Решение Московского городского суда от 6 июня 2016 г. N 3а-525/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Уголковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-525/2016 по административному исковому заявлению акционерного общества "Торгово-логистический центр "Радуга" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2015 года,

установил:

Акционерное общество "Торгово-логистический центр "Радуга" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 28 января 2015 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в размере *** руб., ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка по договору аренды от 18.08.1997 г. N ***, заключенному с Московским земельным комитетом. Постановлением Правительства г.Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы". Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере *** руб., которая по мнению административного истца значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера арендной ставки арендной платы за пользование земельным участком. В этой связи административный истец считает возможным воспользоваться своим правом на определение кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет N 069/011/155 от 20 ноября 2015 г., подготовленным ООО "Сенат-Оценка".

В ходе рассмотрения дела административным истцом заявленные требования уточнены, акционерное общество "Торгово-логистический центр "Радуга" просило установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 1 202 755 000 руб. на основании судебной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности Попов А.А. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал уточненные исковые требования.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).

Доводы административного ответчика о том, что рыночная цена оцениваемого земельного участка не может быть определена в силу того, что участок находится в государственной собственности и его цена является нормативно установленной, и истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку при изложенных обстоятельствах возможность определения кадастровой стоимости соответствующей рыночной не ставится законодателем в зависимость от принадлежности объекта недвижимости на праве собственности либо ином законном основании. А поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности истца ввиду того, что размер арендных платежей напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, он обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По смыслу части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В этой связи, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27.

Согласно ответу из ФГБУ ФКП Росреестра по Москве от ***. N *** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 установлена в размере *** руб., с датой определения 28.01.2015 года и внесена в ГКН 28.01.2015 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости акционерное общество "Торговый-логистический центр "Радуга" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве 11 декабря 2015 года. Решением Комиссии от 22 декабря 2015 года обществу было отказано в удовлетворении данного заявления.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, акционерное общество "Торговый-логистический центр "Радуга" представило в суд отчет N 069/011/15 от 20 ноября 2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила *** руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 01.12.2015 г. N 288 Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" Отчет N 069/011/15 от 20 ноября 2015 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, административным истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое определением Московского городского суда от 14 апреля 2016 года удовлетворено. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-правовое бюро".

Порядок производства судебной экспертизы регламентирован положениями ст. 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также Федеральным законом от 31.05.2001 N73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статьи 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 14 мая 2016 года рыночная стоимость земельного участка 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в по состоянию на 28 января 2015 г. составляет *** рублей.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 9 декабря 2015 года, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в той части, которой они подлежат применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертное заключение содержит все необходимые разделы, в которых подробно изложены сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости объекта оценки.

В рамках ответа на вопрос при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости, обоснован отказ от затратного подхода.

Экспертом описаны количественные и качественные характеристики объекта исследования; дана характеристика местоположения исследуемого объекта - проезд к участку на дату оценки; транспортная доступность к участку и обеспечение общественным транспортом; приведены внешние факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки.

В заключении эксперта содержится анализ рынка земельных участков в г. Москве.

Все выбранные экспертом в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги представляют собой земельные участки населенных пунктов, свободные от застройки. Величины поправок на вид передаваемых прав, на дату предложения, на торг, на удаленность от метро, на различие в площади, на наличие коммуникаций, а также внесение весовых коэффициентов и применение других корректировок, введенных экспертом в расчете, обоснованы и подтверждены источниками.

В заключении приведены ссылки на источники информации, а также приобщены копии материалов, использованные экспертом при проведении исследования и иллюстрирующие заключение эксперта.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Шамина Е.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; Шамина Е.В. является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Деловой Союз Оценщиков", имеет высшее экономическое и дополнительное профессиональное образование; диплом о профессиональной переподготовке Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской Экономической Академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности" Специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", у нее заключен трудовой договор с ООО "Экспертно-правовое бюро"; эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что заключение судебной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, не основаны доказательствах, письменных возражений относительно неправильности приведенных расчетов в экспертизе либо неверном применении методов или методик экспертизы административными ответчиками не представлено.

Исходя из того, правильность заключения экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, ходатайств о повторной экспертизе административными ответчиками не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в размере *** рублей по состоянию на 28 января 2015 года.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 28 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-177, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества "Торгово-логистический центр "Радуга" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в размере рыночной по состоянию на 28 января 2015 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 28 января 2015 года кадастровую стоимость соответствующую рыночной земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в размере *** рублей на период с 1 января 2015 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения акционерного общества "Торгово-логистический центр "Радуга" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве считать 11 декабря 2015 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0009003:4, общей площадью 44 292 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Сигнальный, вл. 16, стр. 3, 4, 27 в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева