Апелляционное определение Московского городского суда от 26 октября 2016 г. N 33-43023/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Лукьянова И.Е.,

Судей Лемагиной И.Б., Щербаковой А.В.

при секретаре Адиятуллиной А.Р.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционным жалобам МООП "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В., ООО "Агентство Недвижимости "Лидер"

на решение Чертановского районного суда г. Москвы от *** г.

по делу по иску Межрегиональной общественной организации потребителей "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В. к ООО "Агентство недвижимости "ЛИДЕР" о признании права собственности, взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договоров; по встречному иску ООО "Агентство недвижимости Лидер" к Анпилогову С.В. о взыскании денежных средств, неустойки,

установила:

*** г. между ООО "Агентство недвижимости "ЛИДЕР" (застройщиком) с одной стороны и Анпилоговым С.В. (участником) с другой стороны был заключен договор участия в долевом строительстве N ***/АН (том 1 л.д. 30-42).

Объектом долевого строительства по указанному договору являлись две квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: ***

-однокомнатная квартира N ** проектной площадью 41,75 кв.м.;

-трехкомнатная квартира N*** проектной площадью 82,05 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. договора, размер проектной площади квартир определялся с учетом площади жилого и вспомогательного назначения, лоджий, баконов - с коэффициентом.

Цена договора была определена в сумме *** руб. (п. 4.1. договора).

Также договором было предусмотрено, что цена договора подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию и осуществления обмеров, произведенных организацией технической инвентаризации.

В случае выявления разницы между проектной и инвентаризационной площадью объектов сумма, подлежащая доплате или возврату, определяется из расчета *** руб. за 1 кв.м. по однокомнатной квартире и из расчета ** руб. за кв.м. по трехкомнатной квартире (п. 4.3. договора).

Также в договоре содержится регулирование вопросов управления многоквартирным домом после его ввода в эксплуатацию и оплаты участником долевого строительства (Анпилоговым С.В.) расходов на содержание общего имущества и оплаты коммунальных платежей (п.п. 3.2.5.1., 3.2.5.2. договора).

МООП "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В. обратилось в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "ЛИДЕР" о признании за Анпилоговым С.В. права собственности на объекты долевого строительства; признании недействительными п.п. 3.2.5.1. и 3.2.5.2. договора; уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков объектов долевого строительства; перерасчете цены договора с учетом увеличения фактической площади квартир по сравнению с проектной площадью квартир и определении суммы доплаты с учетом зачета стоимости устранения недостатков; взыскании компенсации морального вреда.

Свои требования истец обосновал тем, что дом построен и введен в эксплуатацию, объекты долевого строительства, подлежащие передаче истцу имеют недостатки; площадь квартир по результатам обмеров оказалась меньше проектной площади; оспариваемые условия договора противоречат закону; право собственности на объекты долевого строительства за истцом не оформлено.

ООО "Агентство Недвижимости "Лидер" иск не признало.

Также ответчиком был заявлен встречный иск о взыскании доплаты со ссылкой на то, что фактическая площадь квартир превышает проектную, однако ответчик доплату произвел не в полном объеме.

Представитель истца - Варюшин встречный иск не признал.

Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 24 июня 2016 г. постановлено:

- Исковые требования Межрегиональной общественной организации потребителей "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В. к ООО "Агентство недвижимости "ЛИДЕР" о признании права собственности, взыскании денежных средств, признании пунктов договора недействительными, удовлетворить частично.

-Признать право собственности Анпилогова С.В. в отношении квартиры N 395, расположенной по адресу: ****.

-Признать право собственности Анпилогова Сергея Валерьевича в отношении квартиры N 396, расположенной по адресу: город Москва, улица Академика Янгеля, дом 2.

-Признать недействительными пункт 3.2.5.1. и пункт 3.2.5.2. Договора участия в долевом строительстве от 21 марта 2014 года N КР-395-396/АН, заключенного между Анпилоговым СВ. и ООО "Агентство недвижимости Лидер".

-Взыскать с ООО "Агентство недвижимости Лидер" в пользу Анпилогова СВ. компенсацию морального вреда в размере *** рублей, штраф в сумме *** рублей.

-В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

-Взыскать с Анпилогова С.В. в пользу ООО "Агентство недвижимости Лидер" задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** года в сумме ****, неустойку в сумме *** рублей, сумму государственной пошлины в размере *** коп.

-В удовлетворении остальной части встречных исковых требований - отказать.

Об отмене этого решения в части разрешения требований встречного иска просит МООП "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В., ссылаясь на то, что суд неправильно определил размер увеличения площади квартир и, как следствие, неправильно определил размер доплаты. По утверждению стороны истца при правильном исчислении площади квартир обязанность по доплате, учитывая зачет стоимости устранения недостатков и фактически выплаченные денежные средства в счет доплаты, является исполненной полностью.

Также на решение суда подана апелляционная жалоба ООО "Агентство Недвижимости "Лидер". Ответчик оспаривает решение суда в части размера определенной судом доплаты и в части признания недействительными условий договора.

В части требований о доплате ответчик ссылается на то, что площадь помещений определена судом неверно, в действительности площадь квартир превышает размер площади, установленный судом, что привело ко взысканию с истца доплаты не в полном размере.

В части требований об оспаривании условий договора ответчик ссылается на то, что стороны, учитывая положения ГК РФ о свободе договора, были вправе заключить договор с теми условиями, которые были судом признаны недействительными. Также ответчик указывает на то, что по этим требования истек годичный срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком.

В части удовлетворения судом требований истца о признании за Анпилоговым С.В. права собственности на объекты долевого строительства и о взыскании компенсации морального вреда и штрафа решение суда сторонами не обжалуется. Также решение не обжалуется в части установления судом наличия недостатков в квартирах, являющихся объектами долевого строительства, в части установления судом стоимости устранения этих недостатков и в части зачета стоимости устранения недостатков в счет подлежащей доплаты в связи с увеличением площади квартир по сравнению с проектной площадью.

В соответствии со ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда только в той части, в которой решение суда обжалуется сторонами, т.е. в части определения судом площади квартир и, как следствие, размера доплаты, а также в части признания судом недействительными п.п. 3.2.5.1. и 3.2.5.2. договора.

В заседании судебной коллегии представитель МООП "Ответственность" - Варюшин М.С. доводы своей жалобы поддержал, против доводов жалобы ООО "Агентство недвижимости Лидер" возражал.

Представитель ООО "Агентство недвижимости Лидер" - Алескерова С.А. доводы жалобы ответчика поддержала, возражала против доводов апелляционной жалобы истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в части разрешения требований о признании недействительным п. 3.2.5.1. договора по основаниям п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку разрешая спор в этой части, суд допустил неправильное применение норм материального права.

В остальной обжалуемой сторонами части решение суда постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что площадь квартир, являющихся объектами долевого строительства по заключенному между сторонами договору, отличается от проектной площади, и что в этих квартирах имеются недостатки, стоимость устранения которых составляет *** руб.

Также судом было установлено, что Анпилогов С.В. в счет доплаты цены договора произвел доплату за однокомнатную квартиру в размере *** руб. и доплату за трехкомнатную квартиру в размере *** руб.

Спор между сторонами сводится к размеру доплаты цены договора, который зависит от того, насколько фактическая площадь квартир превышает их проектную площадь.

Для разрешения вопроса о площади квартир судом была назначена и по определению суда проведена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено АНО "ЦНИЭ".

Согласно заключению эксперта с учетом допроса эксперта и представленного им дополнения к экспертному заключению, площадь однокомнатной квартиры составляет ***** кв.м., что превышает проектную площадь на *** кв.м.; площадь трехкомнатной квартиры составляет *** кв.м., что превышает размер проектной площади на *** кв.м.

Исходя из установленной площади квартир, ставки доплаты за 1 кв.м. по каждой из квартир, фактически произведенной истцом доплаты и стоимости устранения недостатков (на сумму которой в порядке зачета уменьшается размер доплаты) размер доплаты, которая должна быть произведена истцом, составляет *** руб.

Доводы жалоб истца и ответчика в части разрешения судом требований о размере доплаты сводятся к тому, что площадь квартир была определена судом неправильно.

По мнению истца, определенный судом размер квартир является завышенным; по мнению ответчика, определенный судом размер квартир является заниженным.

Судебная коллегия отклоняет доводы каждой из сторон в этой части, поскольку приходит к выводу о том, что площадь квартир была определена судом первой инстанции правильно, т.к. этот размер был установлен судом на основании назначенной и проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы апелляционных жалоб в этой части по существу сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения, однако оснований ставить под сомнение правильность этих выводов у судебной коллегии не имеется.

Проверяя решение суда в части разрешения требований об оспаривании п.п. 3.2.5.1. и п. 3.2.5.2. договора судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 3.2.5.1 договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления домом собственниками в порядке, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

Участник обязан заключить договор с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.

В соответствии с п. 3.2.5.2 договора, участник в течении 5 рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или Управляющей организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объектов долевого строительства и доли в общем имуществе МКД за период с момента ввода дома в эксплуатацию до оформления Акта приема-передачи Объекта.

Признавая недействительным п.п. 3.2.5.1. и 3.2.5.2. договора, суд первой инстанции исходил из того, что они противоречат требованиям ст. 153 ЖК РФ и ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Такой вывод судебная коллегия признает правильным только в части.

В соответствии с п.п. 5, 6, 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ,

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Возложение на гражданина обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период до даты передачи ему застройщиком объекта долевого строительства противоречит приведенной норме и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя по сравнению с действующим законодательством.

Поэтому условие договора, содержащееся в п. 3.2.5.2. договора, правомерно признано судом недействительным. Данный вывод суда первой инстанции соответствует требованиям ст. 166, 168 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Условия договора, содержащиеся в п. 3.2.5.1. договора и касающиеся обязанности Участника долевого строительства заключить договор с указанной Застройщиком управляющей организацией и заплатить ей аванс за 4 месяца вперед, также правомерно признаны судом недействительными.

В соответствии со ст. 421, 445 ГК РФ, понуждение к заключению договора по общему правилу запрещается и допускается только в случаях, предусмотренных законом. Понуждение участника долевого строительства к заключению договора управления с выбранной ответчиком управляющей организацией законом не предусмотрено.

Сроки и порядок оплаты за жилье и коммунальные услуги установлены законом (ст. 155 ЖК РФ). Обязанность по оплате авансом на несколько месяцев вперед законом не предусмотрена.

Таким образом, вышеприведенные положения п. 3.2.5.1. договора не соответствуют требованиям закона и нарушают права истца как потребителя, в связи с чем вывод о признании этих условий договора недействительными, является правильным.

Вместе с тем, положения абзаца первого п. 3.2.5.1. договора о праве Застройщика выбирать управляющую компанию при вводе дома в эксплуатацию соответствуют требованиям ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. В связи с этим оснований для признания п. 3.2.5.1. недействительным в полном объеме у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда в части признания недействительным п. 3.2.5.1. договора подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения о признании недействительной только части условий, содержащихся в этом пункте и касающихся возложения на участника долевого строительства обязанности по заключению договора с управляющей организацией и оплате ей авансом денежных средств за 4 месяца вперед.

Довод апелляционной жалобы ООО "Агентство Недвижимости "Лидер" о том, что в соответствии с правилами о свободе договора стороны были вправе заключить договор на условиях, содержащихся в п. 3.2.5.1. и п. 3.2.5.2., отклоняется судебной коллегией, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать императивным нормам, а в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка нарушающая требования закона , может быть признана недействительной.

Довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об оспаривании условий договора, отклоняется судебной коллегией, поскольку о нарушении прав условиями, содержащимися в п.п. 3.2.5.1. и 3.2.5.2., истец не мог узнать ранее введения в эксплуатацию и передачи истцу объектов долевого строительства.

Кроме того, условия договора оспаривались истцом по основанию их ничтожности как противоречащие требованиям закона и посягающие на публичные интересы и прав и охраняемые интересы третьих лиц.

Поэтому срок исковой давности пропущен не был.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от *** г. отменить в части разрешения требований о признании недействительным п.3.2.5.1 договора участия в долевом строительстве.

Принять в этой части новое решение.

Признать недействительным п. 3.2.5.1 договора N *** участия в долевом строительстве от *** г., заключенного между ООО "Агентство недвижимости Лидер" и Анпилоговым С.В. в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и обязания участника долевого строительства перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу МООП "Ответственность" в интересах Анпилогова С.В. и ООО "Агентство недвижимости Лидер" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: