Апелляционное определение Московского городского суда от 12 октября 2016 г. N 33-29144/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В.,

судей Гончаровой О.С., Грибовой Е.Н.,

при секретаре Игнатовой Е.А. ,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ДГИ г.Москвы Паршиковой А.А. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 марта 2016 года, которым постановлено: В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы к Ордовска Э.В., Грачевой С.А. о признании договора передачи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, отказать.

установила:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд с иском к Ордовска Э.В., Грачевой С.А. о признании договора передачи, договора купли-продажи недействительными. Признании права собственности города Москвы на квартиру, указав, что спорное жилое помещение представляет собой пятикомнатную квартиру общей площадью 85,2 кв.м., жилой площадью 54,6 кв.м. по адресу: ***. Решением исполнительного комитета Московского городского совета депутатов трудящихся от 07.10.1967 N***, на основании ордера N*** три комнаты в указанном жилом помещении переданы Управлению культуры Мосгорисполкома (правопреемник -Департамент культуры г. Москвы) под общежитие, для проживания артистов Московского Театра Юного Зрителя. В феврале 2012 года Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с Департаментом культуры г. Москвы проведена инвентаризация служебных помещений, переданных для проживания творческих работников репертуарных театров города Москвы. По итогам проверки актом было подтверждено проживание во всех трех предоставленных в спорном жилом помещении комнатах сотрудников Московского Тетра Юного Зрителя. Из уведомления Пресненского районного суда г. Москвы, поступившего в адрес Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы 10.01.2014 г., стало известно, что собственником спорной квартиры является Ордовска Э.В. на основании договора передачи, заключенного между ней и начальником РЭУ-6 от имени Департамента муниципального жилья на трехкомнатную квартиру общей площадью 63,7 кв.м., жилой площадью 42 кв.м., расположенную по адресу: ***. Согласно выписке из ЕГРП 04.03.2014 на основании договора купли-продажи от 08.12.2013 право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за Грачевой С.А. По мнению истца, квартира, переданная Ордовска Э.В. по договору передачи не идентична спорному жилому помещению, по данным единой информационной системы Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договор передачи, спорного жилого помещения не заключался и документы, подтверждающие право Ордовска Э.В. на приватизацию спорного жилого помещения, отсутствуют. Поскольку первичное право собственности Ордовска Э.В. возникло на основании подложных документов, у нее отсутствовало право распоряжаться спорным жилым помещением. На основании изложенного, истец просил суд признать недействительным договор передачи от 22.10.1992 N ***, заключенный между Департаментом муниципального жилья города Москвы и Ордовска Э.В. на жилое помещение по адресу: ****; признать недействительным договор купли-продажи от 08.12.2013, заключенный между Ордовска Э.В. и Грачевой С.В. на жилое помещение по адресу: ***; аннулировать запись **** от 04.03.2014 в ЕГРП о зарегистрированном праве Грачевой С.В. на квартиру, расположенную по адресу: ***; признать право собственности города Москвы на отдельную пятикомнатную квартиру, площадью жилого помещения 85,2 кв.м., общей площадью 85,2 кв.м., жилой площадью 54,6 кв.м. по адресу: ****

Представитель истца ДГИ г. Москвы по доверенности Соколинская Е.А. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков Ордовска Э.В. и Грачевой С.А., по доверенности Хохобая Е.А. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель ДГИ г.Москвы Паршикова А.А., указывая на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ДГИ г.Москвы Николаеву Т.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Грачевой С.А., Ордовска Э.В. Хохобая Е.А., возражавшую против отмены решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют собранным по делу доказательствам, судом неправильно применены нормы материального права.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

В соответствии с положениями ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой пятикомнатную квартиру площадью жилого помещения 85,2 кв.м., общей площадью 54,6 кв.м., расположенную по адресу: *****

Согласно решения исполнительного Комитета Московского городского Совета депутатов трудящихся от 07 октября 1967 года N *** жилая площадь - три освободившиеся комнаты площадью 32,07 кв.м. в вышеуказанной квартире с последующим предоставлением четвертой комнаты были переданы Управлению культуры Мосгорисполкома под общежитие артистов.

Указанные обстоятельства подтверждены также ордером Б N ****, выданным исполнительным комитетом Московского городского совета Депутатов трудящихся 08 января 1968 года.

22.10.1992 г. между Ордовска Э.В. и Департаментом муниципального жилья заключен договор передачи N **** на три комнаты в квартире 48 в доме 11/13 общей площадью 63,7 кв.м., жилой площадью 42 кв.м.

Согласно ст. 1 Закона РСФСР N 1541-1 от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в первоначальной редакции, действовавшей на момент заключения и регистрации договора передачи от 22.10.1992 г., приватизация жилья - бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Согласно ст. 2 Закона РСФСР N 1541-1 от 04.07.1991 г. в первоначальной редакции "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР".

Таким образом, по договору передачи жилые помещения могли быть переданы бесплатно только гражданам, проживающим в них на законных основаниях.

Между тем, в материалах дела отсутствуют правовые основания для заключения с Ордовска Э.В. вышеуказанного договора передачи, доказательства проживания и регистрации Ордовска Э.В. по месту жительства в спорном жилом помещении на момент заключения договора передачи.

Также материалы дела не содержат возможных оснований для вселения Ордовска Э.В. в спорное жилое помещение, заключения трудового договора, в связи с чем она могла бы быть вселена в указанную квартиру.

Из материалов дела усматривается, что спорное жилое помещение было передано в качестве общежития для проживания сотрудников театра Юного Зрителя, на момент заключения договора передачи и до 18 июня 2014 года в спорном жилом помещении проживали артисты театра Юного Зрителя.

Представленная Ордовска Э.В. ксерокопия паспорта с отметкой о регистрации Ордовска Э.В. 12 ноября 1991 года по адресу: -*** не может быть признана допустимым доказательством, так как судебной коллегии представлена только ксерокопия, оригинал паспорта не представлен, факт проживания и регистрации по месту жительства Ордовска Э.В. на момент заключения договора передачи спорной квартиры совокупностью собранных по делу доказательств не подтвержден.

Исходя из свидетельства о государственной регистрации права от 23 июля 2004 года Ордовска Э.В. является собственником не трех комнат общей площадью 63,7 кв.м., жилой площадью 42,0 кв.м. в вышеуказанной квартире, а 5 комнат, общей площадью 85,2 кв.м., жилой площадью 54,6 кв.м. на основании договора передачи квартиры в собственность от 22 октября 1992 года N ***.

Однако правовых оснований для выдачи вышеуказанного свидетельства, материалы дела не содержат.

Ссылка суда на то, что воля истца 23 октября 1992 года при регистрации договора передачи была направлена на передачу Ордовска Э.В. не трех комнат, а всей квартиры, расположенной по адресу: ***, при заключении договора передачи была допущена техническая ошибка, основана на предположении и доказательствами не подтверждена.

08.12.2013 г. между Ордовска Э.В. и Грачевой С.А. заключен договор купли-продажи на жилое помещение по адресу: ***, о чем в ЕГРП сделана запись *** от 04.03.2014 о зарегистрированном праве Грачевой Светланы Александровны на квартиру по адресу: ****

Разрешая спор, суд исходил из того, что Грачева С.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом необходимо выяснять, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Материалами дела подтверждено, что на момент покупки спорной квартиры Грачевой С.А. в ней проживали сотрудники Театра Юного Зрителя. Из материалов дела усматривается, что Грачева С.А. не осматривала спорную квартиру, факт проживания в ней сотрудников Театра Юного Зрителя обнаружила только после заключения договора купли-продажи квартиры, что подтверждается претензией от 05 мая 2014 года Грачевой С.А., поданной директору ГБУ культуры г. Москвы "Московский Театр Юного Зрителя", в которой она просит освободить спорную квартиру от проживающих в ней артистов Театра Юного Зрителя, телеграммой на имя директора театра от 30 мая 2014 года, в которой Грачева С.А. требует освободить квартиру от имущества сотрудников театра ( т***).

Из материалов дела усматривается, что квартира была передана Грачевой С.А. по акту приема-передачи ГБУК города Москвы "МТЮЗ" в лице заместителя директора Пудрина С.В. только 18 июня 2014 года (т***). тогда как договор купли-продажи между Ордовска Э.В. и Грачевой С.А. был заключен 08 декабря 2013 года.

Также из материалов дела усматривается, что Ордовска Э.В. фактически в спорной квартире не проживала как до заключения договора передачи, так и после его заключения, правомочия собственника не осуществляла, коммунальные платежи, налог на имущество за квартиру в добровольном порядке и в установленные действующим законодательством сроки не оплачивала.

Факт проживания именно сотрудников Театра Юного Зрителя в спорном помещении и оплаты коммунальных услуг за пользование жилым помещением указанным театром подтверждается представленными договором аренды вышеуказанной квартиры, заключенным 01 января 1989 года между Производственно-ремонтным объединением Краснопресненского райсовета и Московским Театром Юного зрителя 01 января 1989 года (т*) типовым договором на пользование коммунальными услугами , заключенным 18 ноября 1993 года между РЭУ-6 и Московским Театром Юного Зрителя (***), расчетом эксплуатационных расходов, расходов по центральному отоплению, коммунальным услугам на имя Театра Юного Зрителя (л***); договором на аренду спорного помещения между РЭУ-6 и Театром Юного Зрителя от 11 апреля 1994 года (т**), типовым договором на пользование коммунальными услугами, заключенным между Пресненским РЭУ-6 и Театром Юного Зрителя 11 апреля 1994 года (т.***); договором между Управлением N * ММГП "Мосгаз" и Московским Театром Юного Зрителя 01 апреля 1993 года (т.**); договором на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенного между ТСЖ "Трехпрудный" и ГУК "Московский театр Юного Зрителя" 01 января 2005 года, (т.***), договором о предоставлении и оплате коммунальных и эксплуатационных услуг от 31 мая 2002 года между ТСЖ во вновь создаваемом кондоминимуме "Трехпрудный" и ГУК Московский Театр Юного Зрителя (т.***); приложением N * к договору ** от 30.11.2007 г. расчета эксплуатационных и коммунальных расходов , подписанным ТСЖ "Согласие" и ГУК Московский Театр Юного Зрителя (л.д.**), сопроводительным письмом ТСЖ ВСК "Трехпрудный" от 27 мая 2002 года, исх ** директору Московского Театра Юного Зрителя о направлении подписанного договора о предоставлении и оплате коммунальных услуг вместе с протоколом разногласий , акта сверки взаиморасчетов (т.**), дополнительным соглашением к договору ** от 30.12.2007 года между ТСЖ "Согласие" и ГУК г.Москвы "Московский Театр Юного Зрителя" от 30 декабря 2008 года о содержании и ремонте общего имущества (т**), расчетом обязательством по оплате коммунальных услуг между ТСЖ "Трехпрудный" и Московским Театром Юного Зрителя (т.***) сверкой расчетов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за 2001 и 2002 год между вышеуказанными организациями (т.2, актом сверки взаиморасчетов (т.***), договором N *** от 01 июля 1996 года между ДЕЗ ТУ "Пресненское" и Московским театром Юного Зрителя , в соответствии с которым ДЕЗ обязуется оказывать театру коммунальные услуги (т.***); договором от января 1994 года между Мосэнерго и театром (т.***); претензией Грачевой С.А. на имя директора театра от 05 мая 2014 года, в которой она просит освободить квартиру от сотрудников театра и погасить задолженность по оплате энергоснабжения (т.***), телеграммой, направленной Грачевой С.А. на имя директора театра от 30 мая 2014 года, в которой она требует освободить квартиру от имущества сотрудников театра (т.***); письмом Роспотребнадзора на имя директора театра от 29 июня 2006 года N **, исходя из которого на спорной площади проживают 8 сотрудников театра (т.***), свидетельствами о регистрации по месту пребывания (л.д.***), соглашениями на проживание работников театра (т***), платежными документами, подтверждающими факт оплаты коммунальных услуг, расчетами-обязательствами, уведомлениями на оплату коммунальных услуг, (т.***), договором на содержание и ремонт помещения между ТСЖ "СОГЛАСИЕ" и ГУК г.Москвы Московский Театр Юного Зрителя" от 30 декабря 2007 года с приложениями по расчету эксплуатационных и коммунальных расходов, дополнительными соглашениями к данному договору (т.**); договором о предоставлении и оплате коммунальных и эксплуатационных услуг между ТСЖ "Трехпрудный" и театром от 31 мая 2002 года (л.д.**), договором от 01 апреля 1992 года между Управлением N ** ММГП "Мосгаз" и МТЮЗ (т.*), аналогичным договором от 01 февраля 1994 года (т***)

Из представленных Ордовска Э.В. Грачевой С.А. правоустанавливающих документов для заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения следует, что в соответствии с договором передачи Ордовска Э.В. были переданы только три комнаты в спорной квартире, однако 23 июля 2004 года Ордовска Э.В. получает свидетельство о государственной регистрации права на пять комнат в вышеуказанном помещении.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда о том, что Грачева С.А. является добросовестным приобретателем противоречит собранным по делу доказательствам, из которых усматривается, что совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения Грачевой С.А. сомнения в отношении права Ордовска Э.В. на спорное жилое помещение.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о применении последствий истечения срока исковой давности.

ДГИ г.Москвы заявлено о признании вышеуказанного договора передачи ничтожной сделкой.

Поэтому суд правильно указал, что начало течения срока исковой давности должно начаться с момента исполнения сделки.

Суд пришел к выводу о том, что исполнение сделки началось 23 октября 1992 года с момента регистрации договора передачи.

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может, так как из материалов дела усматривается, что исполнение сделки не началось.

Квартира Ордовска Э.В. передана не была, Ордовска Э.В. в нее не вселялась и не проживала, в спорном жилом помещении, как до заключения договора передачи, так и после его заключения проживали актеры Московского театра Юного Зрителя. Квартира была освобождена сотрудниками Театра Юного Зрителя только 18 июня 2014 года. Правомочия собственника Ордовска Э.В. также не осуществляла, бремя содержания имущества Ордовска Э.В. не несла.

Взыскание с Ордовска Э.В. на основании судебного решения, задолженности по налогу на имущество за 2009 год, получение ею в декабре 2013 года квитанции на оплату коммунальных услуг, оплата в декабре 2013 года, после обращения ТСЖ "Согласие" в суд, образовавшейся задолженности не может являться доказательством исполнения договора передачи квартиры в собственность.

Ссылка представителя ответчиков на то, что решением Пресненского районного суда г.Москвы от 27 марта 2014 года, которым было отказано в удовлетворении исковых требований ГБУК г.Москвы "МТЮЗ" к Ордовска Э.В. о признании недействительным договора передачи, применении последствий недействительности сделки установлено, что договор передачи был заключен в соответствии с действующим законодательством и на настоящее время является исполненным в полном объеме, не может быть принята во внимание.

Преюдициальное значение могут иметь лишь фактические обстоятельства, а не выводы суда о правовой квалификации отношений.

Кроме того, исходя из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2015 года, судебная коллегия согласилась только с выводом суда первой инстанции, послужившим основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, о том, что ГБУК г.Москвы "МТЮЗ" не является надлежащим истцом по вышеуказанному иску, поскольку он не является правопреемником Управления культуры Мосгорисполкома, судебная коллегия указала, что надлежащим истцом является ДЖП и ЖФ г.Москвы.

В отношении заявленных истцом требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 08 декабря 2013 года между Ордовска Э.В. и Грачевой С.А. срок исковой давности не пропущен, так как истец обратился в суд 25 августа 2015 года.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ДГИ г.Москвы к Ордовска Эллине Владимировне, Грачевой Светлане Александровне о признании недействительным вышеуказанных договоров, признания права собственности города Москвы на жилое помещение.

В соответствии со ст. 2 ФЗ-122 от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. При этом действующим законодательством не предусмотрена возможность аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Поэтому судебная коллегия отказывает в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы об аннулировании записи N *** от 04 марта 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированном праве Грачевой С.А. на квартиру по адресу: ****

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 марта 2016 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к Ордовска Э.В., Грачевой С.А. о признании недействительным договоров, аннулировании регистрационной записи, признания права собственности города Москвы на жилое помещение удовлетворить частично.

Признать недействительным договор передачи от 22 октября 1992 года N ***, заключенный между Департаментом муниципального жилья города Москвы и Ордовска Э.В. на жилое помещение по адресу: г***

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 08 декабря 2013 года между Ордовска Э.В. и Грачевой С.А. жилого помещения по адресу: г***

Признать право собственности города Москвы на квартиру по адресу: г***

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы об аннулировании записи N * от 04 марта 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированном праве Грачевой С.А. на квартиру по адресу: *** - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения о зарегистрированных правах сторон на указанный объект недвижимости в государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества.

Председательствующий:

Судьи: