Решение Тамбовского областного суда от 28 ноября 2016 г. по делу N 3а-242/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителей административного истца Сушковой Т.А., Герасимова Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "КомЭк" к администрации Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КомЭк" (далее - ООО "КомЭк", Общество) обратилось в Тамбовский областной суд 7 июля 2016 года с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость арендованного им земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что ведет к необоснованному увеличению размера уплачиваемых арендных платежей, исчисляемых от размера кадастровой стоимости.

В судебном заседании представители административного истца настаивали на удовлетворении требований по приведенным в административном иске основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении судебного разбирательства с представлением доказательств уважительности причин неявки не заявлено.

В связи с этим, с учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области), в своих письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и размер рыночной стоимости земельного участка, считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требований по процессуальным основаниям.

Административный ответчик Администрация Тамбовской области в письменном отзыве считает административный иск не подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, от размера кадастровой стоимости вызывает сомнение. Указывает также, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта оценки лежит на административном истце, а представленные им доказательства не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наравне с другими доказательствами в сопоставлении с данными, полученными в том числе, и в результате государственной кадастровой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация Тамбовского района в отзыве на административный иск возражает относительно заявленных требований ввиду наличия сомнений в достоверности сведений о величине рыночной стоимости, которая значительно отличается от величины установленной кадастровой стоимости. Относительно представленного отчета и экспертного заключения саморегулируемой организации на этот отчет указала, что они не имеют для суда заранее установленной силы и должны оцениваться наравне с другими доказательствами и в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Относительно экспертного заключения ООО "Тамбов-Альянс" обращает внимание на то обстоятельство, что в нем содержится вывод о наиболее вероятной рыночной стоимости объекта исследования в размере *** руб., исходя из значительного интервала коэффициентов (от *** руб. до *** руб.), а не о конкретной итоговой величине его стоимости, как того требует Федеральный стандарт оценки N1, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N297.

Выслушав представителей административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что 22 сентября 2011 года Администрацией Тамбовского района Тамбовской области (Арендодателем) и Обществом (Арендатором) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения комплекса по сортировке и утилизации твердых бытовых отходов в составе мусоросортировочного завода с первичной переработкой твердых бытовых отходов и полигона их захоронения, расположенного по адресу: ***

По условиям данного договора аренды и дополнительных соглашений к нему срок аренды участка установлен по 20.10.2017 года, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N1), исходя из кадастровой стоимости и применяемых к ней двух процентов.

Являясь плательщиком арендной платы, исчисляемой от размера кадастровой стоимости, административный истец вправе оспаривать последнюю и, в данном случае, с учетом разъяснений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", вне зависимости от наличия согласия на то собственника рассматриваемого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 21.11.2014 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровой справкой от 5 июля 2016 года и кадастровым паспортом земельного участка, согласно которым кадастровая стоимость участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** руб..

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 30 июня 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), представив выполненный оценщиком ООО "Антэкс" отчет N *** от 20 апреля 2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2014 года рыночная стоимость земельного участка составила *** руб..

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N *** от 28 июля 2015 года отклонено заявление административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (электронный отчет не соответствует бумажному по количеству страниц; оценщиком проведен анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, тогда как вид разрешенного использования объекта оценки - под производство; в принт-скринах аналогов N1 и N2 отсутствует год размещения объявлений, в принт-скринах к аналогам N4 и N5 отсутствует дата размещения объявлений; при описании аналога N3 в таблице 3.1 на странице 28 отчета время продажи указано июля 2013 года, тогда как в принт-скрине содержатся сведения об августе 2013 года).

Несмотря на решение Комиссии, которое к тому же в силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований административного истца по настоящему делу, суд, оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тамбовском районе и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки вопреки доводу Комиссии.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет", и с указанием сведений, полученных от авторов этих предложений, которая оценщиком была подтверждена и в своем ответе на запрос ООО "КомЭк" с приложением в дополнение принт-скринов объявлений по объектам аналогам, размещенных на других Интернет-ресурсах. (т.1 - л.д.214-218)

Достоверность изложенных в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки по следующим элементам сравнения: скидка на торг и на площадь.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

На данный отчет получены положительные экспертные заключения N *** от 26 июня 2015 года и N *** от 20 мая 2016 года, составленные экспертом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков Ф.А.В., в порядке, предусмотренном ст.17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и в которых содержатся выводы о соответствии указанного отчета всем требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Более того, в рамках судебного разбирательства для подтверждения соответствия рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в отчете, действительной рыночной стоимости участка на дату его оценки, по ходатайству административного истца определением суда от 25 июля 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Тамбов-Альянс" П.П.П. N *** рыночная стоимость земельного участка административного истца, определенная оценщиком ООО "Антэкс" в отчете N *** от 20 апреля 2015 года в размере *** рублей, соответствует действительной рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. (т.2 - л.д.4-38)

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт, являющийся специалистом в области оценочной деятельности и имеющий длительный стаж оценочной и экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. В экспертном заключении содержится подробное описание проведенного исследования, исчерпывающие суждения и выводы эксперта относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода, как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, ответы на поставленные судом вопросы предельно ясны и обоснованы. Объекты-аналоги для сравнения выбраны экспертом сопоставимые с объектом оценки по местоположению и окружению, условиям финансирования и совершения сделки, правового режима земельного участка, возможности подключения к коммуникациям и транспортной доступности.

Обстоятельств, свидетельствующих, что рыночная стоимость земельного участка, определенная как оценщиком, так и экспертом одним сравнительным подходом, и находящаяся в доверительном интервале, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости, не установлено.

Не являются таковыми и обстоятельства, указанные в решении Комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления административного истца, а именно явно технические опечатки, допущенные при оформлении отчета в бумажном виде, при указании в таблице 3.1. даты предложения аналога N3, а также неполное указание в принт-скринах даты предложений объектов-аналогов, которое было восполнено оценщиком и подтверждено.

Доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки административными ответчиками и заинтересованным лицом по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли, несмотря на предоставление судом такой возможности.

Доводы Администрации Тамбовского района о том, что оценщиком и судебным экспертом определена наиболее вероятная рыночная стоимость объекта исследования, а не конкретная итоговая величина его стоимости, как того требует Федеральный стандарт оценки N1 (далее - ФСО N1), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N297, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Во-первых, положения данного ФСО N1 в рассматриваемом случае применению не подлежат как недействующие на момент составления оценщиком отчета 20 апреля 2015 года.

Во-вторых, статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается именно наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В данном случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом подано впервые в Комиссию 30 июня 2015 года, поэтому установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2015 года.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что они не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке земельного участка административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "КомЭк", поступившее в Тамбовский областной суд 7 июля 2016 года после обращения 30 июня 2015 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2016 года.

Судья Ледовских И.В.