Решение Свердловского областного суда от 29 ноября 2016 г. по делу N 3а-427/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-427/2016 по административному исковому заявлению Силина А.Г.

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрации г. Екатеринбурга,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: представитель Щетников Р.В., действующий на основании доверенности от 11.10.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации г. Екатеринбурга: представитель не явился;

- свидетеля А.,

установил:

Силин А.Г. (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27.

В своем административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" в отчете N 38-05/16 от 10.08.2016 в размере 24256000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27.

Подтверждая наличие у административного истца права аренды в отношении спорного земельного участка, последний сослался на договор купли-продажи имущества от 21.03.2016, зарегистрированный 29.04.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, по условиям которого, Силин А.Г. купил право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 15 ноября 2012 года установлена кадастровая стоимость указанного выше земельного участка в размере 43382299,86 руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

В направленном в адрес суда отзыве, представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца Щетников Р.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга, представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля А., исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если они затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административным истцом приобретено в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, д. 59, что подтверждается нотариально заверенной копией договора купли-продажи имущества от 21.03.2016 и актом приема-передачи от 18.04.2016.

По условиям договора от 21.03.2016 административным истцом среди прочего недвижимого имущества, приобретено право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие здания и сооружения, площадью 21774 кв.м.

Местоположение земельного участка г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, дом 59.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ).

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории муниципального образования "город Екатеринбург" сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32.

Спорный земельный участок вошел в указанный Перечень; его кадастровая стоимость определена по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 43382299,86 руб.

Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Свердловской области N 1855-ПП, уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, если административные ответчики возражают против удовлетворения административного искового заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных административных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27 в размере, равном его рыночной стоимости был представлен Отчет об оценке от 10.08.2016 N 38-05/16, подготовленный по заданию административного истца независимым оценщиком ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" Б. (в настоящее время в связи со сменой фамилии А.), подтвержденный положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный совет от 10.09.2016.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области представил письменный отзыв, в котором выразил сомнения в обоснованности и достоверности определенной в Отчете об оценке величины рыночной стоимости спорного земельного участка ввиду несоответствия его требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у административного ответчика сомнениями о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" А., которая ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании по всем возникшим у суда вопросам.

Так, свидетель пояснил, что объект оценки расположен в г. Екатеринбурге, по улице Альпинистов, 59 в Чкаловском административном районе города в зоне производственной и административной застройки.

В соответствии с градостроительным территориальным зонированием г. Екатеринбурга, земельный участок относится к зоне ПК-2 "Зона производственных и коммунальных объектов".

Наиболее эффективным вариантом использования участка является его текущее использование - под существующие здания и сооружения производственно-складского назначения.

Анализируя сегмент рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект недвижимости при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, Оценщик пришел к выводу об отнесении его под застройку объектами производственно-складского назначения, расположенных во втором, третьем и четвертом ценовых поясах г. Екатеринбурга.

Свидетель также пояснил, что в итоге проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков в г. Екатеринбурге Свердловской области на дату оценки - 15.11.2012 было выявлено 31 предложение по продаже земельных участков под застройку объектами производственно-складского назначения.

Применяя сравнительный подход к оценке, и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж, оценщик в качестве ценообразующих факторов принял во внимание местоположение участка, его количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании.

Свидетель обосновал причины отказа от использования рыночных данных об иных объектах под застройку объектами производственно-складского назначения, которые были выявленные на рынке на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода к оценке, свидетель пояснил, что выбрал пять объектов-аналогов, предложенных к продаже и скорректировал их стоимость по следующим параметрам: на торг; на передаваемые права; на местоположение; на площадь и на коммуникации.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

По итогу введенных корректировок Оценщиком был установлен диапазон стоимости.

Как пояснил свидетель, поскольку два объекта-аналога имели существенную разницу с другими предложениями, он исключил их из расчета, рассчитав отклонение от медианы для каждого объекта аналога.

Полученное значение от медианы - 36 % и 64 % выбивалось из общего диапазона, на что и указано оценщиком в Отчете.

Доказывая тот факт, что оставшаяся выборка из трех объектов-аналогов является однородной, свидетель в судебном заседании дал подробные пояснения, из которых усматривается, что после исключения указанных объектов-аналогов, коэффициент вариации в размере 21 % показал однородность выборки.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета с учетом пояснений свидетеля, суд не нашел ошибок в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода.

Оценивая доводы административного ответчика о несоответствии Отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу, что, по - сути они сводятся к несогласию с выводами Оценщика, сделанными в рамках его профессиональных знаний.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле Отчета об оценке, административными ответчиками не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной оценочной экспертизы не просили.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом Отчет об оценке N 38-05/16 от 10.08.2016 является надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка на дату оценки.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27 в размере рыночной стоимости по состоянию 15 ноября 2012 года, подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 15 ноября 2012 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27 в размере 24256000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным заявлением в суд - 21 октября 2016 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Силина А.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27, в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509013:27, общей площадью 21 774 кв.м.; расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, дом 59, в размере рыночной стоимости 24256000 (двадцать четыре миллиона двести пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 декабря 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова