. Согласно данным кадастровых паспортов обременения составляют 647 кв.м 399 кв.м. соответственно. Следовательно, площадь обременения оценщиком определена не верно, что привело к искажению итоговой стоимости земельных участков.

Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету, по мнению суда, обоснованно указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком "данные изъяты" рыночная стоимость земельных участков не является достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь земельного участка, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельных участков, определенная судебной оценочной экспертизой N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. поддержал экспертное заключение N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года в полном объеме.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителя административного истца экспертом Бушковым А.Ю., с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя административного истца о том, что в связи с прохождением линии электропередач высокого напряжения площади земельных участков в 647 кв.м. и 309 кв.м., имеющие ограничение в пользовании, должны иметь нулевую рыночную стоимость, суд находит не основанными на законе, исходя из следующего.

Как следует из абзаца 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливается охранная зона ЛЭП.

Особенность правового режима этих охранных зон заключается в том, что для них установлены лишь особые условия использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее-Правила).

Согласно п. 4 Правил земельные участки для целей установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства у собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются.

Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (п. 5 Правил).

Согласно требованиям к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства в приложении к Правилам, охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 5 м для линий с изолированными проводами.

Пункт 10 Правил устанавливает запрет на осуществление ряда видов деятельности в пределах охранных зон при отсутствии письменного решения о согласовании сетевых организаций, в том числе на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников и т.д.

Из содержания пункта 10 Правил следует, что осуществление ряда видов деятельности административным истцом в пределах охранной зоны возможно, но при наличии письменного решения сетевой организации о согласовании проведения этих видов деятельности.

Таким образом, вопреки доводам представителя административного истца, земельные участки. расположенные в охранных зонах электросетей, из гражданского оборота не изымаются, а используются исходя из вида разрешенного использования и с учетом ограничений, призванных обеспечить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.

В судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. пояснил, что им в полной мере были учтены ограничения на использования земельных участков площадью 647 кв.м. и 309 кв.м., для этих целей были применены понижающие корректировки в 19% и 16% соответственно.

Доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 94/11/2016 от 21 ноября 2016 года установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из их размера, установленного дополнительным экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -14 сентября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Нечмоглода Р. С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 14 сентября 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, расположенных по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, с кадастровыми номерами:

"данные изъяты", общей площадью 2 652 кв.м., определенной по состоянию на 17 ноября 2014 года, в размере 6 636 693 (шесть миллионов шестьсот тридцать шесть тысяч шестьсот девяносто три) рубля;

"данные изъяты", общей площадью 2 349 кв.м., определенной по состоянию на 17 ноября 2014 года, в размере 6 177 837 (шесть миллионов сто семьдесят семь тысяч восемьсот тридцать семь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельных участков.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2016 года