Решение Свердловского областного суда от 24 ноября 2016 г. по делу N 3а-394/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-394/2016 по административному исковому заявлению Пинаева В.А.

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... , Министерству по Управлению государственным имуществом ... , с участием заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" по ... , администрации ... , ЗАО "С.АВТО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: представитель Цыкарев С.А., действующий на основании доверенности от 18.09.2015;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации г. Екатеринбурга: представитель не явился;

- от ЗАО "С.АВТО": представитель не явился;

- свидетеля Т.,

установил:

Пинаев В.А. (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26 в размере рыночной стоимости 7947282 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В обоснование исковых требований административный истец указал о том, что является арендатором указанного выше земельного участка.

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости установленной Отчетом об оценке от 15 августа 2016 года нарушает права административного истца, поскольку расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке.

Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В направленном в адрес суда отзыве, представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области также поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области также поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставлен на усмотрение суда, возражений относительно установления кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в размере их рыночной стоимости не заявлено.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал; заявил в суде ходатайство о допросе в качестве свидетеля Т., составившего Отчет об оценке от 15 августа 2016 года.

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга, ЗАО "С.АВТО" представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля Т., исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административный истец является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26, общей площадью 866 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; под административное здание (лит. Б) площадью 417,4 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Артинская, д. 6а,

Данный факт подтверждается договором аренды от 29 мая 2009 года и дополнительным соглашением N 1 от 13 декабря 2012 года к договору аренды от 29 мая 2009 года.

Административный истец является общедолевым собственником здания здание (лит. Б) площадью 417,4 кв.м., расположенного на арендуемом земельном участке по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Артинская, д. 6а,

Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2007.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ).

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории муниципального образования "город Екатеринбург" сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32.

Спорный земельный участок вошел в указанный Перечень; его кадастровая стоимость определена по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 12555978,12 руб.

Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Так как административный истец является арендатором земельного участка, размер кадастровой стоимости влияет на величину арендной платы, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона N 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца.

Тогда как на административных ответчиков возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26, административный истец представил суду Отчет об оценке N 291-16/З от 15 августа 2016 года, составленный оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" Т..

Согласно данным Отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26 определена оценщиком в размере 7947282 руб. 00 коп. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

На указанный Отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" от 31 августа 2016 года.

Согласно выводам экспертного заключения Отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку; выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

При этом независимым экспертом в мотивировочной части заключения указано о том, что Оценщиком соблюдены необходимые общие обязательные требования к отчету об оценке, и его содержанию.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость спорных объектов недвижимости.

Сравнение рыночной стоимости земельных участков определенной оценщиком, свидетельствует о том, что она в разы меньше кадастровой стоимости.

Наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорого объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной в Отчете об оценке, обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, заслушав показания свидетеля, приходит к выводу о том, что представленный в материалы дела Отчет об оценке N 291-16/З от 15 августа 2016 года соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

В Отчете указана дата составления; основания для проведения оценки; сведения об Оценщике, место его нахождения и о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки.

Оценщиком приведены стандарты оценки и обоснование их использования, перечень используемые данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения.

Отчет составлен последовательно относительно определения стоимости объекта оценки, указана итоговая величина стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата; указана дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, использованных Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор.

Приведенные в Отчете об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение оценщика Т. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано Оценщиком на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В частности, в Отчете проведен анализ рынка земельных участков Свердловской области, г. Екатеринбурга, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано Оценщиком на расчетных показателях стоимости с использованием сравнительного подхода и метода сравнения продаж, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Так, в результате анализа характеристик сравнительным подходом были выбраны 4 объекта-аналога в г. Екатеринбурге с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение.

Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению (г. Екатеринбург), цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участков (от 100 до 5000 кв.м.), функциональному использованию участков (для общественно-деловых целей).

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на передаваемые права, на условия продажи, на площадь, на местоположение, на коммуникации.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в Отчете аргументирован и сомнений не вызывает; в Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые Оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик Т. дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчетах профессиональных суждений, ответив на вопросы суда и подтвердив свои выводы расчетами, изложенными в Отчете.

В частности, свидетель пояснил, что по итогу введенных корректировок Оценщиком был установлен диапазон стоимости.

Впоследствии Оценщик определилотклонение каждого объекта-аналога от медианы.

Анализ показал, что один объект-аналог имеют существенное отклонение от медианного значения, что повлекло его исключение из общей выборки.

Затем, Оценщиком проведен анализ с помощью коэффициента вариации, который подтвердил однородность выборки оставшихся трех объектов-аналогов.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета с учетом устных пояснений свидетеля, суд не нашел ошибок в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле Отчета об оценке, административными ответчиками не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной оценочной экспертизы не просили.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом Отчет об оценке N 291-16/З от 15 августа 2016 года является надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка на дату оценки.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26 в размере рыночной стоимости по состоянию 15 ноября 2012 года, подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 15 ноября 2012 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26 в размере 7947282 рублей.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным заявлением в суд - 21 сентября 2016 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Пинаева В.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26, в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:26, общей площадью 866 кв.м.; расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Артинская, д. 6а, в размере рыночной стоимости 7947282 (семь миллионов девятьсот сорок семь тысяч двести восемьдесят два) руб. 00 коп. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 28 ноября 2016 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова