Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2016 г. по делу N 33-33268/2016

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Гущиян Н.В., представителя истца Торосьян М.К. - К. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 22 сентября 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Торосьян М.К. обратилась в суд с иском к Гущиян Н.В. о признании сделки недействительной.

В обоснование иска Торосьян М.К. указала, что она на основании договора купли-продажи от " ... " являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... " общей площадью 341,1 кв.м по адресу: " ... ".

" ... " между Торосьян М.К. и Шония Н.В. (продавцы) с одной стороны, и Гущиян Н.В. (покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи долей нежилых помещений " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... " с кадастровым номером " ... ", общей площадью 341,1 кв.м, расположенных на первом этаже дома " ... ".

Согласно п. 2 договора купли-продажи от " ... " покупатель принимает 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные помещения.

Пунктом 4 договора определена цена, которую покупатель обязан оплатить продавцам, а именно по " ... " каждому.

Однако условия договора в части передачи помещений и их оплаты сторонами не исполнялись, оплата по договору не произведена, помещения покупателю фактически не передавались, а остались во владении у продавцов.

В связи с чем Торосьян М.К. считает указанную сделку мнимой, так как при ее заключении стороны не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

С учётом изложенного, истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от " ... ", признать отсутствующим право собственности Г. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", расположенные по адресу: " ... " и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель истца Коленкина А.И. заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности А. заявленные требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилых помещений от " ... " расчет между сторонами произведен полностью до его подписания, процедура приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи была осуществлена в соответствии с п. 11 договора купли-продажи от " ... ", который имел силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов и с момента подписания договора обязанность сторон по приему-передаче имущества считалась исполненной, о чем стороны договора имели соответствующую договоренность.

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи указанные в нем нежилые помещения находились в аренде и пользовании АО "Тандер".

Согласно дополнительному соглашению от " ... " к договору аренды недвижимого имущества от " ... ", подписанному со стороны арендодателей Шония Н.В., Торосьян М.К. и Гущиян Н.В., а со стороны арендатора АО "Тандер" его представителем Я. стороны пришли к договоренности о том, что в связи с переходом права собственности на часть спорных нежилых помещений в соответствии с договором купли-продажи от " ... " к Гущиян Н.В., арендодателями становятся не только Шония Н.В., Торосьян М.К., но и Гущиян Н.В. На указанный Гущиян Н.В. банковский счет неоднократно поступали арендные платежи.

Таким образом, Гущиян Н.В. не только приняла спорные нежилые помещения, но и распоряжалась ими как надлежащий собственник.

Представитель третьего лица Шония Н.В. по доверенности Л. в судебном заседании пояснил суду, что Шония Н.В., являющаяся участником и стороной оспариваемого договора, не согласна с заявленными исковыми требованиями, поскольку изложенные в иске обстоятельства заключения данного договора купли-продажи от " ... " не соответствуют действительности. Расчет за проданную Гущиян Н.В. 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения произведен.

Передача спорных нежилых помещений была осуществлена в соответствии с п. 11 договора купли-продажи от " ... ", который имел силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора АО "Тандер" по доверенности Р. оставил разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что с Гущиян Н.В. как с сособственником помещения заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым ей выплачивается арендная плата.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 22 сентября 2016 года в удовлетворении искового заявления Торосьян М.К. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что оплата по договору купли-продажи не произведена, поскольку у сторон имелась договоренность о том, что Гущиян Н.В. передаст в собственность Торосьян М.К. 1/3 доли на помещения подвала. Также судом не учтено, что фактически помещения от продавцов покупателю не передавались, акт приема-приема передачи не подписан, а цена помещений по договору значительно занижена.

В апелляционной жалобе ответчик Гущиян Н.В. просит решение суда в части отказа во взыскании с Торосьян М.К. недоплаченной суммы государственной пошлины в доход государства отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что сумма уплаченной государственной пошлины определена неверно.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Гущиян Н.В. и третье лицо Шония Н.В. просят решение суда об отказе в иске оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела, " ... " между Шония Н.В. и Торосьян М.К., именуемые продавцами, с одной стороны и Гущиян Н.В., именуемой покупателем, с другой стороны был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого продавцы передали в общую долевую собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности (каждый), а покупатель оплатил и принял 1/3 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, а именно помещения " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", кадастровый " ... ", назначение: нежилое, общая площадь 341,1 кв.м, этаж: 1, расположенные по адресу: " ... "

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что стороны, в том числе и Торосьян М.К. подписали указанный договор купли-продажи недвижимого имущества, действуя добровольно, по своей волей и в своих интересах.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности к Гущиян Н.В. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения " ... ", " ... ", " ... ", " ... ", " ... " по договору купли-продажи от " ... " зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ... " сделана соответствующая запись регистрации.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из условий п. 4 оспариваемого договора купли-продажи от " ... ", помещение продается за 400 000 рублей, из которых " ... " Гущиян Н.В. передаются Шония Н.В., а " ... " передаются Торосьян М.К.

Также из договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Таким образом, материалами дела достоверно подтверждено, что стороны до подписания договора купли-продажи согласовали между собой цену продаваемого недвижимого имущества и порядок его оплаты, Торосян М.К. не возражала против определенной цены недвижимого имущества и порядком расчета за него ни перед заключением спорного договора, ни после его заключения, не заявляя каких-либо претензий относительно расчета за проданную долю при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности к ответчику.

Ссылка представителя истца на отсутствие расписки, подтверждающей факт получения Торосьян М.К. от ответчика Гущиян Н.В. денежных средств в счет оплаты проданного недвижимого имущества несостоятельна, так как расписка не является обязательным документом, подтверждающим произведенный между сторонами расчет по договору купли-продажи, а договором купли-продажи установлено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме.

Из представленной в материалы дела копии регистрационного дела на спорный объект недвижимого имущества следует, что Гущиян Н.В., Торосьян М.К. и Шония Н.В. совместно подали заявления о регистрации перехода права собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество к Гущиян Н.В.

Таким образом, Торосьян М.К. своими действиями в момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений и после заключения указанного договора в момент регистрации перехода права собственности подтвердила, что условия договора, в том числе о цене недвижимого имущества и о порядке расчета сторонами полностью выполнены.

Доводы истца и ее представителя о том, что право владения помещениями сохранилось за прежними собственниками, опровергаются имеющимися в деле доказательствами факта нахождения спорных нежилых помещений во владении и пользовании третьего лица АО "Тандер" с " ... " по настоящее время.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи от " ... " на указанные в договоре нежилые помещения зарегистрировано обременение в виде долгосрочной аренды в пользу АО "Тандер".

" ... " Шония Н.В., Торосьян М.К., Гущиян Н.В. и АО "Тандер" заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от " ... ", в соответствии с которым стороны договорились, что на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ в связи с переходом права собственности на часть спорных нежилых помещений в соответствии с договором купли-продажи от " ... " к Гущиян Н.В., арендодателями по договору являются Шония Н.В., Торосьян М.К., и Гущиян Н.В., в связи с чем ежемесячная арендная плата в размере " ... " выплачивается арендатором путем безналичного перечисления денежных средств на указанные в соглашении реквизиты арендодателей в следующем порядке: " ... " перечисляется Шония Н.В.; " ... " - Торосьян М.К. и " ... " - Гущиян Н.В. на ее расчетный счет в банке.

Данное дополнительное соглашение передано на государственную регистрацию " ... ", что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Из выписки движения денежных средств по расчетному счету Гущиян Н.В. в банке "Первомайский" следует, что на указанный ею расчетный счет неоднократно поступали денежные средства в счет ежемесячных арендных платежей от АО "Тандер".

Указанные обстоятельства подтверждают, что ответчик Гущиян Н.В. не только вступила в права владения спорными нежилыми помещениями, но и распоряжается ими, достигнув соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды с Торосьян М.К. и АО "Тандер".

Указанные обстоятельства опровергают доводы истца о том, что сделка была мнимой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 8 договора купли-продажи от " ... " при его заключении Торосьян М.К. была ознакомлена со ст. ст. 168-170, 209, 223 ГК РФ и не могла не знать о последствиях его заключения.

При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении требований Торосьян М.К. о признании договора купли-продажи от " ... " недействительным, признании права отсутствующим и аннулировании записей о праве ответчика в ЕГРП.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы представителя истца К. о том, что оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена, поскольку у сторон имелась договоренность о том, что Гущиян Н.В. передаст в собственность Торосьян М.К. 1/3 доли на помещения подвала, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку факт передачи денег подтвержден самим договором купли-продажи, в котором указано, что расчет произведен до его подписания. Истцом не представлено суду надлежащих письменных доказательств наличия каких-либо договоренностей относительно передачи Гущиян Н.В. в собственность Торосьян М.К. подвальных помещений в счёт оплаты по договору купли-продажи.

Доводы жалобы представителя истца о том, что фактически помещения от продавцов покупателю не передавались, акт приема-приема передачи не подписан, необоснованны, т.к. процедура приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи была осуществлена в соответствии с п. 11 договора купли-продажи от " ... ", который имел силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов и с момента подписания договора обязанность сторон по приему-передаче имущества считалась исполненной. Материалами дела подтверждено, что ответчик Гущиян Н.В. не только вступила в права владения спорными нежилыми помещениями, но и распоряжается ими, достигнув соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды с Торосьян М.К. и АО "Тандер", получая арендные платежи за принадлежащую долю помещений.

Доводы жалобы представителя истца о том, что цена помещений по договору значительно занижена не могут быть приняты во внимание, так как в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны по делу до подписания договора купли-продажи согласовали между собой цену продаваемого недвижимого имущества и порядок его оплаты, Торосьян М.К. не возражала против определенной цены недвижимого имущества и порядком расчета за него ни в момент заключения спорного договора, ни после его заключения, не заявляла каких-либо претензий относительно расчета за проданную долю при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности к ответчику.

Доводы жалобы ответчика Гущиян Н.В. о том, что суд необоснованно отказал во взыскании с истца дополнительной суммы государственной пошлины с учетом стоимости недвижимого имущества, несостоятельны, так как возникший спор является спором имущественного характера, не подлежащим оценке, сумма подлежащей оплате государственной пошлины для граждан по данным искам составляет " ... ".

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи от 22 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Гущиян Н.В., представителя истца Торосьян М.К. - К. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: