Решение Московского городского суда от 18 апреля 2016 г. N 3а-313/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-313/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет", общества с ограниченной ответственностью "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЕЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет", общество с ограниченной ответственностью "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", компания с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЕИЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 общей площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А по состоянию на 01.01.2014 г. в размере *** руб.

В обосновании требований ссылаются на то, что ООО "Крона-Маркет" и Компания с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЭИЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" являлись арендаторами указанного земельного участка по договору долгосрочной аренды земельного участка N *** от 30.04.2003 г. с учетом дополнительного соглашения от 22.05.2003 г., дополнительного соглашения от 06.08.2004 г. N ***, дополнительного соглашения от 21.12.2004 г. N ***, дополнительного соглашения от 20.06.2005 г. N ***, дополнительного соглашения от 27.12.2006 г. N ***, Соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 05.09.2008 г. N *** до 14 мая 2015 года, заключенных с Московским земельным комитетом (Департаментом земельных ресурсов города Москвы). С 14 мая 2015 года все права и обязанности по договору аренды перешли от Компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" к ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", что подтверждается выпиской из ЕГРП от *** N ***.

Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составила *** руб.

Учитывая, что арендная плата по договору аренды земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, административные истцы, считая, что кадастровая стоимость является завышенной, просят установить ее в размере рыночной в подтверждении чего представляют отчет об оценке N*** от 5 ноября 2015 года, подготовленный ООО "НИОЦ", а также экспертное заключение N*** Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональный экспертов и оценщиков"

В ходе рассмотрения дела административные истцы заявленные требования уточнили, просят установить по состоянию на 1 января 2014 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 общей площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А равной его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в размере *** рублей.

Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет" по доверенности Павликова М.А. в судебное заседание явилась, по изложенным в иске основаниям поддержала уточненные исковые требования.

Представители административных истцов ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЕИЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" в судебное заседание не явились, направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Кашина Л.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, а также наличием ходатайств о рассмотрении в их отсутствие, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).

Доводы административного ответчика о том, что рыночная цена оцениваемых земельных участков не может быть определена в силу того, что они находятся в государственной собственности и цена является нормативно установленной, и истец, являясь арендатором не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку возможность определения кадастровой стоимости соответствующей рыночной не ставится законодателем в зависимость от принадлежности объекта недвижимости на праве собственности либо ином законном основании. А поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя ввиду того, что размер арендных платежей напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, он обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административные истцы как арендаторы земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ООО "Крона-Маркет" и Компания с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЭИЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" являлись арендаторами указанного земельного участка по договору долгосрочной аренды земельного участка N *****, Соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 05.09.2008 г. N ***, заключенных с Московским земельным комитетом (Департаментом земельных ресурсов города Москвы). С 14 мая 2015 года все права и обязанности по договору аренды перешли от Компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" к ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", что подтверждается выпиской из ЕГРП от *** N ***.

Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 г. составила *** руб.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости истцы обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве 13 ноября 2015 года. Решением Комиссии от 1 декабря 2015 года в удовлетворении данного заявления по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости отказано.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, истцы представили в суд отчет N*** от 5 ноября 2015 года, подготовленный ООО "НИОЦ", в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила *** руб., а также экспертное заключение N*** Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональный экспертов и оценщиков" о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, представителями административных истцов заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое определением Московского городского суда от 14 марта 2016 года удовлетворено, проведение экспертизы поручено закрытому акционерному обществу "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" от 05 апреля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 общей площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А, по состоянию на 01 января 2014 года составляет *** руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N1,2, 3, 7, утверждённым приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В заключении судебной экспертизы приведены характеристика объекта исследования, описание его местоположения, информация о текущем использовании, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости земельного участка.

В рамках ответа на вопрос при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости, обосновал отказ от затратного подхода.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом был проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение.

Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики. Экспертами применены корректировки на местоположение, на удаленность от метро, на площадь.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицами, имеющими соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено,

ходатайств о повторной экспертизе сторонами не заявлено, возражения относительно выводов судебной экспертизы не представлено.

Таким образом, ставить указанное заключение судебной экспертизы под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем, суд с учетом изложенного выше, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 общей площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А, в размере *** рублей.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-177, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет", общества с ограниченной ответственностью "ПЕРЕКРЕСТОК-2000", компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЕЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" об установлении по состоянию на 01 января 2014 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А в размере рыночной удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2014 года кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А в размере *** рублей на период с 1 января 2015 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 13 ноября 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0009004:67 общей площадью 5 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, вл. 14 А, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева