Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 21 декабря 2016 г. по делу N 33-12245/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего: Мотрохова А.Б.,

судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Астапчук Р.В.,

при секретаре: Груша А.В.

рассмотрела в судебном заседании 21 декабря 2016 года дело по апелляционной жалобе ООО "ТНТ - 68" на решение Центрального районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Требования Печниковой О. В. - удовлетворить частично.

Обязать ООО "ТНТ - 68" произвести перерасчет произвести платежей Печниковой О. В. за потребленные в период с " ... " по " ... " коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) по помещениям: площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), а также N " ... " доли в праве на помещение площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), расположенными в здании по адресу г. " ... ", " ... " соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а именно: ст. 157 ЖК РФ и Постановлений Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" и от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" с исключением из расчета мест общего пользования, имеющих титульных собственников в период перерасчета.

В удовлетворении остальной части исковых требований Печниковой О. В. к ООО "ТНТ - 68" - отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

установила:

Печникова О.В. обратилась с иском к ООО "ТНТ - 68" о перерасчете платежей.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью N " ... " кв.м. и N " ... " кв.м. в здании общественно-делового центра по адресу: " ... " " ... ". Застройщиком и первоначальным собственником здания бизнес - центра является ООО "ГК "Центр", который принял решение о выборе управляющей организации и заключил договор N " ... " на техническое обслуживание и содержание здания.

Ответчик производит ежемесячное начисление и взыскание с истца начиная с " ... " по настоящее время возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью из расчета 89,77 рублей за квадратный метр помещений площадью N " ... " кв.м. и N " ... " кв.м., а так же электроэнергию мест общего пользования, холодное водоснабжение на общедомовые нужды, водоотведение на общедомовые нужды, принадлежащего на праве собственности истцу, чем нарушает его права. Истец считает, что оплата за возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью за период с " ... " по " ... " не должна была взиматься ежемесячно более чем 33,04 рубля с квадратного метра. Полагает, что расчет размера платы за тепловую энергию на отопление и подогрев ГВС исчисляется ответчиком неверно.

С учетом уточнений, в окончательном варианте просила обязать ООО "ТНТ-68" произвести перерасчет платежей за потребленные в период с " ... " по " ... " коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) в связи с владением помещениями площадью N " ... ".м. (кадастровый N " ... "), площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), а также N " ... " доли в праве на помещение площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), расположенными в здании по адресу г " ... ", " ... "; обязать ООО "ТНТ-68" произвести перерасчет платежей по "Возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью" за период с " ... " по " ... " по помещению площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), расположенному в здании по адресу г. " ... " " ... ", путем исключения начисления за "Работы по обеспечению требований пожарной безопасности, техническое обслуживание систем пожарной безопасности" в размере 0,02 рубля ежемесячно с каждого кв. метра площади помещения.

Представители истца Родькин Н.Я. и Лушкова А.Я. уточненные требования поддержали. Просили критически отнестись к результатам судебной экспертизы, составленной ООО "Консультант" не принимая ее во внимания, указав на наличие неточностей в расчетах, включая логические ошибки в формулах, неполноту ответов на поставленные судом вопросы и отсутствие ответов на ряд вопросов, а также выразили несогласие с избранной экспертами методикой при производстве экспертизы, обоснование которой не приведено в экспертном заключении.

Представители ответчика Васильева В.В. и Вист И.И. исковые требования не признали. Указали, что ООО "ТНТ-68" является управляющей организацией здания бизнес - центра по решению застройщика здания - ООО "ГК "Центр". Ответчик обязательства по содержанию здания исполняет надлежащим образом. На момент ввода здания в эксплуатацию оно действительно имело недостатки, которые не препятствовали собственникам использовать принадлежащие им помещения, однако создавали для ответчика затруднения в содержании и обслуживании здания. Эксплуатация здания была возможна, вследствие чего застройщиком было получено в установленном законом порядке разрешение на ввод вновь возведенного объекта в эксплуатацию. Указали, что между застройщиком ООО "ГК "Центр" и ответчиком была достигнута договоренность об устранении недоделок, однако обязательства по оплате стоимости работ по устранению строительных недостатков ООО "ГК "Центр" не исполнены. Полагали, что в полном объеме исполняют обязанности по содержанию здания, в том числе в области пожарной безопасности. Производится закупка и установка пожарно-технического оборудования, осуществляется плановых обход, доказательств привлечения истца и ответчика к административной ответственности в указанной области нет, в связи с чем, оснований для перерасчета названных платежей не имеется. Просили в иске отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие Печниковой О.В. при надлежащем их извещении.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ООО "ТНТ-68" Вист И.И. с решением суда не согласен, ссылаясь на его не законность и необоснованность, просил его отменить. Отмечает, что в соответствии с возложенными на ответчика правом и обязанностью по управлению общим имуществом бизнес-центра ООО "ТНТ-68" была разработана методика по начислению собственникам и пользователям помещений бизнес-центра платы за потребленными ими в местах общего пользования коммунальные ресурсы. Кроме того, в здании установлены дополнительные поэтажные группы счетчиков, оплату по которым осуществляют не все собственники здания, как это обязывает методика, а только те, которые используют те или иные элементы общего имущества. Методики же начислений, разработанные для жилых помещений не могут быть применены в данном нежилом здании. Также обращает внимание, что подписывая договор купли-продажи от " ... ", истец согласилась, что на нее как на покупателя возлагается обязанность нести расходы по содержанию мест общего пользования, а также общего имущества в здании пропорционально доли площади помещений к общей площади всех остальных помещений в здании бизнес-центра. Считает, что осуществление истцу начислений за ресурсопотребление используемого истцом общего имущества пропорционально его доле является объективным и справедливым действием. Полагает, истцом пропущен срок для обращения в суд с такими требования, поскольку решение о передаче общего имущества в управление ООО "ТНТ-68" было принято " ... ".

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Лушкова А.Я. возражает относительно изложенных доводов жалобы, решение суда полагает законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Лица, участвующие в деле, " ... " извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д.187).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчика Васильеву В.В., Андрюшенкова В.А., поддержавших доводы жалобы, представителей истца Лушкову В.Я. и Родькина Н.Я., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований к его отмене по доводам жалобы.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, Печникова О.В. является собственником нежилых помещений площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... "), а также N " ... " доли в праве на помещение площадью N " ... " кв.м. (кадастровый N " ... ") - парковка, расположенными в здании общественно-делового центра по адресу: г. Омск, " ... ", что также подтверждается выпиской из ЕГРП и материалами дела правоустанавливающих документов (л.д. 11-12, 158-210 т.1).

Право собственности у Печниковой О.В. на указанные помещения возникло согласно договору купли-продажи, заключенному " ... " с ООО "Гостиничный комплекс "Центр" (л.д. 196-197 т.1).

В п. 1 договора указано, что покупаемые Печниковой О.В. помещения являются составной частью нежилого помещения с кадастровым номером N " ... " общей площадью N " ... " кв.м.

Согласно п. 3.6 договора купли-продажи, в результате перехода права собственности на помещения покупатель вправе использовать наравне с остальными собственниками места общего пользования в соответствии с их прямым назначением. К местам общего пользования относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, туалеты. При этом с момента передачи помещения Покупатель обязан будет нести расходы по содержанию мест общего пользования, а также общего имущества в здании пропорционально доли площади помещения в общей площади всех остальных помещений в здании общественно-делового центра.

В пункте 3.7. договора указано: Покупатель ( Печникова О.В.) предоставляет Продавцу право на определение от его имени порядка использования общего имущества в здании (в т.ч. управление содержанием общего имущества), указанное право действует с даты регистрации настоящего договора в Росреестре.

Из договора N " ... " на техническое обслуживание и содержание здания Бизнес - центра на Гагарина от " ... ", заключенного между ООО "Гостиничный комплекс "Центр" (собственник помещений) и ООО "ТНТ 68" (управляющая компания), следует, что управляющая компания организует деятельность по управлению Бизнес - Центром, в том числе предоставляет собственнику помещений коммунальные и эксплуатационные услуги в объемах и с периодичностью, установленных настоящим договором. А собственник в свою очередь обязуется оплачивать эти услуги по счетам, ежемесячно выставляемым управляющей компанией (л.д. 14-19 т.1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Печникова О.В. ссылалась на то, что ответчиком неправильно начислялась плата за электроэнергию, тепловую энергию на отопление и подогрев ГВС, водоснабжение и водоотведение ввиду неверного применения при расчетах площади нежилых помещений, а также площади мест общего пользования в бизнес - центре.

Разрешая спор, проанализировав представленные сторонами доказательства и нормы действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны ответчика действительно имеются нарушения в части начисления платы за коммунальные услуги. Судебная коллегия с таким выводом полагает возможным согласиться, поскольку судом при рассмотрении дела верно установлены юридически значимые обстоятельства, оценены представленные доказательтсва, правильно применены нормы материального права.

Абзацем 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Из приведенной нормы следует, что собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания, причем согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления). Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления). Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В п.2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно счел доказанным факт предоставления коммунальных услуг по коммунальным ресурсам. Административное здание спроектировано как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания спорного нежилого помещения невозможно отдельно от технического обслуживания здания в целом.

Из изложенного следует, что истец наравне с другими владельцами помещений административного здания является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания, следовательно, должен оплатить их.

Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) в соответствии со ст. 157 ЖК РФ (далее Правила N 354), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Если многоквартирный дом оборудован коллективным прибором учета объема коммунальных услуг, объем коммунальных услуг на общедомовые нужды в соответствии с пунктом 44 Правил N 354, определяется как разница между общим расходом, который был зафиксирован этим прибором, и суммарным потреблением коммунальных услуг во всех жилых и нежилых помещениях дома. Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Под коллективным (общедомовым) прибором учета понимается средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом.

При этом, в соответствии с пунктом 36 Правил N 354, расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном настоящими Правилами, с учетом особенностей, предусмотренных нормативными актами, регулирующими порядок установления и применения социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), в случае, если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 N 344, вступившим в силу с 01.06.2013, внесены изменения в Правила N 354, согласно которым распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды. Норматив потребления устанавливается для жилых помещений и не распространяется на нежилые много офисные помещения.

Как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями главного энергетика ООО "ТНТ 68" Гамзина М.Ю. для начисления платы за услуги водоснабжения, водоотведения и электроснабжения и теплоснабжения собственникам нежилых помещений в здании бизнес-центра разработана методика, которая им же и разработана. При определении методики расчета постановлениями Правительства РФ свидетель не руководствовался, учитывал их частично. Как пояснил Гамзин М.Ю., в здании имеются внутренние системы учета. Счетчик ГВС работает в межотопительный период. Данные общедомовых счетчиков имеются. Объем ГВС исчисляется следующим образом: у каждого контрагента установлен счетчик, сумма всех счетчиков и составляет объем потребленной ГВС; работает теплоузел открытого типа, зимой - закрытого; из общих данных вычитаются только расходы на ресторан " N " ... " с АО "Омск РТС" договор был заключен предположительно в сентябре 2015 года; общедомовой прибор учета на электроэнергию имеется. Имеется поэтажный счетчик электроэнергии. Потребленная электроэнергия согласно данному счетчику распределяется между собственниками помещений, расположенном на этаже. Кроме того, существуют расходы электроэнергии на вентиляционные камеры, которые работают на 2-3 помещения, кондиционеры. Указанные расходы распределяются между собственниками помещений, которые находятся под их действием. При расчетах используется показатель общей площади и площадь помещений собственников. ОДН распределяется пропорционально площади.

Вместе с тем, с самостоятельно разработанной методикой в установленном законом порядке собственников нежилых помещений в бизнес-центре ООО "ТНТ 68" не ознакомило, что не оспаривалось представителями ответчика в суде апелляционной инстанции. Каких-либо данных о ежемесячном снятии показаний с названных счетчиков в материалы дела не представлено. Фактически расчеты производятся по некой методике, о существовании которой собственникам помещений ничего не известно. Утверждения представителей ответчика о том, что никто из собственников, кроме истца, не возражает по расчетам, произведенным на основании данной методики не свидетельствует об ознакомлении собственников помещений с данной методикой.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По аналогии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ собрание собственников нежилых помещений по утверждению тарифов на обслуживание здания не проводилось.

Исходя из сведений, представленных Управлением Росреестра по Омской области (л.д.158-210 т.1), а также сведений, изложенных в Кадастровых паспортах (л.д.74-97 т.1), часть мест общего пользования имеет титульных собственников, в том числе право собственности на коридоры, лестничные марши, площадки и т.д. зарегистрировано за застройщиком - ООО "Гостиничный комплекс "Центр" и за иными лицами: Магдеевой А.В., Сатволдиновой Г.С., Двораковской Е.С.

В тоже время начисления за места общего пользования производятся ООО "ТНТ -68" без вычета площадей мест общего пользования, которые имеют титульных собственников.

Как следует из пояснения свидетеля Беккер В.В., бухгалтера ООО "ТНТ -68" плата за потребленные ресурсы распределяются между собственниками распределяется на основании распорядительного письма, согласно которому ГК "Центр" наделило ООО "ТНТ-68" правом на такое распределение. Свидетель пояснила что площадь всех помещений берется исходя из свидетельств о праве, предоставленных в ТНТ, в то же время допускает что представлены не все свидетельства.

Указанное, по мнению коллегии также свидетельствует о неверно производимом расчете платы.

Судом по ходатайству ответчика была назначена экспертиза по вопросам соответствия представленных расчетов. Данная экспертиза верно не принята судом во внимание по причине того что заключение является неполным, на ряд вопросов ответы не даны, обоснование расчетов не представлено, выводы эксперта не соответствуют требованиям предъявляемым к экспертным заключениям, данные о профессиональной подготовке эксперта отсутствуют.

Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что допрошенный в судебном заседании эксперт Мандрыгин Н.С. указал на неполноту представленных стороной ответчика документов по тарифам, показаниям счетчиков.

Следует отметить что в ходе рассмотрения дела доказательств, свидетельствующих о верном систематическом учете количества потребленных ресурсов ответчиком представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о том, что приобретая нежилые помещения Печникова О.В. согласилась, что на нее возлагается обязанность нести расходы по содержанию мест общего пользования, а также общего имущества в здании пропорционально доли площади помещений к общей площади всех остальных помещений в здании бизнес-центра на правильность выводов суда не влияют, поскольку Печникова О.В. не отказывается оплачивать коммунальные услуги в том числе и мест общего пользования, истец не согласна с производимыми ответчиком расчетами, производимыми с учетом включения в места общего пользования площадей, имеющих титульных собственников.

Не могут быть приняты во внимание и доводы автора жалобы о пропуске истцом срока исковой давности в силу следующего.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на пропуск истцом 6-ти месячного срока исковой давности, подлежащего применению относительно решения единоличного исполнительного органа ООО ГК "Центр" о передаче общего имущества в управление "ТНТ -68" от " ... " Указанные доводы коллегия отклоняет по тем основаниям, что истцом заявлены требования о перерасчете коммунальных платежей за период с 2014 года, при этом вышеназванное решение не оспаривается, кроме того оно касается только передачи имущества в управление. Заявленный срок исковой давности в данном случае не применим.

Доводы апелляционной жалобы о том, что утвержденная методика начислений платежей является обоснованной, возможность ее применения установлена ранее вступившими в законную силу решениями судов, также подлежат отклонению, по тем основаниям, что указанные решения судов оценку данной методике не давали, предметом рассмотрения, она не являлась. Решения судов касались взыскания задолженности по иным лицам, Печникова О.В. участником данных процессов не являлась, в связи с чем решения обязательными при рассмотрении настоящего дела не являются, правового значения не имеют.

Оценив представленные доказательства в совокупности, оценив пояснения свидетелей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости произвести перерасчет платежей Печниковой О.В. за потребленные коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) в соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а именно: ст. 157 ЖК РФ и Постановлений Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" и от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" с исключением из расчета мест общего пользования, имеющих титульных собственников в период перерасчета.

Поскольку в остальной части решение суда сторонами не обжалуется, то предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме коллегия не усматривает.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы нет.

Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Центрального районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: