Решение Свердловского областного суда от 15 декабря 2016 г. по делу N 3а-426/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-426/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Масико"

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрации г. Нижний Тагил

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью "Масико": представитель Кобелёва А.А., действующая на основании доверенности от 03.10.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации г. Нижний Тагил: представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Масико" (далее - ООО "Масико", административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24 в размере его рыночной стоимости 13020000 000 руб. по состоянию на 10 марта 2016 года.

В обоснование заявленных требований, административный истец сослался на представленный Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 77ЕК/2-2016 от 27 июля 2016 года, составленный ООО "Интегро "Оценка".

В направленном в адрес суда отзыве, представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Письменно даны пояснения, из которых следует, что 10 марта 2016 года ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24.

Кадастровая стоимость была рассчитана актом определения кадастровой стоимости от 16 марта 2016 года и составила 28816400 руб.

От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области также поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступил отзыв, в котором представитель вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляет на усмотрение суда; возражений относительно установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости не заявлено.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрация г. Нижний Тагил, представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, показания свидетеля Л., составившей Отчет об оценке от 27.07.2016 N 77ЕК/2-2016, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из представленной административным истцом нотариально заверенной копии договора аренды от 28 марта 2016 года N 36В-2016, заключенного с Администрацией г. Нижний Тагил усматривается, что в пользовании у административного истца находится земельный участок с кадастровым номером 66:56:0502017:24, площадью 10000 кв.м. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе.

Спорный земельный участок согласно информации, содержащейся в кадастровом паспорте, поставлен на кадастровый учет 13 февраля 2008 года.

Из представленного к отзыву ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области акта определения кадастровой стоимости следует, что основанием для определения новой кадастровой стоимости является изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222 предусмотрено, что в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Согласно пункта 2.6 указанных выше Методических указаний, в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу приведенных норм права, датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 Федерального Закона N 135-ФЗ является дата внесения сведений об этом в государственный кадастр недвижимости, повлекшего необходимость определения кадастровой стоимости заново.

В рассматриваемом случае, датой внесения сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24 является 10 марта 2016 года.

Кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана актом определения кадастровой стоимости от 16 марта 2016 года с применением удельного уровня кадастровой стоимости земельных участков для кадастрового квартала 66:56:0502017, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20 декабря 2013 года N 3106 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил" в размере 2881,64 руб. за 1 кв.м. и составила 28816400 руб.

Таким образом, в данном случае, датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, является именно дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении характеристик земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений - 10 марта 2016 года.

Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена по состоянию на 10 марта 2016 года.

Так как административный истец является арендатором земельного участка, размер кадастровой стоимости влияет на величину арендной платы, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона N 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждение факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил решение Комиссии от 07 сентября 2016 года об отклонении его заявления от 12 августа 2016 года.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 77ЕК/2-2016 от 27 июля 2016 года, составленный оценщиком ООО "Интегро "Оценка" Л., согласно которому, по состоянию на 10 марта 2016 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена Оценщиком в размере 13020000 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Сравнение рыночной стоимости земельных участков определенной оценщиком, свидетельствует о том, что она в разы меньше кадастровой стоимости.

Наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной в Отчете об оценке, обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исследуя в судебном заседании Отчет об оценке на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки суд допросил в качестве свидетеля оценщика Л., предупредив её об уголовной ответственности по ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, а так же за отказ от дачи свидетельских показаний.

Как пояснила свидетель, оценка указанного выше земельного участка проведена в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 N 297; Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 298; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 299; Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611.

Из содержания Отчета следует, что оценщик Л. обладает специальным образованием, является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, в установленном законом порядке застрахована её ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3, названный Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплен печатью этого юридического лица.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п/п "и" п. 8 ФСО N 3: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п. 4 ФСО N 3 Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении Отчета об оценке Оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пояснений свидетеля судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела Отчет составлен на дату оценки - 10 марта 2016 года.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки.

Как пояснила Л. оцениваемый объект оценки площадью 10000 кв.м. относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: предпринимательство, расположен по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе; на участке находится нежилое здание; имеется теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и канализация.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование, совпадающее с разрешенным использованием, Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка общественно-деловая застройка (для размещения коммерческих объектов).

На дату оценки - 10 марта 2016 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в Свердловской области было выявлено 40 предложений по продаже земли.

Применяя сравнительный подход к оценке, и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж, Оценщик придерживался следующих правил отбора аналогов: земли населенных пунктов; земельные участки без улучшений; возможность установления местонахождения земельного участка; местоположение - Свердловская область (за исключением г. Екатеринбурга); назначение - коммерческая застройка; возможность застройки участков объектами торгового назначения; площадь до 20 000 кв.м.

В рамках сравнительного подхода с применением метода продаж Оценщик выбрал четыре объекта-аналога, предложенных к продаже.

Из пояснения свидетеля следует, что все четыре объекта-аналога были им идентифицированы по публичной кадастровой карте и по правилам землепользования и застройки; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; Оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, и их площадь, кадастровые номера.

Таким образом, Оценщиком в отчете приведена максимально полная информация об объектах-аналогах, которая была доступна ему при оценке на дату в прошлом.

Исходя из ретроспективности оценки, Оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Свидетель пояснила, что ею введены корректировки на торг, на площадь, на местоположение, на коммуникации, на передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает; в Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые Оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в Отчете приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводов о том, что Отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на иск не заявлено.

Оценив представленный в дело Отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Приведенные в Отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

К Отчету приложены копии необходимых материалов и распечаток.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик Л. дала дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений, подтвердив свои выводы, изложенные в отчете.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле отчета об оценке, вопреки положениям части 1 ст. 62, части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Таким образом, ставить указанный Отчет под сомнение у суда оснований не имеется; в связи с чем, суд расценивает представленный административным истцом Отчет об оценке как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 10 марта 2016 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24 в размере 13020000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области 12 августа 2016 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 16 марта 2016 года - даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Масико" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24, в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить на период с 16 марта 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:56:0502017:24, общей площадью 10000 кв.м.; расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе, в размере рыночной стоимости 13020 000 (тринадцать миллионов двадцать тысяч) руб. 00 коп. по состоянию на 10 марта 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 19 декабря 2016 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова