Апелляционное определение Московского городского суда от 06 октября 2016 г. N 33-36714/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Лукашенко Н.И.,

судей Иваненко Ю.С., Матлахова А.С.,

при секретаре ***,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.

гражданское дело по апелляционной жалобе С.В.В. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 14 июня 2016 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований С.В.В. к АО "**" об обязании передать объект недвижимого имущества, признании права собственности, осуществить регистрацию перехода права собственности - отказать.

установила:

С.В. В. обратился в суд с иском к АО "**" об обязании передать объект недвижимого имущества, признании права собственности, осуществить регистрацию перехода права собственности, указывая, что ** г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости ориентировочной общей площадью ** кв. м., расположенного по адресу: **. Стоимость помещения определена сторонами в размере ** руб. ** коп. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее ** г. В соответствии с п. ** и п. ** предварительного договора истец должен был произвести обеспечительный платеж в размере ** руб. ** коп. до заключения основного договора. Истец исполнил обязательства по оплате в полном объеме. Ответчик основной договор с истцом не заключил, помещение истцу не передал. Вместе с тем, стоимость недвижимости полностью соответствует размеру обеспечительного платежа. Это означает, что стороны при заключении договора предполагали, что перечисляемая покупателем сумма фактически является оплатой приобретаемого имущества. Действительная воля сторон была направлена на возникновение обязательств из договора купли-продажи недвижимого имущества. В этой связи истец просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество общей площадью ** кв. м., расположенное по адресу: **. Заявленные требования истец уточнил, просил суд понудить ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи и передать истцу объект недвижимого имущества, право собственности на недвижимое имущество общей площадью ** кв. м., расположенное по адресу: **, кадастровый номер **, и осуществить регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество. В обоснование уточненных требований истец сослался на то обстоятельство, что объект предварительного договора является определяемым объектом, обладающим индивидуальными характеристиками, имеется в натуре, принадлежит ответчику на праве собственности, оплачен истцом в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика АО "**" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, возражений относительно иска суду не представил.

Представители третьего лица - ПАО "**" - в судебном заседании считают исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства - ст. ст. 307, 429 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что между продавцом АО "**" и покупателем С.В. В. ** г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости ориентировочной общей площадью ** кв. м., расположенного по адресу: **.

Дополнительным соглашением N ** к указанному предварительному договору стороны уточнили общую ориентировочную площадь недвижимости ** кв. м., а также ее кадастровый номер - **.

В соответствии с п. ** предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами в срок не позднее ** г.

Общая цена недвижимости установлена п. ** предварительного договора в размере ** руб. ** коп. с оговоркой о ее уточнении в основном договоре исходя из расчета ** руб. ** коп. за ** кв. м. недвижимости.

Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. ** предварительного договора, согласно которому денежные средства в размере ** руб. ** коп. подлежат оплате в срок не позднее **рабочих дней с момента подписания основного договора.

Судом установлено, что предварительный договор не предусматривал обязанность покупателя предварительно оплатить приобретаемое помещение ни полностью, ни в какой-либо части. Доводы истца, ссылки на правовую позицию, изложенную в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, являются несостоятельными.

Что касается обязанности истца по внесению обеспечительного платежа, то согласно п. ** предварительного договора, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере ** руб. ** коп.

В данном пункте договора прямо указано, что обеспечительный платеж не является авансом или задатком.

Пунктом ** предварительного договора установлено, что после заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены недвижимости внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение ** банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены недвижимости.

Обеспечение обязательств стороны по заключению основного договора путем внесения обеспечительного платежа не противоречило законодательству, действовавшему на момент возникновения рассматриваемых правоотношений. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей до ** г. редакции, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Приведенные условия предварительного договора относительно оплаты цены недвижимости и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, сформулированы таким образом, что у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи или в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества.

Указание в п. ** предварительного договора о том, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты цены недвижимости, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон о зачете. Об этом также прямо указано в названном пункте предварительного договора.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания правоотношений сторон договором купли-продажи недвижимого имущества или договором участия в долевом строительстве не имеется. По своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 ГК РФ.

Суд также установил, что согласно п. ** заключенного между сторонами договора, покупатель был уведомлен, что на момент заключения предварительного договора недвижимость находится в залоге.

Сведений о прекращении ипотеки суду представлено не было.

Из объяснений представителя третьего лица ПАО "**" следует, что залогодержатель согласия на отчуждение предмета ипотеки не давал.

Основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд дал оценку представленным сторонами доказательствам, проанализировал положения действующего законодательства и пришел к правильному выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на спорные помещения.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд правильно истолковал условия заключенного между сторонами договора, учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и пришел к обоснованному выводу о том, что по своей правовой природе заключенный между сторонами договор является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества.

В установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, не состоятельны, так как на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за АО "**", т.е. недвижимое имущество уже существовало.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцом была оплачена стоимость недвижимого имущества, не обоснована.

Суд правильно установил, что внесенные истцом денежные средства являлись обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения предварительного договора условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

Довод апелляционной жалобы о том, что на правоотношения сторон распространяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не состоятелен, так как доказательств привлечения денежных средств истца на строительство спорного объекта, суду первой инстанции представлено не было, на момент заключения предварительного договора объекты недвижимости существовали, право собственности на них было зарегистрировано за АО "**".

Из содержания условий предварительного договора, материалов дела следует, что истец был предупрежден о том, что недвижимое имущество находится в залоге у третьего лица.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного имущества имеется запись об ипотеке в пользу ПАО "**".

Проанализировав положения п. 2 ст. 346 ГК РФ, ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд правильно исходил из того, что АО "**" не имело право отчуждать спорное недвижимое имущество без согласия ПАО "**".

Из материалов дела следует, что ПАО "**" давало согласие только на заключение предварительных договоров, в отношении отчуждения предмета залога указывало на обязательность получения согласия банка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом первой инстанции были проверены и им в решении суда дана должная правовая оценка. Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Басманного районного суда г. Москвы от 14 июня 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: