Решение Московского городского суда от 1 марта 2016 г. N 3а-157/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-157/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, соответствующей рыночной по состоянию на 01.01.2014 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0012003:1026 общей площадью 10 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, дом 2 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** рублей, ссылаясь на то, что указанный объект недвижимости принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" на праве собственности. Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Указанное нежилое здание включено в данный перечень. Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в соответствии с которым кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0012003:1026 установлена в размере *** коп. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются его права в сфере предпринимательской деятельности, поскольку возлагают обязанности по уплате завышенного и экономически необоснованного налога.

В судебное заседание представители административного истца Митин Е.А., Кочубей К.П., Ильницкая Д.С. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Вейн К.В. просила в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать, поддержала письменные пояснения, указав, что представленный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки.

Представители административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения административного ответчика и заинтересованного лица о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суд или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из того, что административный истец является собственником указанного здания и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0012003:1026 общей площадью 10 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, дом 2.

Кадастровая стоимость указанного здания по состоянию на 01 января 2014 года определена на основании Постановления Правительства Москвы от 28.11.2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Постановления Правительства Москвы от 21.11.2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" в размере *** коп.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости общество с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве 25 ноября 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве от 3 декабря 2015 года обществу с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" отказано в удовлетворении данного заявления.

Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости равной рыночной ООО "Виктория Балтия" представило в суд отчет об оценке N ***, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", согласно которому по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость здания определена в размере *** руб.

Отчет об оценке подготовлен членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Свободный оценочный департамент" экспертом Редковым А.Л., имеющим диплом о профессиональной переподготовке Государственного университета по землеустройству, и застраховавшего свою ответственность в ВТБ Страхование.

Из положительного экспертного заключения от 20 ноября 2015 года N *** Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Свободный оценочный департамент" следует, что названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности. Нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.

Представленный отчет содержит 12 разделов, включающих необходимую информацию, которая использовалась оценщиком при определении рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: ***.

Отчет об оценке соответствует пункту 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), согласно которому вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке должна содержаться следующая информация: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.

Основным фактам и выводам посвящен раздел 1 Отчета об оценке, в котором подробно описаны основания для проведения оценки, приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, а также указана итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

Описанию задания на оценку, сведениям о заказчике и оценщике посвящены разделы 2-4 Отчета.

Раздел 5, кроме описания объекта оценки и перечня документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки, содержит перечень нормативных правовых актов, учебно-методической литературы, перечень интернет-сайтов, используемых при проведении оценки.

В разделе 6 приведен анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, в разделе 7 дано определение рыночной стоимости в соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и подробно раскрыто содержание, которое вкладывает законодатель в понятие "рыночная стоимость", дан анализ применимости подходов к оценке.

Разделы 8-11 отчета содержат расчеты при использовании доходного и сравнительного подходов к оценке; в этих разделах определены величины корректировок; описана процедура согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Таким образом, в отчете указано основание для проведения оценки; приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, его описание, количественные и качественные характеристики с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; изложен анализ объекта оценки, других внешних факторов, непосредственно не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; описан процесс оценки.

Экспертом для определения рыночной стоимости здания использовались доходный и сравнительный подходы к оценке, обоснован выбор используемых подходов и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки; приведены результаты оценки, полученные при применении каждого подхода.

В пункте 7.5.1 отчета об оценке обоснован отказ от использования затратного подхода.

Доводы административного ответчика о необходимости обязательного использования затратного подхода не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках отсутствуют). В данном случае в ходе проведения оценки было выявлено достаточно необходимых факторов для использования доходного и сравнительного подходов, следовательно, не применение затратного подхода при наличии мотивированного отказа от него, не влечет нарушение федеральных стандартов оценки и других требований законодательства об оценочной деятельности.

Принимая во внимание, что в рамках сравнительного подхода оценщиком были выбраны три объекта аналога, предлагающихся к продаже в июне-августе 2013 года, актуальность которых на момент проведения оценки подтверждена сведениями, приведенными таблице 8.2, доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества о необходимости введения корректировки на дату оценки являются несостоятельными.

Ссылки административного ответчика на необоснованное использование оценщиком в расчетах сравнительным и доходным подходом не подтвержденной величины рыночной стоимости земельного участка, вычитаемой из полученных стоимостей единого объекта недвижимости, являются несостоятельными ввиду того, что в ходе рассмотрения дела судом истребован отчет о рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, данные из которого были использованы оценщиком.

Указывая в письменных возражениях на необоснованное и некорректное применение данных справочника RWAY для определения поправок на местоположение, представитель административного истца в то же время не приводит данных, которые, по его мнению, подлежат использованию при проведении оценки, в связи с чем, и указанный довод не может быть принят судом во внимание.

Если согласиться с замечаниями Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, изложенными в пункте 3.4 письменных пояснений, то стоимость объекта оценки должна быть снижена с учетом корректировки на местоположение для аналога N 3 на 26,09 %.

Таким образом, утверждения представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества, изложенные в письменных пояснениях, судом в полном объеме отклоняются как необоснованные.

Указанные выше возражения, подписанные лицом, компетентность которого в сфере оценочной деятельности не подтверждена документально, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания не подтверждены доказательствами об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и не могут поставить под сомнение достоверность отчета об оценке N *** общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка", подготовленного лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, содержащего все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный и доходный подход, при этом отказ от затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанных подходов.

Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Доказательств того, что другие нарушения федеральных стандартов оценки, на которые в своих пояснениях ссылается Департамент городского имущества города Москвы, являются существенными и могли каким-либо образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, суду не представлено.

Соответствие представленного заявителем отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 20 ноября 2015 года N 3125/с-15 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Свободный оценочный департамент", являющимся документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы административными ответчиками не заявлено.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что доказательств иной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не представлено, выводы оценщика, изложенные в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" от 16 ноября 2015 года, не опровергнуты, суд устанавливает кадастровую стоимость нежилого здания соответствующую его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года на основании этого отчета об оценке в размере *** рублей.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь ст.ст. 175-179, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0012003:1026 общей площадью 10 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, дом 2 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. в размере **** рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 25 ноября 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0012003:1026 общей площадью 10 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, дом 2 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева