Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 октября 2016 г. по делу N 33-20484/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Мирошниковой Е.Н. и Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Забродской Е.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Харитоненко А.Б. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года по делу N2-4225/2016 по иску Харитоненко А.Б. к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТ" о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Агамян М.А., поддержавшей апелляционную жалобу, и представителей ответчика Аронова С.Е. и адвоката Волошина П.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Харитоненко А.Б. (продавец) 04.03.2015 заключил с ООО "РОСТ" (покупателем) договор купли-продажи, в соответствии с которым обязался передать в собственность покупателя два нежилых помещения: 2Н общей площадью 521,4 кв.м (кадастровый номер 78:8301А:0:53:1) и 3Н общей площадью 631,3 кв.м (кадастровый номер 78:8301А:0:53:2), расположенные по адресу: "адрес", а покупатель обязался принять и оплатить это имущество (л.д.10-11).

Пунктом 2.1 договора установлена продажная цена в 78.250.000 руб., в том числе за помещение 2Н - 35.000.000 руб., за помещение 3Н - 43.250.000 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель обязался выплатить продавцу цену помещений в течение 30 дней после получения документов о государственной регистрации перехода права собственности на них к покупателю, при условии выполнения продавцом обязанности по передаче помещений с принадлежностями и документацией, указанными в пунктах 3.1 и 3.2 договора.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что денежные средства в счет оплаты цены договора направляются покупателем на банковский счет продавца либо непосредственно на погашение задолженности продавца перед ОАО Банком "Александровский" по кредитному договору N4036 от 22.08.2012 и как поручителя по кредитному договору N4037 от 06.08.2014 в соответствии с договором поручительства N4037 от той же даты; размер задолженности определяется в соответствии с условиями указанных кредитных договоров на дату платежа.

При этом в пункте 5.1 договора содержится информация о регистрации в отношении продаваемых помещений обременений в виде ипотеки на основании двух договоров от 22.08.2012 в пользу ОАО Банка "Александровский".

09.07.2015 был зарегистрирован переход права собственности на проданные помещения к ООО "РОСТ" (л.д.12-17).

09.12.2015 Харитоненко А.Б. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 04.03.2015, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате проданных помещений и на то, что письменное предложение истца о расторжении договора не было удовлетворено ответчиком.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25.05.2016 в удовлетворении требования Харитоненко А.Б. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение и удовлетворить его иск, считая решение необоснованным и не соответствующим нормам материального права.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ПАО Банка "Александровский", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания (л.д.122), о причине неявки представителя не сообщившего.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о её удовлетворении.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.В силу пункта 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в зависимости от оценки существенности нарушения договора со стороны покупателя (в частности, от того, полностью или частично не исполнено обязательство по оплате, каков размер недоплаты) договор купли-продажи может быть расторгнут, если это нарушение действительно влечет значительный ущерб для продавца, при этом в соответствии с приведенными выше разъяснениями расторжению договора не препятствует состоявшийся переход права собственности на имущество к покупателю.

Поэтому нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что истцом избран неверный способ защиты его прав и что ему принадлежит лишь право требовать оплаты по договору и уплаты процентов на основании специальной нормы п.3 ст.486 ГК РФ.

В случае неоплаты приобретенного имущества оно, как следует из тех же разъяснений, обладает признаками неосновательного обогащения (приобретено без соразмерного возмещения в пользу другой стороны), а потому может быть возвращено по требованию продавца.

В настоящее время пунктом 4 ст.453 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившей в силу с 01.06.2015), также предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Ответчиком по настоящему делу не оспаривалось, что им действительно не произведена, ни полностью, ни частично, оплата по договору, ни одним из способов, предусмотренных его пунктом 2.3.

Как следует из объяснений ответчика и представленных им документов, неисполнение обязательства по оплате обусловлено тем, что им получена информация об обязательствах продавца перед Банком "Александровский", размер которых не позволяет освободить приобретенное имущество от обременения ипотекой в случае его оплаты в установленном договором размере (л.д.88-94).

Вместе с тем возможное заблуждение покупателя относительно размера обязательств продавца, обеспеченных ипотекой проданных объектов недвижимости, не опровергает факт неисполнения покупателем обязательства по оплате, не освобождает его от этого обязательства и не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность расторжения договора по требованию продавца, который оплаты по договору не получил.

На какое-либо нарушение обязательств по договору купли-продажи со стороны продавца, которое могло бы оправдывать неисполнение покупателем обязательства по оплате, ответчик не ссылался.

Что касается доводов ответчика о наличии иных договорных отношений между сторонами, в том числе связанных с приобретением других объектов недвижимости, то данное обстоятельство существенного значения для разрешения спора не имеет. В случае, если ООО "РОСТ" обладает каким-либо денежным требованием к Харитоненко А.Б., такое требование могло бы быть предъявлено к зачету в счет исполнения обязательства покупателя по оплате, вытекающего из договора купли-продажи от 04.03.2015 (ст.410 ГК РФ), однако о таком зачете, который повлек бы полное или частичное прекращение этого обязательства, ответчик до возбуждения настоящего спора не заявлял, и в рамках настоящего дела также не предъявил каких-либо требований и не представил доказательств существования у Харитоненко А.Б. встречных обязательств, что могло бы обосновать отказ покупателя от оплаты договора купли-продажи.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом соблюдено данное требование закона, что не оспаривается ответчиком и подтверждено копией письменного требования от 19.11.2015 в адрес ООО "РОСТ" и документом о его отправке почтой (л.д.18, 19).

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора не имеется.

Вместе с тем требования о возврате отчужденного имущества Харитоненко А.Б. в рамках настоящего дела не заявлял, при этом только ему принадлежит право выбора последствий расторжения договора, каковыми может быть как обязанность другой стороны возместить причиненные убытки (п.5 ст.453 ГК РФ), так и возврат объектов недвижимости, в отношении которых был заключен договор.

Законных оснований для выхода за пределы исковых требований Харитоненко А.Б. у суда не имеется с учетом нормы ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года по настоящему делу отменить.

Расторгнуть заключенный Харитоненко А.Б. и обществом с ограниченной ответственностью "РОСТ" 04 марта 2015 года договор купли-продажи нежилых помещений 2Н общей площадью 521,4 кв.м (кадастровый номер 78:8301А:0:53:1) и 3Н общей площадью 631,3 кв.м (кадастровый номер 78:8301А:0:53:2), расположенных по адресу: "адрес"

Председательствующий:

Судьи: