Апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2016 г. по делу N 33а-35609/2016

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Морозовой Н.А., Перовой М.В.,

по докладу судьи Морозовой Н.А.,

при секретаре Рысине А.Ю.

слушала в открытом судебном заседании административное дело по апелляционным жалобам представителя департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. и представителя АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. на решение Ленинского районного суда г.Краснодара от " ... ".

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шевцова Н.П. обратилась в суд с административным иском к АМО г.Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар о признании незаконным отказа.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора N " ... " аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от " ... " года, дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... ", заключенного между Шевцовой Н.П. (Арендатор) и Департаментом муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар (Арендодатель), истец является арендатором муниципального имущества: помещение N 1-4,1/1,1/2,1/3,1/4,1/5,1/6, подвал, здания литер под/А1, назначение: нежилое, общая площадь 208,7 кв.м., расположенного по адресу: " ... " кадастровый номер " ... ", -значение: для размещения пункта общественного питания. Приказ Арендодателя от " ... " года N " ... " В соответствии с п.2.1.,4.1.,4.7 указанного договора срок действия договора аренды устанавливается с 09.12.2013 года по 08.12.2018 года (5 лет). Сумма ежемесячной арендной платы составляет 29 704,00 рублей (без НДС). Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество составляет 14 098,00 рублей в год. На основании Дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... " сумма арендной платы за пользование нежилыми помещениями с 01.07.2015 года в год составляет 433 797,12 рублей. В силу условий п.5.3.5. договора аренды Шевцова Н.П. выполнила капитальный ремонт арендуемых помещений, перепланировку нежилых помещений и обустройство дополнительного (второго) входа-выхода. В сохранении перепланировки Шевцовой Н.П. было отказано. Однако выполненные работы полностью соответствуют договору аренды, выполнены в соблюдении строительных норм и правил. В рамках исполнения условий договора N " ... " аренды муниципального имущества (нежилого: помещения, здания, сооружения) от " ... " года, Дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... " истец понесла значительные затраты в общей сумме 3 117 957,57 руб. Шевцова Н.П. обратилась в Департамент муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодара с заявлением о выкупе арендованного имущества. Однако в письме от " ... " года ей было отказано. Считает отказы незаконными. Просит признать незаконным отказ АМО г.Краснодар, оформленный письмом от " ... " года N " ... " "О согласовании перепланировки и переустройстве нежилых помещений инв. N 1,1/1-1/6,2-4 подвала литер "под/А1", по " ... "", подписанного председателем межведомственной комиссии Лузан А.И., в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений. Сохранить переустройство нежилых помещений с устройством входной группы N 1-4, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит. "под/А1", расположенного по адресу: " ... ", " ... " в существующем виде. Считать нежилые помещения, расположенные по адресу: " ... " с учетом переустроенных и пристроенных помещений общей площадью - 203,3 кв.м., основная- 175,5 кв.м., вспомогательная - 27,8 кв.м. Признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар, оформленный письмом от " ... " года N " ... ", подписанного Мартыновым С.В. о выкупе арендованного имущества, расположенного по адресу: " ... ", " ... ". Устранить допущенные нарушения АМО г.Краснодар, в лице департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар путем заключения договора купли-продажи нежилых помещений N 1-4, 1/1, 1/2, 1/3,1/4, 1/5 подвала лит."под/А1", расположенного по адресу: " ... " назначение: для размещения пункта общественного питания.

Решением Ленинского районного суда г.Краснодара от " ... " административное исковое заявление Шевцовой Н.П. к АМО г.Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар о признании незаконным отказа удовлетворено в полном объеме.

Суд признал незаконным отказ АМО г.Краснодар, оформленный письмом от " ... " года N " ... " "О согласовании перепланировки и переустройстве нежилых помещений инв. N 1,1/1-1/6,2-4 подвала литер "под/А 1", по " ... "", подписанного председателем межведомственной комиссии И.А.Лузан, в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений.

Указал сохранить переустройство нежилых помещений с устройством входной группы N 1-4, 1/1, 1/2, 13, 1/4, 1/5 подвала лит."под/А1", расположенного по адресу: " ... ", " ... " в существующем виде.

Указал считать нежилые помещения, расположенные по адресу: " ... " с учетом переустроенных и пристроенных помещений общей площадью - 203,3 кв.м., основная- 175,5 кв.м., вспомогательная-27,8 кв.м.

Признал незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар, оформленный письмом " ... " года N " ... " подписанного СВ. Мартыновым о выкупе арендованного имущества, расположенного по адресу: " ... "

Обязал устранить допущенные нарушения администрацией МО г. Краснодар, в лице департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар путем заключения и подписания договора купли-продажи нежилых помещений N 1-4, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит."под/А1", расположенного но адресу: " ... ", назначение: для размещения пункта общественного питания.

Обязал установить рыночную стоимость нежилых помещений NN1, 1/1. 1/2, 1/3, 1/5, 2, 3 подвала лит. Под/А1, расположенных по адресу: " ... ", " ... " от 20.03.2016 года в сумме 4 502 141 руб.

Назначил выкупную стоимость имущества с учетом неотделимых улучшений по состоянию на дату рассмотрения административного искового заявления в размере 2 224 475,44 руб.

В апелляционной жалобе представитель АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе представитель департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Шевцовой Н.П. по доверенности Шевцова В.Н., судебная коллегия не усмотрела оснований для отмены решения суда первой инстанции.

На основании ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом первой инстанции, Шевцова Н.П. на основании договора N " ... " аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от " ... " года, дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... ", заключенного между Шевцовой Н.П.(Арендатор) и Департаментом муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар (Арендодатель), является Арендатором муниципального имущества: помещение N 1-4,1/1,1/2,1/3,1/4,1/5,1/6, подвал, здания литер под/А1, назначение: нежилое, общая площадь 208,7 кв.м., расположенного по адресу: " ... ", кадастровый номер " ... " -значение: для размещения пункта общественного литания. Приказ Арендодателя от " ... " года N " ... ".

В соответствии с п.2.1.,4.1.,4.7. указанного договора срок действия договора аренды устанавливается с 09.12.2013 года по 08.12.2018 года (5 лет).

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 29 704,00 руб. (без НДС). Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество составляет 14 098,00 рублей в год.

На основании Дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... " сумма арендной платы за пользование нежилыми помещениями с 01.07.2015 года в год составляет 433 797,12 рублей.

Согласно п. 5.3.5.договора аренды, Арендатор обязан в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.

Шевцова Н.П. выполнила капитальный ремонт арендуемых помещений, а также перепланировку нежилых помещений и обустройство дополнительного (второго) входа-выхода.

Перепланировка выполнена на основании "Проекта перепланировки и переустройства жилых помещений N 1-4, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит."под/А1", расположенного но адресу: " ... " " ... " Технического заключения от 21.04.2014 года.

В процессе выполнения перепланировки и переустройства помещений осуществлены следующий строительные работы: демонтирована перегородка между помещениями N 2 и N1/4; заложен проем между помещениями N2 и N1; демонтированы перегородки между помещениями N 1/5, 1/6, 3, 5 и возведены новые с образованием кухни N 1/5 и вспомогательного помещения N 3; выполнен участок перегородки между помещениями N 1 и N 1/5 с устройством нового дверного проема; оконный проем в помещении N 1/5 преобразован в дверной; выполнена входная группа в помещения подвала с устройством ж/бетонной лестницы; выполнен частичный демонтаж внутренней электрической и слаботочной разводки; выполнен частичный демонтаж внутренней разводки водопровода и канализации; выполнен монтаж внутренних инженерных коммуникаций (водопровода, канализации, электрической и слаботочной разводки, сантехники, электрики); произведена частичная замена покрытий полов (включая стяжку, гидроизоляцию); произведена замена подвесных потолков, устройство новых; выполнено восстановление стеновых покрытий путем облицовки штукатурными смесями, высококачественной окраской, облицовкой керамической плиткой.

Согласно данных технического паспорта по состоянию на 22.09.2015 года экспликация нежилых помещений под/А1 следующая: помещение инв. N 1-кафе, площадь 127,5 кв.м.; помещение инв.N1/1- туалетная, площадь 2,2 кв.м.; помещение инв.N1/2 - туалет, площадь 1,0 кв.м.; помещение инв.N1/3- туалет, площадь 1,0 кв.м.; помещение инв.N1/5- кухня, площадь 16,2 кв.м.; помещение инв. N 2 - склад, площадь 31,8 кв.м.; помещение инв. N 3-вспомогательное, площадь 23,6 кв.м. Всего общая площадь-203,3 кв.м., основная-175,5 кв.м., вспомогательная -27,8 кв.м.

В соответствии с техническим заключением ООО "Кадастровый эксперт" от 30.10.2015 года перепланировка с устройством входной группы нежилых помещений N 1-4, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 подвала лит."под/А1", расположенного но адресу: " ... " не противоречит основным требованиям СП 118.13330.2012 -Общественный здания и сооружения" и требованиям Федерального закона от 30.12.2009г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". В результате выполненных строительных работ нежилые помещения N 1-4,1/1,1/2,1/3,1/4,1/5 подвала лит." под/А1", общей площадью 208,7 кв.м, преобразованы в нежилые помещения N 1,1/1,1/2,1/3,1/5,2,3 общей площадью 203,3 кв.м.

Строительные работы велись согласно подготовленной проектно-технической документации и осуществлялись с применением современных строительных материалов и изделий повышенного качества, обеспечивающих соответствие помещений требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений".

Выполненные работы не снижают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании акта N " ... " от " ... " года Управления муниципального контроля АМО г.Краснодар в нежилых муниципальных помещениях производится капитальный ремонт с оборудованием входной группы в соответствии с разрешительными документами.

В соответствии с договором N " ... " аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от " ... " года, дополнительным соглашением N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... ", в пользование Арендатора переходит земельный участок площадью 208,7 кв.м., назначение: земельные участки, предназначенные для : размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенные по адресу: " ... ".

Переоборудованные помещения подвала расположены в границах земельного участка, предоставленного арендатору для обслуживания пункта общественного питания.

Истец обратилась в Департамент муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар с заявлениями от 11.03.2014 года, 25.06.2014 года по вопросу согласования проекта перепланировки нежилых помещений и обустройства: дополнительного (второго) входа-выхода.

Однако письмом АМО г.Краснодар от " ... " года N " ... " "О согласовании перепланировки и переустройстве нежилых помещений инв. N 1,1/1-1/6,2-4/ подвала лит."под/А1", расположенного но адресу: г " ... "", без учета согласований указанных в письме Департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар N " ... " от " ... " года "Об обустройстве - эвакуационного выхода" истцу было отказано в рассмотрении вопроса согласования перепланировки переустройства указанных нежилых помещений.

Статья 3 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" (далее - Закон) регулирует право граждан и юридических лиц на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений, так, граждане и юридические лица вправе переустроить и (или) перепланировать за счет собственных средств и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, нежилые помещения в целях улучшения условий их использования. Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, если соблюдены все требования настоящего Закона и изданных в соответствии с ним нормативных актов органов местного самоуправления в Краснодарском крае.

Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если признает установленными вышеуказанные обстоятельства на основе доказательств, оцененных по правилам ст.67 ГПК.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства о том, что выполненные капитальный ремонт и перепланировка не влияют на общую несущую способность основных строительных конструкций здания, не нарушают градостроительных требований и норм, прав и законных интересов третьих лиц, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости сохранить переустройство нежилых помещений.

Статья 4 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что Шевцова Н.П. обратилась с заявлением в Департамент муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар о выкупе с арендованного имущества. Письмом N " ... " от " ... " года ей было отказано.

Принимая во внимание, что на момент обращения административный истец два года непрерывно владела арендованным имуществом в соответствии с договором аренды от " ... ", суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ в выкупе арендованного имущества, расположенного по адресу: " ... ", и посчитал необходимым обязать устранить допущенные нарушения АМО г.Краснодар.

Кроме того, учитывая, что выкуп арендованного имущества осуществляется по рыночной цене, то согласно заключению от " ... " года рыночная стоимость нежилых помещений NN1, 1/1. 1/2, 1/3, 1/5, 2, 3 подвала лит. Под/А1, расположенных по адресу: " ... " составляет 4 502 141 руб.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в рамках исполнения условий договора " ... " аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от " ... " года, Дополнительного соглашения N " ... " от " ... " года к договору аренды муниципального имущества от " ... " года N " ... " Шевцова Н.П. понесла затраты в общей сумме 3 117 957,57 руб., из низ 2277665,56 руб. общая стоимость затрат на ремонт помещений.

Стоимость затрат по выполнению договора аренды составили: выполнение проектных и электромонтажных работ на объекте (Договор подряда N " ... " от " ... " года, заключенный с ООО "РОСТСТРОИЭНЕРГО") , на сумму 198 830 руб., расходы по страхованию объекта аренды в размере 3986,08 руб. (Договор страхования имущества от огня, других опасностей от " ... " года, заключенного с ЗАО "СК "ТРАНСНЕФТЬ"), по изготовлению и установке дверей, окон в помещениях на сумму 102 800 руб. (Договор N " ... " от " ... " года), затраты на вывоз мусора ? 20 000 рублей по договору возмездного оказания услуг " ... " от " ... " года, расходы по устройству вентиляции и кондиционированию нежилых помещений на сумму 140 000 руб. по договору строительного подряда от 01.07.2014 года, 253 000 рублей по договору N " ... " на поставку и монтаж системы вентиляции от " ... " года, на общестроительные работы на сумму 296 740 руб. по договорам подряда " ... " от " ... " года, от " ... ", расходы по разработке и изготовлению вывески составляют 3300 руб. по договору N " ... " от " ... " года, расходы по выкупу арестованного имущества, расположенного в нежилых помещениях по договору купли-продажи арестованного имущества от " ... " года в сумме 10 850 руб., работы по демонтажу и монтажу системы канализации, водоснабжения, водоотведения, монтаж и установка унитазов, моек, посудомоечных машин, раковин, смесителей и т.д., расходы по материалам в сумме 137 605 руб. по договору возмездного оказания услуг N " ... " от " ... " года, работы по кладке стеновой и половой плитки, демонтажу и монтажу древесных коробов на потолке в зале, монтаж проводов, коробок распределительных, монтаж распределительного щита, установка розеток, подключении светильников, обшивки стен и барной стойки вагонкой и т.д. стоимостью 534 900 руб. по договору возмездного оказания услуг N " ... " от " ... " года, работы по изготовлению и установке натяжных потолков составляют 78 000 руб. по договору бытового подряда N " ... " от " ... " года, на приобретение строительных материалов и оборудования на общую сумму 497 654,48 руб. Затраты на оплату арендной платы за нежилые помещения составляет 840 292,01 рублей, из них - аренда земли 36 979 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о назначении выкупной стоимости имущества в размере 2 224 475,44 руб.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела и направлены на ошибочное толкование норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 308-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Краснодара от " ... " года - оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя департамента муниципальной собственности и городских земель АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. и представителя АМО г.Краснодар по доверенности Каплун Ж.П. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: