Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 02 ноября 2016 г. по делу N 33а-30200/2016

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда

в составе: председательствующего Терещенко А.А.,

судей Вороновой М.Н., Редченко Е.В.,

при секретаре Каландаровой В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 02 ноября 2016 года апелляционную жалобу Наханькова Н.Н. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 02 июня 2016 года по делу по административному исковому заявлению Наханькова "данные изъяты" об оспаривании решения Управления Росреестра по Московской области от 25.09.2015 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи доли квартиры.

Заслушав доклад судьи Вороновой М.Н.,

объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области - Поздеевой Ю.С.,

установила:

Наханьков Н.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Домодедовского отдела Управления Росреестра по Московской области от 25.09.2015 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи доли квартиры от 05.08.2015. Определением суда к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Свои требования административный истец мотивировал тем, что оспариваемое решение является незаконным, так как в целях регистрации перехода права собственности по сделке он представил в регистрирующий орган все необходимые документы.

В судебном заседании Наханьков Н.Н. заявленные требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Московской области полагал административный иск не подлежащим удовлетворению.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 02 июня 2016 года требования Наханькова Н.Н. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Наханьков Н.Н. просит об отмене данного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 10.08.2015 в Управление Росреестра по Московской области (Домодедовский отдел) поступило заявление о регистрации перехода права собственности на ? долю квартиры по адресу: "данные изъяты", от Майеку-Маланда Ф.М. к Наханькову Н.Н. К заявлению прилагался договор купли-продажи долей квартиры от 05.08.2015, нотариальная доверенность от 13.08.2014, выданная Майеку-Маландом Ф.М. гражданину Верле А.Е., выписка из домовой книги, предложение о преимущественной покупке доли в праве собственности на квартиру второму совладельцу недвижимости, квитанция об уплате госпошлины (л.д. 31).

25.08.2015 регистрационные действия были приостановлены, а 25.09.2015 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на квартиру.

Отказ государственного регистратора был обусловлен следующими причинами:

расхождение сведений ЕГРП и ГКН относительно площади и адреса объекта недвижимости, доля в праве собственности на который отчуждается;

на государственную регистрацию представлено извещение о преимущественной покупке доли от 22.09.2014 в единственном экземпляре и в виде копии;

представленная копия извещения от 22.09.2014 не подтверждает факт извещения сособственника недвижимости - гр. Майеку-Маланда Жан-Мэд Марселевича о предстоящей продаже совладельцем своей доли;

на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение доли квартиры, в которой проживет несовершеннолетний;

в договоре купли-продажи доли квартиры не указан документ, на основании которого Верле А.Е. представляет интересы Майеку-Маланда Ф.М.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Одновременно в силу п. 1 ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

В нарушение указанных выше правовых норм в договоре купли-продажи долей квартиры от 05.08.2015, представленном в регистрирующий орган, не указано, в силу каких-обстоятельств (на основании доверенности, указания закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления) Верле А.Е., подписавший договор, действует от имени продавца Майеку-Маланда Ф.М.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что в договоре купли-продажи долей квартиры от 05.08.2015 адрес объекта недвижимости указан как: "Московская область, Домодедовский район, ул. Корнеева, дом 48, квартира 106", площадь объекта - 85,5 кв.м. Вместе с тем, согласно данным ГКН объект недвижимости с кадастровым (условным номером) 50:28:01:01448:001:0040 расположен по адресу: Московская область, Домодедовский район, мкр. Центральный, ул. Корнеева, д. 48, кв. 106; его площадь - 83,2 кв.м.

Действительно, в силу статьи 21 Федерального закона N 122-ФЗ техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях.

Вместе с тем, даже бы если регистрирующий орган в порядке статьи 21 Закона привел в соответствие сведения ЕГРП со сведениями ГКН (на что ссылался Наханьков Н.Н. в иске), регистрация не могла быть произведена, так как в течение срока приостановления изменения в договор купли-продажи долей квартиры от 05.08.2015 относительно адреса и площади квартиры сторонами по сделке внесены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения административного истца с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимость) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно положениям статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из документов, представленных 10.08.2015 на регистрацию перехода права собственности (л.д. 31), не следовало, что Майека-Маланда Ф.М. выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 ГК РФ, письменно уведомив сособственника квартиры о продаже своей доли.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Проанализировав приведенные выше правовые нормы, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности оспариваемого решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на долю в недвижимости к Наханькову Н.Н., поскольку ряд документов, представленных на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствовал требованиям действующего законодательства, кроме того, отсутствовал необходимый для регистрации документ, а именно: документ, подтверждающий, что продавец доли известил в письменной форме второго участника долевой собственности о намерении продать свою долю.

Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного по делу решения об отклонении административного иска как основанного на материалах дела и требованиях закона.

Довод апелляционной жалобы Наханькова Н.Н. о несостоятельности ссылки суда на предъявление иска к ненадлежащему ответчику хотя и заслуживает внимания, однако не может служить основанием к отмене правильного по существу судебного акта. Кроме того, в качестве соответчика в деле участвовало Управление Росреестра по Московской области.

Остальные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приводившимся в обоснование административного иска, и не опровергают правомерность обжалуемого судебного акта, поскольку направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и выводов суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 02 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Наханькова Н.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи