Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 06 декабря 2016 г. по делу N 33-1246/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Дорджиева Б.Д.

судей

Басанговой И.Б.

Шихановой О.Г.

при секретаре

М.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Огневой Р.Д. и ее представителя Цереновой Т.Б. на решение Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 29 сентября 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ельмерзаева В.И. к Огневой Р.Д. о признании сделки купли-продажи исполненной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Заслушав доклад судьи Шихановой О.Г., выслушав объяснения представителей ответчика Огневой Р.Д. - Шабжурова Н.А. и Островской Т.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца Ельмерзаева В.И. и его представителя Тараскаевой А.Н., судебная коллегия

установила:

Ельмерзаев В.И. обратился в суд с иском к Огневой Р.Д. о признании сделки купли-продажи исполненной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, мотивируя следующим.

21 октября 2002 года он купил у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (данные изъяты), стоимостью (данные изъяты) руб., о чем сторонами в присутствии свидетелей М. и А. составлена и подписана расписка. Таким образом он приобрел в собственность указанное недвижимое имущество, однако не зарегистрировал его в установленном порядке, поскольку Огнева Р.Д. уехала, не переоформив проданное имущество на него. С момента приобретения в 2002 году он проживает со своей семьей по указанному адресу, несет бремя содержания жилого дома и земельного участка, уплачивает все необходимые налоги и платежи. С учетом уточнения искового заявления просил суд признать сделку купли-продажи недвижимого имущества исполненной и произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании истец Ельмерзаев В.И. и его представитель Тараскаева А.Н. исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Огнева Р.Д., представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Представитель ответчика Церенова Т.Б. иск не признала, пояснив, что представленная истцом расписка не соответствует требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, намерения продать дом ответчик не имела, но не возражала против проживания в доме иных лиц. Просила применить срок исковой давности к заявленным истцом требованиям, ввиду того, что со дня составления расписки прошло более трех лет.

Решением Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 29 сентября 2016 года исковые требования Ельмерзаева В.И. к Огневой Р.Д. о признании сделки купли-продажи исполненной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость удовлетворены.

Признана исполненной сделка по купле Ельмерзаевым Владимиром Имрановичем у Огневой Раисы Даниловны жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, Сарпинский район, село Садовое, переулок Жукова, дом 7.

На Управление Росреестра по Республике Калмыкия возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода к Ельмерзаеву В.И. права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, Сарпинский район, село Садовое, переулок Жукова, дом 7.

На указанное решение ответчиком Огневой Р.Д. и ее представителем Цереновой Т.Б. подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывают, что на день составления расписки право собственности Огневой Р.Д. не было зарегистрировано в ЕГРП, поэтому у нее не возникло право на отчуждение спорного недвижимого имущества. Сама расписка не соответствует требованиям, предъявляемым к договору продажи недвижимости, и не составлялась Огневой Р.Д. Цена в размере (данные изъяты) руб. не соответствовала действительной стоимости спорного домовладения на момент составления расписки. Доказательств передачи ответчику денежных средств по данной сделке Ельмерзаевым В.И. в материалы дела не представлено. Так, показания свидетелей М. и А. не согласуются с пояснениями истца Ельмерзаева В.И. Вопреки доводам истца об исполнении Огневой Р.Д. спорной сделки, не представлен акт о передаче спорного домовладения, предусмотренный статьей 556 ГК РФ. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что Огнева Р.Д. необоснованно уклонилась от регистрации перехода к Ельмерзаеву В.И. права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, необходимых действий по передаче документов на регистрацию не произвела. Также суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности для обращения в суд истцом не пропущен, поскольку о нарушении своего права он узнал в июле 2016 года при предъявлении Огневой Р.Д. требований о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

С указанными выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям материального закона, основаны на фактических обстоятельствах дела.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (статьи 554, 555 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, 2 декабря 1993 года земельной службой Сарпинского района РК Огневой Р.Д. было выдано свидетельство, согласно которому решением Представителя Президента РК-ХТ по Сарпинскому району N (данные изъяты) от 5 ноября 1993 года ей в собственность для "приусадебных земель и обслуживания жилого дома" предоставлен земельный участок по адресу: (данные изъяты).

Распоряжением ахлачи с. Садовое N (данные изъяты) от 7 марта 1999 года переулок (данные изъяты) переименован в переулок (данные изъяты).

На основании распоряжения главы Садовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия N (данные изъяты) от 02 октября 2002 года Огневой Р.Д. в частную собственность выделен земельный участок по адресу: (данные изъяты), общей площадью (данные изъяты) кв.м. с кадастровым номером 08:08:010106:0016.

На данном земельном участке расположен жилой дом площадью (данные изъяты) кв.м.

Обращаясь в суд с иском, Ельмерзаев В.И. в обоснование заявленных требований указал о приобретении у ответчика данного недвижимого имущества и уплате обусловленной цены, подтверждающейся соответствующей распиской.

Из содержания представленной расписки от 21 октября 2002 года следует, что Огнева Р.Д. продала Ельмерзаеву В.И. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (данные изъяты), по цене (данные изъяты) рублей. Денежные средства в счет оплаты в пользу продавца внесены на счет О., имущество фактически передано покупателю. Предусмотрено также условие о последующем оформлении необходимых документов покупателем. Расписка подписана сторонами, где Огнева Р.Д. указана в качестве продавца, а Ельмерзаев В.И. как покупатель объектов недвижимости.

Поскольку в тексте представленного документа, подписанного сторонами, имеются все существенные условия характерные для договоров данного вида, воля сторон в силу достигнутой договоренности была направлена на возмездную передачу Огневой Р.Д. в собственность Ельмерзаеву В.И. недвижимого имущества с последующей государственной регистрацией прав в установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений по договору купли-продажи.

Стороной ответчика не оспаривалось, что на протяжении тринадцати лет, с момента составления расписки Ельмерзаев В.И. проживает со своей семьей в спорном домовладении. Между тем, доказательств, подтверждающих существование в период с 2002 года по настоящее время иных правоотношений, возникших из названных действий сторон, связанных с передачей денежных средств и недвижимого имущества, Огневой Р.Д. суду не представлено.

Таким образом, обязательства сторон по договору купли-продажи были надлежащим образом исполнены, расчеты произведены, спорный жилой дом с земельным участком фактически переданы Огневой Р.Д. во владение Ельмерзаеву В.И., который владеет и пользуется ими.

Доводы представителя ответчика о несоответствии цены домовладения в размере (данные изъяты) руб. действительной его стоимости не могут служить основанием для иной квалификации правоотношений, возникших между сторонами. Более того, в силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. Указанная сумма была согласована и установлена сторонами договора купли-продажи, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Как установлено судом первой инстанции, на момент сделки право собственности Огневой Р.Д. на продаваемые Ельмерзаеву В.И. объекты недвижимости не было зарегистрировано.

Однако параграф 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, на которое право собственности продавца на дату заключения договора не зарегистрировано.

Кроме того, на момент продажи недвижимого имущества Огнева Р.Д. имела правовые основания для государственной регистрации своего права собственности.

30 мая 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия ей были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные земельный участок и жилой дом. Основанием для выдачи свидетельств послужило распоряжение главы Садовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия от 02 октября 2002 года N 159.

Следовательно, ссылка представителя ответчика на то, что Огнева Р.Д. не могла выступать продавцом, не может быть принята во внимание.

Основанием для обращения Ельмерзаева В.И. в суд с иском послужило то обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи спорного домовладения Огнева Р.Д. не предприняла каких-либо действий по государственной регистрации перехода к нему права собственности на проданное имущество.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку действиями Огневой Р.Д., выразившимися в уклонении от совершения государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, нарушаются права истца как покупателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда и не содержат правовых оснований к отмене судебного решения.

Так, в соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Как разъяснено в пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ.

Из пункта 1 статьи 200 ГК РФ следует, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу указанной нормы течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

Учитывая положения приведенных норм закона, обоснован вывод суда о том, что срок давности по иску о государственной регистрации перехода права собственности должен исчисляться с момента начала действий, свидетельствующих об уклонении от такой регистрации.

Как следует из пояснений Ельмерзаева В.И. о том, что ответчик не намерена передать в собственность проданное ему недвижимое имущество путем оформления на него соответствующего права он узнал в связи с подачей ею в июле 2016 года искового заявления о признании его утратившим право пользования жилым помещением. До этого каких-либо правовых притязаний по поводу домовладения у Огневой Р.Д. не имелось, он был уверен, что в установленном порядке произведет государственную регистрацию своего права на указанное имущество.

Следовательно, по настоящему спору исковые требования Ельмерзаева В.И. были предъявлены в пределах срока исковой давности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 29 сентября 2016 года оставить без изменения.

Председательствующий Б.Д. Дорджиев

Судьи: И.Б. Басангова

О.Г. Шиханова