Решение Московского областного суда от 05 декабря 2016 г. по делу N 3а-472/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сарафановой Елены Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

установил:

Сарафанова Елена Николаевна, 06 апреля 2016 года обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование требований истец указывает, что является собственником участка категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения торгового комплекса, с кадастровым номером 50:04:0010109:18 расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Волгостроевская.

Просит установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости на дату кадастровой оценке в размере определенном в отчете 3 667 000.00 рублей.

Административный истец в обоснование требований представил отчет N04.06/21-15 подготовленный оценщиком ООО "Гранд Реал" и положительное экспертное заключение о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Представитель Сарафановой Е.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области Васильев С.А. и Нестеров Д.В. не оспаривали право заявителя на установление кадастровой стоимости принадлежащего участка в размере рыночной стоимости, однако полагали, что отчет об определении рыночной стоимости не отражает действительную стоимость объекта недвижимости, экспертное заключение данное экспертом Дмитровской межрайонной торгово-промышленной палаты поставили под сомнение, указав, что экспертом не приняты во внимание изложенные в письменных объяснения нарушения федеральных стандартов об оценке допущенные оценщиком. Считали, что имеются основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по МО и Министерства экологии природопользования Московской области в суд представителей не направили. Извещены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя административного истца, представителей ответчика, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности-расширения территории под магазином "Стройматериалы", с кадастровым номером 50:04:0010109:18, площадью 3 430 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Московская.

Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО, о чем представлено свидетельство.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области N566-РМ от 27.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 50:04:0010109:18 определена по состоянию на 26 декабря 2014 года в размере 9 825 509.40 рублей.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему участка необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости участка административным истцом представлен отчет N04.06/21-15 подготовленный оценщиком ООО "Гранд Реал" от 15 сентября 2015 года согласно которого рыночная стоимость участка определена в размере 3 667 000.00 рублей.

На указанный отчет НП "Саморегулируемая организация оценщиков" "Экспертный совет" дано положительное экспертное заключение, согласно которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов об оценке и подтверждает определенную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости 3 667 000.00 рублей.

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела представителем Министерства имущественных отношений Московской области Парамзиным А.В. предоставлены письменные объяснения согласно которых, Министерством имущественных отношений МО при исследовании данного доказательства на предмет нормам действующего законодательства выявлены нарушения, а именно информация об объектах аналогах, использованная оценщиком в расчетах отличается от информации, представленной в объявлениях о продаже, не указана категория и вид разрешенного использования предполагаемых к продаже участков; отказ оценщика от введения корректировки на вид разрешенного использования и категорию некорректен; при расчете рыночной стоимости оценщиком не учтен ценообразующий фактор, как расположение объекта в первой (красной) линии, что повлияло на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта (л.д.205).

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Дмитровоской межрайонной торгово-промышленной палаты Стрекаловой Е.А..

Суду представлено заключение 01/07/2016-ЭЗ от 11 июля 2016 года, согласно которого эксперт проанализировал отчет об оценке N04.06/21-15 подготовленный оценщиком ООО "Гранд Реал" не обнаружил нарушений в сфере законодательства об оценочной деятельности, в том числе и приведенные в письменных пояснения Министерства имущественных отношений МО и пришел к выводу, что оценщиком ООО "Гранд Реал" при составлении отчета не допущено нарушений которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; ответ на вопрос об определении рыночной стоимости не требуется (л.д.238).

Эксперт в заключении указал, что им детально изучены объявления о продаже объектов аналогов принятых оценщиков в отчете и установлено, что объекты аналоги расположены на территории торгово-складского комплекса "Ниагар" в западной части города Дмитрова. По данным генерального плана города Дмитрова данная территория является территорией многофункционального комплекса, соотнеся местоположение объектов аналогов с публичной кадастровой картой, эксперт убедился, что все они расположены на землях населенных пунктов. На территории комплекса размещаются производственные, торговые и сервисные компании. Видом разрешенного использования объекта оценки является "размещение торгового комплекса", объекты аналоги N1,2 вид разрешенного использования имеют, в том числе и использование " под магазин", объект аналог N3 "под размещение торговых и складских площадей", таким образом, оценщиком отобраны сопоставимые с объектов оценки по категории виду разрешенного использования объекты аналоги для расчета рыночной стоимости. Также эксперт обратил внимание, что в практике оценочной деятельности, при оценке недвижимого имущества, учитывается расположение объекта, в том числе в первой (красной) линии, однако данные критерии применяются только к оценке зданий и не применяются к оценке земельных участков.

Данное заключение оспаривалось представителями Министерства имущественных отношений МО, в связи с чем, по ходатайству министерства судом для дачи пояснений приглашен эксперт Стрекалова Е.А., которая в судебном заседании полностью поддержала представленное экспертное заключение, повторно изложила позицию относительно сопоставимости объектов аналогов и объекта оценки с позицией изложенной ей в заключении, поддержала суждение о неприменении первой (красной) линии к объекту оценки (земельному участку).

По результатам допроса эксперта представители Министерства настаивали на недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, указывали на ошибки допущенные оценщиком при расчете в частности по формуле К=(S-M)/(N-1)*S), представив в обоснование доводов свой расчет (л.д.279).

По данному доводу экспертом суду дано пояснение, согласно которого в ходе проведения экспертизы отчета, расчеты проведенные оценщиком, в том числе и весовые коэффициенты, были проверены, замечаний не имелось. При присвоении объектам аналогам весовых коэффициентов оценщиком использована формула, устанавливающая зависимость размера весового коэффициента от количества введенных поправок.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы 01/07/2016-ЭЗ от 11 июля 2016 года, подготовленное экспертом Дмитровская межрайонная Торгово-промышленная палата Стрекаловой Е.А. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта с учетом профессионального суждения не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы. Экспертом не допущено нарушений требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

К доводам представителей Министерства имущественных отношений Московской области, изложенных в ходе рассмотрения дела, суд относиться критически, поскольку они являются голословными, ни чем не подтверждены. Расчет представителя Нестерова Д.В. в подтверждение допущения оценщиком ошибки (л.д.) судом не может быть принят, поскольку он представлен представителем обладающим высшим юридическим образованием, приведенная в нем формула использована оценщиком при расчете обратной зависимости размера весового коэффициента от количества введенных поправок (л.д.102), расчет не позволяет убедиться в неправильности расчета в отчете и не свидетельствует о допущении оценщиком каких-либо ошибок в расчете. Кроме того, не подтверждает влияние указанных замечаний непосредственно на результат рыночной стоимости и не опровергает заключение судебного эксперта, обладающего специальными познаниями в оценочной области и эксперта экспертного Совета саморегулирующей организации, также обладающего специальными познаниями в данной области. По своей сути все замечания представителей Министерства имущественных отношений МО носят предположительный характер, ни чем не подтверждены, выражают мнение частных лиц и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств.

Норма статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагает на лиц, участвующих в деле, обязанность предоставлять доказательства в обоснование своих требований или возражений. Представленные доказательства должны в силу норм процессуального права соответствовать признакам допустимости и относимости.

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований; обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

На основании изложенного суд, считает возможным положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы и, учитывая, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией принять отчет N04.06./21-15 об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 50:04:0010109:18 подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 3 667 000.00 рублей.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости определенная оценщиком не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, т.е. на 26 декабря 2014 года.

Суд в ходе рассмотрения дела не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства Министерства имущественных отношений МО для назначения и проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Московский областной суд 06 апреля 2016 года, сведений об обращении в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области суду не представлено, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление Сарафановой Елены Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов для размещения торгового комплекса, площадью 3 430 кв. метров, с кадастровым номером 50:04:0010109:18, расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров ул. Волгостроевская по состоянию на 26 декабря 2014 года в размере рыночной стоимости 3 667 000.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова