Решение Московского городского суда от 7 апреля 2016 г. N 3а-397/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-397/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5 202 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 по состоянию на 01 января 2014 г. в размере *** руб., ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка по договору долгосрочной аренды от 26 октября 2004 г. N ***, заключенному с Московским земельным комитетом. Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель в г. Москве по состоянию на 01.01.2014 г. Кадастровая стоимость указанного земельного участка составила *** копеек, которая по мнению административного истца значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера арендной ставки арендной платы за пользование земельным участком. В этой связи административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на определение кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет N079/011/15 от 26 ноября 2015 г.

В ходе рассмотрения дела административным истцом заявленные требования уточнены, общество с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" просило установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере *** руб. на основании судебной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности Алиев С.Ю. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержали уточненные исковые требования.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Кашина Л.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам письменных пояснений.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).

Доводы административного ответчика о том, что рыночная цена оцениваемого земельного участка не может быть определена в силу того, что участок находится в государственной собственности и его цена является нормативно установленной, и истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку возможность определения кадастровой стоимости соответствующей рыночной не ставится законодателем в зависимость от принадлежности объекта недвижимости на праве собственности либо ином законном основании. А поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя ввиду того, что размер арендных платежей напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, он обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3.

Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель в г. Москве по состоянию на 01.01.2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года составила *** коп.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 8 декабря 2015 года. Решением Комиссии от 17 декабря 2015 года обществу было отказано в удовлетворении данного заявления по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, общество с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" представило в суд отчет N 079/011/15 от 26 ноября 2015 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила *** руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 30.11.2015 г. N276 Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" Отчет N 079/011/15 от 26 ноября 2015 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, административным истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое определением Московского городского суда от 3 марта 2016 года удовлетворено. Проведение экспертизы поручено закрытому акционерному обществу Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы закрытого акционерного общества Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" от 24 марта 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью 5 202 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 по состоянию на 01 января 2014 г. по состоянию на 1 января 2014 года составляет *** рублей.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 20 февраля 2016 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении эксперта подробно описан объект исследования, дан анализ рынка исследуемого объекта, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, приведен обзор рынка офисной недвижимости в городе Москве, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости земельного участка. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также подходов и методов определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперты Лыхина Т.Р. и Амбросимова Т.Ю. имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; являются членами Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеют соответственно дипломы о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса) Института профессиональной оценки РФ, специализация Оценка стоимости предприятий (бизнеса)" (Амбросимова Т.Ю.) и Диплом Финансовой Академии при Правительстве РФ по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Лыхина Т.Р.); их ответственность застрахована в СОАО "ВСК"; с ними заключены трудовые договоры с ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что заключение судебной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, не основаны доказательствах, письменных возражений относительно неправильности приведенных расчетов в экспертизе либо неверном применении методов или методик экспертизы административными ответчиками не представлено.

Исходя из того, правильность заключения экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, ходатайств о повторной экспертизе административными ответчиками не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 202 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 в размере *** рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5 202 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 в размере рыночной по состоянию на 1 января 2014 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2014 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка площадью 5 202 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 в размере *** рублей на период с 1 января 2015 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "АГРОМИНИ" (АМ)" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 8 декабря 2015 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003012:30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, вл. 31, строен. 1,3 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева