Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07 декабря 2016 г. по делу N 33-24478/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Мугиновой Р.Х.

судей: Гаиткуловой Ф.С.

Мухаметовой Н.М.

при секретаре Медведевой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей ПАО " ФИО11" ФИО4 и ФИО3 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 к ООО " ФИО12", Башкирскому отделению N ... ПАО " ФИО13" о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: адрес, состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Признать регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, за правообладателем ООО " ФИО14" недействительной по основаниям мнимости и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации сделки, о договоре ипотеки.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес, на имя ФИО1.

Взыскать с ООО " ФИО15" в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 032 руб.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО " ФИО20" (далее ООО " ФИО93"), Башкирскому отделению N ... ПАО " ФИО21", которым просит признать ее добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, признать сделку о ее участии в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: адрес, состоявшейся, признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, признать сделку по возникновению у ООО " ФИО16" собственности на указанную выше квартиру ничтожной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия недействительности, исключить запись из ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО " ФИО17", исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО " ФИО19" и ПАО " ФИО18", обязать Управление Росреестра по адрес зарегистрировать за истцом право собственности на квартиру, взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы в размере 15 032 руб.

В обосновании требований истец указала, что дата обратилась к застройщику ООО " ФИО22" с целью приобретения однокомнатной квартиры в строящемся доме. Застройщиком было предложено приобрести адрес строящемся доме со строительным адресом адрес "а" адрес, внести денежные средства в сумме 1 300 000 руб. подрядчику ООО ФИО25" за поставленные для строительства дома стройматериалы. Истцом были внесены денежные средства подрядчику ООО " ФИО23" в сумме 1300000 руб., истцу был выдан предварительный договор и приходные кассовые ордера. Впоследствии дата также был выдан в ООО " ФИО26" подписанный акт взаимозачета, согласно которому была погашена задолженность истца перед ООО " ФИО24" за однокомнатную адрес строящемся многоквартирном доме по вышеуказанному адресу, на девятом этаже, проектной площадью 35,5 кв.м. (в дальнейшем квартире и дому был присвоен адрес: адрес136). На основании акта взаимозачета от дата задолженность в финансировании строительства квартиры перед ООО " ФИО27" на сумму 1384500 руб. была погашена. После ввода дома в эксплуатацию, во исполнение ранее принятых на себя обязательств застройщик ООО " ФИО61" передал истцу спорную квартиру по акту приема-передачи от дата, истец ее приняла и вселилась в нее. С момента передачи истцу квартиры и по настоящее время в ней проживает с семьей, несет расходы по оплате коммунальных услуг, что подтверждено актом о проживании, квитанциями ЖКХ, справкой финансовый лицевой счет. дата ООО " ФИО28" истцу вручено уведомление, в котором просит доплатить разницу между проектной площадью адрес,5 кв. м. и фактической 37,2 кв. м в сумме 66300 руб.

дата денежные средства в сумме 66300 руб. истец внесла в кассу ООО " ФИО60". Из полученной дата выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ООО " ФИО30" зарегистрировало квартиру дата на себя и сразу же обременило права на квартиру договором ипотеки с ПАО " ФИО32". Однако фактически квартира не находилась в распоряжении ООО " ФИО29", так как с дата квартира была передана истцу по акту приема-передачи, в которую истец сразу же вселился и проживает в ней по настоящее время, оплачивает услуги ЖКХ, т.е. регистрация квартиры за ООО " ФИО31" мнима и фиктивна, заключена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед истцом, т.е. сделка является ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ПАО " ФИО34" ФИО4 (по доверенности), указывая на его незаконность, заключение предварительного договора ипотеки с залогом, в том числе спорной квартиры, Банка с ООО " ФИО33" дата., регистрацию залога дата. в связи с открытием кредитной линии ООО " ФИО35". Истцом при заключении договора дата. не проявлена должная осмотрительность, добросовестность Банка при заключении договора ипотеки, неправомерность суда при оценке договора, заключенного между истцом и ООО " ФИО36" в качестве договора о долевом участии в строительстве, не содержащего требований о передаче квартиры истцу третьей стороной, отсутствие у ООО " ФИО62" разрешения на продажу квартиры и заключение договора, полагает, что акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о заключении договора долевого участия в строительстве, указывает на неподтвержденность полной оплаты по договору, условиями 4-стороннего акта приема-передачи оплачиваемая сумма составляла 1 384 500 руб., истцом оплачена сумма 1 366 300 руб.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительной причине, коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей ПАО " ФИО37" ФИО3 и ФИО4 (по доверенностям), поддержавших жалобу, представителя ФИО1 - ФИО5 (по доверенности), представителя ООО " ФИО38" ФИО6 (по доверенности), поддержавших решение, обсудив доводы жалобы, коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.

Обжалуемое решение не соответствует указанным требованиям.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст.10 п. ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что дата Администрацией городского округа адрес выдано ООО " ФИО42" разрешение на строительство N КГ N ... многоэтажных жилых домов по адрес сроком действия до дата.

датаг. между ООО " ФИО39" и ООО " ФИО40" заключен договор поставки N ... , по которому ООО " ФИО41" обязалось передать в собственность Покупателя железобетонные изделия. При этом сторонами согласован порядок поставки изделий, цена поставляемой продукции и порядок расчетов, т.е. все существенные условия, предусмотренные положениями ст.506 ГК РФ.

В соответствии с дополнительным соглашением от дата N ... к договору поставки N ... /КП-2013 от дата ООО " ФИО43" обязалось передать в собственность ООО " ФИО63" раствор и бетон, наименование, ассортимент и количество каждой партии сторонами согласовывается в заявках и накладных. Цена за единицу продукции (бетон и раствор) устанавливается в соответствии с действующим прайс-листом ООО " ФИО44" (п.3).

Иных правоотношений между ООО " ФИО45" и ООО " ФИО46" материалы дела не содержат.

Между тем, датаг. между ООО " ФИО47" (Сторона 1) и ФИО1 (Сторона 2) заключен предварительный договор, по которому предметом договора является обязательство ООО " ФИО48" на основании списка квартир, выделенных Стороной 3 за поставку продукции, по обеспечению в будущем заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся жилом доме на пересечении адрес со следующими характеристиками: количество комнат 1, проектная площадь 35,50 кв., по которому Сторона 3 будет выступать Продавцом, а Сторона 2 ( ФИО1) - покупателем квартиры. Цена Договора (стоимость квартиры) между Стороной 1 и Стороной 2 определена в размере 1 300 000 руб. В соответствии с разделом 3 Сторона 1 обязана исполнить принятые на себя обязательства в точном соответствии с условиями договора, а Сторона 2 обязана внести платеж в сроки и на условиях, предусмотренных договором (п.3.3.1; первоначальный платеж - 400 000 руб. на момент подписания, остаток суммы - 900 000руб. до дата. При этом предварительный договор не содержит определения Стороны 3, договор которой не подписан.

Из представленной квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от дата. усматривается платеж в размере 1 300 000руб., поступивший в ООО " ФИО49".

Квалифицируя сложившиеся между ФИО1, ООО " ФИО50" и ООО " ФИО51" отношения, суд относит их к отношениям, возникающим из договора долевого участия, ссылаясь при этом на п.13 Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013г.

Коллегия находит ввод суда основанным на неправильном применении норм Федерального закона РФ N ФЗ-214 от 30.12.2004г.

В соответствии с ч.1 и ч.2 с.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Ст.2 ч.1 п.1 ФЗ-214 от 30.12.2004г. дано определение застройщика как юридического лица независимо от его организационно-правовой формы, имеющего в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельным участком и привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ была введена новая часть 7.1 комментируемой статьи, которой введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Как указано выше, дата Администрацией городского округа город адрес выдано ООО " ФИО53" разрешение на строительство N ... многоэтажных жилых домов по адрес сроком действия до дата, т.е. застройщиком является ООО " ФИО52".

Доказательств о делегировании ООО " ФИО56" прав на привлечение денежных средств ООО " ФИО54" материалы дела не содержат, напротив, из предварительного договора не усматривается согласие ООО ФИО94" на привлечение денежных средств, не представлен список квартир, передаваемых ООО " ФИО55", не предоставлено право на получение им денежных средств.

При указанных обстоятельствах, коллегия полагает, что при заключении предварительного договора с ООО " ФИО57" ФИО1, оплачивая денежные средства, должна была проявить должную степень осмотрительности.

Далее, в соответствии со ст.9 Закона ФЗ-214 от 30.12.2004г. к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (часть 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Между ПАО " ФИО64" и ООО " ФИО65" был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N ... от датаг., в соответствии с которым Кредитор открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адрес в адрес на срок по датаг. с лимитом 157 000 000 руб.

В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен предварительный договор ипотеки N ... от дата., предметом которого являлось обязательство Сторон в будущем заключить Договор ипотеки на передачу ООО " ФИО58" в залог ПАО "Сбербанк России" объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес, принадлежащего на праве собственности ООО " ФИО59". Согласно п/п N ... Перечня квартир для передачи в ипотеку приложения N ... к Предварительному договору ипотеки N ... от дата. предметом ипотеки является квартира N N ... в строящемся жилом доме по адресу: адресА, площадью 35,5 кв.м, оценочной стоимостью 1 448 400 руб.

Стороны выполнили свои обязательства по предварительному договору ипотеки, заключив Договор ипотеки N ... от дата., ипотека Банка на спорную квартиру зарегистрирована, что подтверждается выпиской из ЕГРП N ... от дата. об обременении ипотекой с дата.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор между ООО " ФИО66", не являющимся застройщиком, и ФИО1 на приобретение квартиры N ... д. N ... по адрес (строительный номер) заключен позднее договора залога, заключенного между застройщиком ООО " ФИО67" и ПАО " ФИО68" ( дата., зарегистрированного обременением дата.), оснований для признания истца добросовестным участником договора строительства многоквартирного дома по указанному выше адресу, признания сделки о ее участии в долевом строительстве у суда не имелось.

Удовлетворяя требования истца в части аннулирования записи в ЕГРП об ипотеке в пользу ПАО " ФИО70" по основаниям мнимости, суд первой инстанции, ссылаясь на разъяснения Банка России, изложенные в Методических рекомендациях от дата. N ... -Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от дата. N ... , пришел к выводу, что ПАО " ФИО69" не проявил степени осмотрительности.

Данный вывод суда противоречит материалам дела.

Из материалов дела усматривается регистрация договора аренды земельного участка площадью 11567 кв.м, расположенного по адресу: адрес за ООО " ФИО71" сроком с дата. по дата в последующем в соответствии с договором ипотеки от дата. N ... и дополнительным соглашением N ... от дата. к данному договору зарегистрирована ипотека на указанный земельный участок (л.д.89).

За ООО " ФИО72" зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство площадью 11918,7 кв.м со степенью готовности 10% адрес РБ дата., дата зарегистрирована ипотека на период с дата. по дата. за ПАО " ФИО73", при этом договоры долевого участия не зарегистрированы (л.д.90).

Право собственности за " ФИО95" на квартиру N ... д. N ... по адрес зарегистрировано за " ФИО74" дата. (свидетельство о государственной регистрации N ... от дата. л.д.93).

Обстоятельства имеющейся задолженности ООО " ФИО96" перед Банком материалами дела не оспариваются. Представленные ООО " ФИО75" банку документы для открытия кредитной невозобновляемой линии соответствуют действующему законодательству.

Оснований для признания договора ипотеки мнимым по основаниям ст.170 п.1 ГК РФ не имелось, обстоятельства получения кредитной невозобновляемой линии ООО " ФИО76" материалами дела не оспариваются.

Не имеет правового значения при указанном положении вывод суда о погашении задолженности ФИО1 в соответствии с актом взаимозачета N ... от дата., по которому ООО " ФИО79" погашает свою задолженность за выполненные СМР по договору подряда 11/2012 от дата. перед ООО "Горжилстрой" на сумму 1 384 50руб.; ООО "Горжилстрой" - за поставленные материалы по договору поставки N ... от дата. перед ООО " ФИО77" на сумму 1 384 500руб.; ООО " ФИО78" - перед физическим лицом ФИО1 по договору N б/н от дата. на сумму 1 384 500 руб.; ФИО1 - в погашение задолженности за адрес-комнатную, проектной площадью 35,5 кв.м, расположенную в строящемся жилом доме на пересечении адрес и адрес в адрес на сумму 1384 450 руб. Материалами дела установлено, что ФИО1 не является стороной сложившихся договорных отношений между юридическими лицами: ООО " ФИО82", ООО " ФИО83" по договорам поставки, не является участником договора долевого участия с ООО " ФИО80", ею внесена сумма 1 300 000 руб. в ООО " ФИО97". Также последующее внесение истцом суммы 66 300 руб. в ООО " ФИО84" не влечет признание за ней права собственности.

Вывод суда о признании ООО " ФИО81" возникших правоотношений по договору долевого участия с передачей ФИО1 спорной квартиры как признание иска в силу положений ст.68 ГПК РФ коллегия находит ошибочным.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Положения статьи 353 ГК Российской Федерации, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Они находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе со статьей 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

ПАО " ФИО90" согласия на продажу заложенного имущества не передавало ни ООО " ФИО85", ни ООО " ФИО86", вследствие чего коллегия полагает, что ООО " ФИО88", передав по акту приема-передачи от 16.04.2015г. злоупотребило своими правами, оснований для признания права собственности за истцом, внесении записи о регистрации за ней права собственности не имеется.

Коллегия отмечает, что при сложившихся правоотношениях по предварительному договору от 13.08.2013г. между ООО " ФИО87" и ФИО1, оплатой ею же в ООО " ФИО89" суммы 66 300 руб. истец наделена иным способом защиты.

По основаниям ст. 98 ГПК РФ подлежит отмене решение также в части взыскания расходов по оплате госпошлины.

При указанном положении, решение подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права и не соответствующего фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 сентября 2016 года отменить.

По делу принять новое решение.

В иске ФИО1 к ООО " ФИО92", Башкирскому отделению N ... ПАО " ФИО91" о признании права собственности, признании сделки состоявшейся, признании права собственности недействительным, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесении записи в ЕГРП, отказать.

Председательствующий: Р.Х.Мугинова

Судьи: Ф.С.Гаиткулова

Н.М.Мухаметова

Справка: судья Ефремова М.В.